Le développement des liaisons ferroviaires à grande vitesse répond au besoin d'accroissement de la mobilité à longue distance. D'ici quelques mois, la LGV Sud-Europe Atlantique permettra ainsi de rejoindre Bordeaux depuis Paris en un peu plus de 2h, la LGV Bretagne-Pays de Loire mettra Rennes à 90 minutes de la capitale. Nantes sera accessible en 1h52 au départ de Paris. Quant à la ligne à grande vitesse Est européenne, elle parcourt déjà Paris-Strasbourg en seulement 1h50. Mais cette diminution des temps de trajet entre la capitale et les régions est-elle la seule explication à l'accroissement de l'attractivité des territoires desservis ? Pas uniquement. Si les entreprises sont de plus en plus nombreuses à s'implanter à Nancy ou à Bordeaux, c'est aussi parce que les métropoles accompagnent l'arrivée des LGV par la création de nouveaux pôles tertiaires. Retour sur les effets de ces nouvelles proximités interurbaines et focus sur les villes de Rennes et de Bordeaux.
Le développement du réseau LGV : quels impacts ?
En réduisant les temps de trajets pour rejoindre les grandes métropoles françaises au départ de la capitale, les projets LGV offrent de nouvelles opportunités pour la mobilité des personnes et le développement économique des territoires desservis.
Si l'on prend l'exemple de Strasbourg, siège du parlement européen, la ville était située à 4h00 de Paris avant 2007. Elle se trouve désormais à moins d'1h50 de la capitale grâce à la nouvelle LGV Est-Européenne.
Ces liaisons rapides facilitent en effet les échanges avec Paris mais également avec les autres pôles économiques français et les grandes capitales européennes. Offrant une nouvelle donne en matière d'organisation des territoires économiques, les métropoles desservies y voient une opportunité pour renforcer l'attractivité de leurs territoires auprès des investisseurs et des entreprises.
L'arrivée des LGV est donc souvent l'occasion pour les métropoles d'engager de grands projets d'aménagements urbains : renforcement des liaisons interurbaines, développement de l'intermodalité, nouvelles lignes de métro, extension des parcs de stationnement ou création de nouveaux quartiers à vivre et à travailler.
C'est le cas par exemple à Nantes avec le pôle tertiaire Euronantes Gare. Positionné de part et d'autres des rives de l'Erdre et de la Loire, Euronantes déploie déjà près de 170 000 m² de bureaux1 neufs. Au total, d'ici 2022, le quartier Euronantes Gare représentera un potentiel global de 600 000 m² de bureaux neufs au cœur de l'agglomération nantaise.
>>> Euronantes : premier quartier d'affaires de la façade Atlantique
L'arrivée du TGV Est-Européen a également dynamisé les villes de Reims ou encore de Nancy. Cette dernière porte ainsi le vaste projet de rénovation urbaine Nancy Grand Coeur. Ce nouveau quartier verra la création de près de 160 000 m² de surfaces2 tertiaires et résidentielles.
>>> Développement de Nancy Grand Cœur : point d'étape
Ce n'est donc pas uniquement l'arrivée d'une LGV qui crée le dynamisme économique d'une région : c'est en l'accompagnant de vastes projets d'aménagement du territoire en parallèle que les métropoles deviennent plus attractives pour les investisseurs et entreprises. Les nouvelles dessertes LGV engendrent ainsi la métamorphose de certains quartiers d'affaires ou la création de nouveaux pôles tertiaires de premier plan comme c'est, par exemple, le cas à Rennes ou encore à Bordeaux.
L'effet LGV à Rennes
A partir de mai 2017, Rennes sera située à moins de 90 minutes de Paris. Cette nouvelle proximité avec la capitale attire de plus en plus d'entreprises qui choisissent la métropole bretonne pour y implanter leurs activités. Pour répondre à cette demande3 croissante en matière de bureaux à louer ou à vendre à Rennes, la ville mise sur EuroRennes, son tout nouveau quartier d'affaires situé autour de la gare TGV.
Alors que la capitale bretonne disposait de belles surfaces de bureaux à louer sur les secteurs de Cesson-Sévigné ou de Saint-Grégoire, le projet EuroRennes développe l'immobilier d'affaires en plein centre-ville4 de Rennes.
En effet, le pôle d'affaires EuroRennes étire l'hyper-centre de Rennes près de la gare. On y trouvera des résidences neuves, des immeubles d'entreprises, des locaux d'activités5 et des commerces. Ces ensembles immobiliers tertiaires débuteront la commercialisation de ce nouveau quartier d'affaires de Rennes avec une ambition de loyer6 affichée à plus de 200 € /m².
La desserte LGV offre ainsi à Rennes une nouvelle dynamique. Carrefour économique, logistique7 et touristique, Rennesséduit ainsi par son cadre de vie mais aussi par un vaste parc immobilier tertiaire8 neuf de qualité et par des loyers bien inférieurs aux prix du marché immobilier d'affaires parisien.
L'effet LGV à Bordeaux
La métropole bordelaise ne manque pas d'atouts pour séduire les entreprises et les investisseurs qui sont de plus en plus nombreux à choisir Bordeaux pour louer ou acheter des bureaux.
Désormais, avec la nouvelle ligne à grande vitesse, Bordeaux ne sera bientôt plus qu'à deux heures de Paris. La métropole estime d'ailleurs que, d'ici 2020, la gare de Bordeaux Saint-Jean accueillera plus de 18 millions de passagers, soit 7 millions de plus qu'aujourd'hui.
Si la nouvelle proximité avec Paris renforce d'autant plus l'attractivité de Bordeaux, la ville se devait d'accompagner l'arrivée de la LGV avec un projet d'envergure pour répondre à la demande croissante en matière d'immobilier tertiaire.
Ainsi le quartier Euratlantique situé sur la future ZAC9 de Bordeaux Saint-Jean Belcier et à proximité immédiate de la gare de Bordeaux-Saint-Jean, figure parmi les plus grandes opérations d'aménagements urbains de France
>>> Bordeaux Euratlantique : le futur quartier d'affaires de la métropole bordelaise
C'est donc tout le secteur de la gare qui fait désormais l'objet d'un vaste projet d'aménagement urbain visant à la fois à renforcer l'accessibilité de ce secteur mais également à dynamiser l'immobilier d'affaires bordelais : à terme, le quartier Bordeaux Euratlantique développera près de 400 000 m² de bureaux neufs à vendre ou à louer au cœur de Bordeaux.
L'arrivée de la LGV couplée au projet Euratlantique confirme la position de Bordeaux comme pôle économique européen de premier ordre. Grâce à ses surfaces tertiaires neuves et à la création de près 150 000 m² de locaux d'activités, la capitale girondine offrira de très belles opportunités pour investir dans l'immobilier d'entreprise de qualité à Bordeaux. La LGV Tours-Bordeaux traverse 6 départements et devrait donc bénéficier à l'ensemble de ces territoires. C'est notamment le cas pour Angoulême (16). Située à 1h45 de Paris et à seulement 35 minutes de Bordeaux, la ville livrera, en 2018, un nouveau pôle d'affaires de plus de 6 000 m² entièrement dédié aux activités tertiaires.
Avec l'arrivée prochaine des LGV, les marchés de l'immobilier de bureaux à Rennes et à Bordeaux se montrent ainsi très dynamiques.
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