Focus sur les tendances de l'année 2017 sur le marché de la logistique1. Les professionnels du secteur doivent désormais intégrer dans leurs problématiques l'essor du e-commerce, la logistique urbaine et les nouvelles technologies. Le point avec Christophe Prioux, Directeur Associé au Département Grandes Surfaces2 Activité et Logistique IDF de BNP Paribas Real Estate.
La logistique urbaine liée au e-commerce
« Le segment de l'immobilier logistique constitue une classe d'actifs à part entière et les besoins en logistique, quelle que soit la nature des m² consommés, sont de plus en plus importants. Pour preuve, la part d'investissement dans le marché de la logistique a doublé en 5 ans, pour atteindre 25 milliards d'euros en 2016. Cette forte demande3 de la part des investisseurs et des utilisateurs engendre une évolution constante des méthodes de la supply chain4 » explique Christophe Prioux, Directeur Associé au Département Grandes Surfaces Activité et Logistique IDF de BNP Paribas Real Estate.
Les besoins logistiques croissants, liés à la progression régulière du e-commerce, soutiennent le volume des transactions et l'accroissement des flux. Cette tendance constitue un enjeu pour la livraison des marchandises dans le cœur des villes. En effet, pour répondre aux demandes personnalisées et aux délais d'acheminement toujours plus courts, nous passons d'une livraison de masse à une livraison individualisée.
Aujourd'hui, plusieurs leviers sont activés pour améliorer la supply-chain, et ainsi réduire les impacts liés à la logistique urbaine du dernier kilomètre :
- Le nouveau foncier logistique : En s'appuyant sur le concept de mutualisation, certaines entreprises pourraient envisager la location5 d'espaces peu occupés, par exemple en transformant des emplacements de parking loués à Vinci en quai de déchargement situés au cœur de Paris. Cela permettrait notamment de réduire la distance entre la plateforme de distribution et le client final, et de pallier la raréfaction du foncier logistique en centre-ville6.
- Le multimodal : Il s'agit d'utiliser plusieurs modes de transport différents et de préférence propres (électriques, hybrides, utilisant des biocarburants ou les transports doux) pour assurer la logistique du dernier kilomètre tout en répondant aux problématiques environnementales.
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Les grandes tendances liées aux entrepôts
Les chaînes d'approvisionnement et l'immobilier logistique sont amenés à évoluer pour s'adapter aux besoins des utilisateurs :
1/ La principale tendance concerne la massification, c'est-à-dire la construction de bâtiments logistiques XXL, supérieurs à 40 000 m². Dans une logique d'optimisation des coûts, la demande placée7 pour les entrepôts XXL reste forte car ces produits permettent de rationnaliser, mutualiser les équipements et les flux, et donc gagner en productivité.
2/ Liée à la massification, la mutualisation logistique entre distributeurs, industriels et prestataires existe depuis quelques années déjà mais n'est pas encore très répandue. Pourtant, dans un contexte économique incertain, la collaboration et la mise en commun d'entrepôts, de moyens de transports, d'équipements permettent de réaliser des économies d'échelle.
3/ A l'inverse de la tendance de massification, certains utilisateurs cherchent une solution logistique permettant de répondre à leur besoin de proximité avec leurs prestataires et clients. C'est par exemple le cas des start-ups qui recherchent des entrepôts de petit gabarit en milieu urbain dense, souvent en centre-ville et parfois en pied d'immeuble. Particulièrement difficile à trouver, cette tendance participe au renouvellement de l'aménagement urbain.
4/Dans un contexte de densification des villes, les immeubles logistiques à plusieurs étages et munis de rampes d'accès constituent une nouvelle tendance qui répond à un manque d'espaces disponibles dans des grandes villes très urbanisées et où les prix des terrains sont élevés.
Entre la massification d'une part et le besoin de proximité d'autre part, nous pouvons nous interroger sur l'avenir de la logistique traditionnelle business to business dont les flux s'opèrent entre un fabricant et un distributeur.
« Le marché se caractérise par des demandes « à la carte » aussi bien pour des plates-formes XXL destinées aux grands acteurs du marché, que pour des entrepôts de petit gabarit très recherchés par les start-ups. Mais entre ces deux solutions, la logistique dite classique a encore toute sa pertinence. Aujourd'hui, la richesse du secteur de la logistique réside dans l'adaptation permanente de nos solutions immobilières afin de répondre au mieux aux cahiers des charges8 et aux process des utilisateurs » explique Christophe Prioux.
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La technologie influence l'immobilier logistique
Les exigences des consommateurs finaux ne cessent de croître : la pression sur les prix s'accentue, les délais de réponses doivent être de plus en plus courts, notamment dans le e-commerce, et la personnalisation des besoins est de plus en plus forte. « Ces facteurs plaident pour une accélération technologique sur le marché de la logistique qui doit s'adapter aux nouveaux usages. La supply-chain connectée et automatisée permet de répondre à ces enjeux et gagner en productivité » commente Christophe Prioux.
Polyvalents, automatisés et technologiques, les entrepôts logistiques évoluent pour répondre aux besoins des utilisateurs. Nous pouvons considérer le big data et les livraisons automatisées, par drones ou au moyen de véhicules sans conducteur, comme les technologies qui auront le plus d'impact sur l'immobilier logistique.
A l'étude dans de nombreux pays, les drones tendent à investirde plus en plus le secteur de la logistique pour différents usages : renforcer la surveillance et la sécurité des bâtiments, contrôler les stocks en scannant les codes-barres, ou encore livrer les colis en zones géographiques isolées.
« L'une des conséquences est le déplacement de la main d'œuvre : si certains métiers sont amenés à disparaître au profit de la technologie, d'autres sont créés pour manipuler les outils technologiques, les programmer et gérer les flux de données. Les compétences en logistique ne suffisent plus, une connaissance aigüe des technologies devient requise pour répondre au mieux aux besoins des utilisateurs » analyse Christophe Prioux.
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