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Marché des Bureaux >5 000m² en Ile-de-France au S1 2016

Le marché des bureaux1 >5 000m² en Ile de France enregistre un volume de transactions en progression de 43% avec 379 000 m² placés au 1er semestre 2016. Une bonne performance qui s’inscrit dans la bonne dynamique amorcée fin 2015. Un volume qui signe cependant un retour à la normale et qui se rapproche de la moyenne décennale (408 000 m²). Par ailleurs, les 31 transactions signées au 1er semestre 2016 sont à mettre en perspective d’un stock de 180 offres de plus 5.000 m², disponibles à 1 an sur le marché francilien.Bien que correctement orienté, le marché ne profite pas à tout le monde. Décryptage.

Marché des bureaux en Ile de France : un marché sélectif

Le marché des grandes surfaces2 est sélectif et contrasté. Les grands utilisateurs sont avant tout sélectifs géographiquement et s’orientent principalement vers les quartiers d’affaires traditionnels de Paris intramuros et de l’ouest parisien.

Ainsi, 45% des volumes traités en grandes surfaces se sont concentrés dans Paris intramuros. Si on y ajoute le Croissant Ouest, et surtout La Défense, on atteint 89% des volumes consommés sur les secteurs tertiaires traditionnels. Les 1ère et 2nde couronnes ne représentent que 11% à fin juin 2016. On observe ainsi un réel déséquilibre.

D’autres contrastent animent le marché, notamment concernant les délais de commercialisation qui varient fortement d’une offre à l’autre. Les opérations signées en état futur d’achèvement (VEFA) font par exemple figure d’exception. Elles se résument à seulement 2 deals, depuis le début de l’année : Saint-Gobain (49 000 m² sur M2 à la Défense, développé par Hines pour le compte de Generali et Le Monde, sur une VEFA3 de 18.000 m², dans le quartier de Paris Austerlitz. Un phénomène qui s’explique probablement par l’abondance de l’offre disponible dans les quartiers d’affaires établis.

A l’opposé, la part des opérations, qui ne trouvent preneur qu’après livraison, ne cesse d’augmenter depuis 2015, et culmine à 53%. Parmi les opérations signées après livraison, 20% des transactions se sont signées dans les 6 mois après leur achèvement, 35% d’entre elles entre 1 et 2 ans, mais plus préoccupant, 25% portent sur des opérations livrées depuis plus de 2 ans. Ces chiffres témoignent avant tout de la sélectivité du marché francilien.

« Le lancement d’opérations en blanc présente un risque relativement limité sur certains secteurs. En effet, l’appétence des Grands Utilisateurs pour les immeubles neufs / restructurées ne se dément pas, avec 70% des volumes consommés en plus de 5 000 m². La Défense le démontre parfaitement puisque fin 2013, on y recensait 266.000 m² d’immeubles neufs et ce stock a tout simplement été divisé par 4 en 3 ans, et s’élève désormais à 64.000 m² » analyse Eric Siesse Directeur du Département Grandes Opérations IDF de BNP Paribas Real Estate

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Immeubles de bureaux : de nouveaux comportements des utilisateurs ?

Peu de changements côté motivation. 90 % des deals sont motivés par une stratégie d’optimisation immobilière, avec pour principal moteur la recherche d’économies.

Paradoxalement on observe peu ou pas de mouvements en nette rupturegéographique. En dépit d’un climat économique incertain, les Directions Générales des grands groupes sont définitivement conservatrices, et prennent des décisions consensuelles, sous la pression des RH.

A l’opposé du choix, que l’on peut considérer comme très politique, du Conseil Régional d’IDF, en faveur de St Ouen, les mouvements sont avant tout des mouvements de proximité,au sein de secteurs d’affaires établis. Deux exemples pour illustrer cette tendance :

  • La Défense, qui est apparue comme l’une des solutions immobilières les plus équilibrées du moment. Elle a notamment convaincu DELOITTE et BUREAU VERITAS de quitter Neuilly sur Seine, mais aussi NEXANS d’y regrouper ses équipes de Paris et de Clichy. Historiquement très endogène, La Défense affiche, au cours des 12 derniers mois, un taux denouveaux entrants de 56%.
  • Paris Hors QCA. Le Quartier Central des Affaires est son meilleur contributeur. En effet, plusieurs grands utilisateurs n’ont pas hésité à s’excentrer, tels que : SIACI, qui rejoint KLESIA dans le nouveau quartier de Clichy Batignolles ; L’EXPRESS & LIBERATION, quittant la rue de Châteaudun dans le cadre d’un vaste regroupement avec ALTICE MEDIA sur Qu4drans…

La perméabilité des secteurs parisiens n’est plus anecdotique. Le tandem « Economique & Bien-être au travail » prend le pas sur le prestige de l’adresse.

Marché des Bureaux >5 000m² en Ile-de-France : quel atterrissage à fin 2016 ?

L’estimation d’atterrissage à fin 2016 sur le marché des bureaux > 5 000m² en Ile de France apparaît comme plutôt optimiste si l’on considère le pipeline de deals en cours et le bon taux de renouvellement de la demande4 exprimée, qui a progressé de 25% en nombre depuis le début de l’année.

Les quartiers d’affaires traditionnels demeurent toujours autant plébiscités. Les équipes transaction5 de BNP Paribas Real Estate ont recensé 34 Transactions qui devraient intervenir dans les prochaines semaines pour un volume dépassant les 500.000 m². Ce qui nous amène mécaniquement sur des perspectives d’atterrissage en grandes surfaces autour d’1 million de m², bien supérieures à la moyenne décennale.

Une donnée que les investisseurs et promoteurs ont également anticipé puisque ce n’est pas moins d’1,3 millions de m² qui seront livrés dans le neuf en 2017 et 2018en Ile de France.

1 m² sur 2 sera produit dans la Capitale et tout particulièrement sur Paris Hors QCA pour 400.000 m². Le QCA totalise, quant à lui, 260.000 m². Paris intramuros est donc en passe de pallier une situation actuelle de sous-offre avérée. Le Croissant Ouest lui emboite le pas, tandis que La Défense réagit avec un peu de retard, car les prochaines livraisons d’envergure n’interviendront qu’à partir de fin 2018

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