Malgré un recul du volume des transactions, le marché des locaux d'activité en régions semble plutôt bien résister à la crise avec plus de 800 000 m² placés au 1er semestre*. Qu'en est-il du marché francilien ?
Le marché des locaux d'activité a fait en effet preuve d'une grande résilience au cours des derniers mois et ce, malgré un contexte sanitaire et économique très particulier. En constante progression depuis plusieurs années (+43% en m² placés depuis 2016), le marché francilien ne recule « que » de - 25% en nombre de transactions par rapport à l'année dernière sur la même période (-12% par rapport à la moyenne T1-T3 sur les 5 dernières années).
Naturellement, face à l'incertitude, certains projets de déménagement ont été reportés et c'est d'ailleurs plus particulièrement le segment de la vente à utilisateur qui accuse un ralentissement sur 2020. Le rattrapage devrait cependant s'opérer dans les semaines à venir grâce à la reprise des signatures (mises en stand-by durant le confinement) et à une concurrence accrue des investisseurs sur l'acquisition de sites vacants.
La fin de l'année devrait donc clôturer aux alentours des 800 000 m² placés. Des chiffres qui sont, certes, en recul par rapport à 2019 mais on reste - il faut le souligner - sur une performance exceptionnelle au regard du contexte de l'année 2020.
*Source : BNP Paribas Real Estate
Comment expliquez-vous les capacités de résilience de ce marché par rapport à d'autres classes d'actifs ?
Le marché des locaux d'activité repose essentiellement sur les PME-PMI. En France, cela représente environ 140 000 entreprises (hors microentreprises) et plus de 3,5 millions de salariés. C'est donc un tissu économique très dynamique et extrêmement dense, qui couvre tous les secteurs d'activité.
En grande majorité, ces entreprises occupent des locaux qui hébergent leur outil de production et parfois également des espaces de stockage et des bureaux. Le marché des locaux d'activité est donc naturellement dopé par le dynamisme de ces entreprises et par leurs recherches de locaux adaptés à un cahier des charges exigeant.
Par ailleurs, les bâtiments d'activité occupés autrefois par des industries sont aujourd'hui très prisés par les acteurs de la logistique urbaine. Ils recherchent en effet des espaces de stockage localisés en périphérie des villes pour assurer des livraisons toujours plus rapides. Ces locaux, stratégiquement situés, représentent donc une solution idéale face à la pénurie de foncier et à la rareté des produits disponibles.
Plus spécifiquement, quels sont les caractéristiques et les atouts du marché francilien qui lui ont permis de mieux résister à la crise sanitaire ?
Assez naturellement, la concentration d'activités en Ile-de-France participe à la bonne santé du marché. Mais n'oublions pas qu'environ 75% des PME sont localisées en régions, ce qui forme un tissu économique très dynamique en particulier autour des grandes agglomérations françaises. Parallèlement le bassin d'emploi ainsi que la densité des infrastructures (desserte routière, aéroports, gares) font de l'Ile-de-France un territoire particulièrement attractif pour l'implantation des PME et des industries.
Quelles sont, selon vous, les bonnes raisons pour investir sur cette classe d'actifs ?
Encore une fois, je mettrais en avant la résilience de cet actif : en moyenne, le marché des locaux d'activité francilien représente près de 850 transactions par an et jusqu'à 1 000 en 2019.
C'est également un marché qui se standardise : avec le développement de parcs d'activité en réponse à la pénurie d'offres disponibles en Ile-de-France, les locaux s'adaptent aujourd'hui à des cahiers des charges spécifiques (hauteur, charge au sol, accès PL…) permettant d'accueillir toutes les typologies d'activités.
Pour terminer, j'ajouterais que cette classe d'actif offre aujourd'hui le rendement le plus attractif du secteur de l'immobilier d'entreprise, avec un taux moyen aux alentours de 7 % et un taux prime avoisinant les 5 %.
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