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Logistique : le marché des messageries

Les performances du marché de la logistique1 en France ont une nouvelle fois été très bonnes en 2018, ce marché enregistrant sa deuxième meilleure performance de la décennie. Parmi les différents types d'actifs qui animent le secteur, celui des messageries de plus de 5 000 m² se montre particulièrement dynamique. Le marché de ces locaux de distribution, destinés à grouper et dégrouper des colis de moins de trois tonnes, est en nette progression depuis 2013. Zoom sur les principales évolutions du marché de la messagerie en France.

Un secteur transformé par les nouveaux enjeux du e-commerce

Lancée en 2014 aux Etats-Unis, c'est 2 ans plus tard qu'Amazon déploie son offre Prime Now en France, un service qui promet une livraison en 1 heure dans les grandes villes telles que Paris, sur une sélection de produits.

Avec cette stratégie très offensive, le géant américain impose de nouveaux critères à ses concurrents qui n'ont d'autres choix que de proposer un niveau de service équivalent s'ils souhaitent conserver leur part de marché. Pour s'adapter à ces nouvelles règles du jeu, la solution se trouve dans une gestion innovante de la logistique du dernier kilomètre. Car pour assurer une livraison en quelques heures, les acteurs de la distribution sont désormais tenus de positionner leurs stocks au plus près du client final. Ces nouveaux enjeux ont donc entrainé une augmentation de la demande2 en matière d'entrepôts de messageries sur le marché français de l'immobilier logistique.

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La messagerie : un actif toujours plus recherché

Le secteur immobilier de la messagerie a connu une année 2018 particulièrement dynamique, enregistrant sa deuxième meilleure performance de la décennie avec un volume placé qui atteint plus de 120 000 m² (>5.000m²). En 2017, le volume placé atteignait déjà plus de 119 000 m².

Ces bons résultats s'expliquent notamment par la mise en place de nouveaux modes de gestion des stocks à flux tendu et par la tendance à l'externalisation3 des fonctions logistiques.

Autre contribution majeure et non des moindres à l'augmentation de la demande en matière d'entrepôts de messageries, le commerce électronique qui participe très fortement à la massification des flux de marchandises. Une tendance qui n'est pas près de s'inverser puisque la croissance du e-commerce4 aux particuliers se poursuit sous l'effet de l'augmentation de l'offre et de la fréquence d'achat. Sur 2018, les ventes en ligne pourraient dépasser les 90 milliards d'euros.

Une appétence croissante pour les grandes surfaces

Traditionnellement porté par les surfaces5 comprises entre 5 000 et 10 000 m², le marché français des messageries évolue. Depuis deux ans on note une appétence nouvelle pour les entrepôts de messageries de plus de 10 000 m². Avec plus de 260 000 m² commercialisés depuis 2016 (70.000m² en 2018), elles sont le principal moteur de l’activité́ entre 2016 et 2018, leur poids s’établissant à 70% depuis 2016.

La première transaction XXL de la décennie a été réalisée en 2017 par Fedex avec près de 50 000 m² situés sur le hub logistique de Charles-de-Gaulle à Roissy-en-France. Cette nouvelle plate-forme permettra au groupe d’augmenter de près de 40 % la capacité du tri automatisé des colis.

A elle seule, cette transaction6 aura concentré plus de 30% du volume de 2017.

Des valeurs locatives peu volatiles et des volumes localisés sur un marché core

Sur le marché des entrepôts de messagerie situés en région parisienne, les valeurs locatives sont relativement stables avec des loyers moyens de seconde main7 avoisinant 80 €/m²/an, s’échelonnant entre 90 et 100 €/m²/an pour des locaux de première main, et des valeurs au-delà de 120€/m²/an pour les clés en mains. Des moyennes qui ne doivent cependant pas faire oublier que les loyers varient très fortement en fonction des bâtimentset de leur implantation géographique.


Concernant les 880 000 m²de volumes commercialisés en France depuis 2008, on note que 80% concernent les régions d'Aix-Marseille, de Lyon, de Lille et de Paris. La région Parisienne représente d'ailleurs près des 60% du volume global. Une tendance que l'on retrouve également au niveau de l’offre disponible à un an, essentiellement localisée dans la capitale.



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