Face aux incertitudes liées au Brexit, le marché européen de la logistique1 est resté stable au S1 2016 et a résisté aux signes de ralentissement économique. Après s'être fortement contracté dans toute l'Europe en 2015, le rendement prime2 s'est stabilisé à un niveau historiquement bas. Cependant le volume de transactions sur le marché des entrepôts de plus de 5000 m² a reculé de 22% en Europe sur les 22 villes étudiées par BNP Paribas Real Estate. L'activité reste néanmoins soutenue dans la plupart des pays. En matière d'investissement, la demande3 reste soutenue avec 10,8 milliards d'euros au S1 2016.
Un contexte compliqué pour le marché européen de la logistique en Europe en 2016
La zone euro a vu sa croissance économique ralentir au T2 2016, en 2015 elle s'établissait à 0.5% contre 0.3% aujourd'hui. La France et l'Italie connaissent une situation fragile, en effet l'Italie victime d'une crise bancaire et soumise à un référendum sur la réforme constitutionnelle au mois de novembre prochain, enregistre une croissance nulle au 2ème trimestre 2016. Quant à la France qui organisera son élection présidentielle en 2017, voit son économie stagner après une hausse de 0.7% au 1er trimestre. L'Allemagne et l'Espagne voient leur économie croître respectivement de 0.4% et 0.8%. A préciser toutefois qu'aucun pays de la zone euro n'a enregistré de baisse du PIB ce trimestre, pas même la Grèce.
Bien que la reprise soit en bonne voie dans la zone euro, nous estimons que ce rythme de croissance ne peut durer. Les récentes données d'enquête sont en demi-teinte et vont dans le sens du ralentissement économique que nous entrevoyons au 2d semestre, l'impulsion donnée par les faibles prix de l'énergie et la relance budgétaire s'estompant. Le ralentissement de la croissance britannique ne sera pas non plus sans conséquence.
La croissance reste menacée, du fait des fortes incertitudes liées aux perspectives économiques mondiales et de l'impact, pour l'heure inconnu, du Brexit. L'inflation demeure par ailleurs extrêmement faible dans la zone euro, les prévisions d'inflation fondées sur le marché se situant toujours à des niveaux historiquement bas. Enfin, les attentes de nouveaux rachats d'actifs par la BCE expliquent probablement pour partie la réaction mesurée du marché au Brexit. Bien que l'économie de la zone euro ait plutôt bien résisté au choc du Brexit, la BCE attendra avec impatience la publication de nouvelles données pour déterminer les conséquences de ce vote sur la croissance.
Immobilier logistique : ralentissement des transactions en Europe après une année record
L'Europe enregistre un ralentissement des transactions sur le marché des entrepôts après une année record et est retombé à ses niveaux moyens de 2013 et 2014. Ce ralentissement s'explique par une offre qui n'arrive pas à suivre la demande.
Immobilier logistique européen : des programmes en blanc trop rares
L'offre peine à suivre la demande, en particulier pour les grandes unités. Les programmes en blanc restent rares et insuffisants pour répondre à la demande d'entrepôts neufs. Les transactions en compte propre4 font par conséquent l'objet d'une forte demande dans la plupart des pays. Les conditions de financement favorables, couplées à la faiblesse des taux d'intérêt, incitent les utilisateurs à envisager cette alternative.
Immobilier logistique européen : des loyers prime relativement stables en Europe
Les loyers sont restés globalement stables dans la plupart des pays. De légères fluctuations ont été enregistrées sur certains marchés, mais, dans l'ensemble, les loyers des entrepôts n'ont guère évolué depuis le début de l'année. Cela s'explique principalement par la faiblesse des marges dans le secteur de la logistique, qui ne permet pas aux locataires de payer des loyers plus élevés.
Immobilier logistique européen : une demande forte
La demande du secteur de la vente au détail reste forte en France et au Royaume-Uni, où détaillants et distributeurs sont à l'origine de la moitié des opérations relatives aux entrepôts au 1er semestre 2016. En Allemagne, ils ont représenté pratiquement 40 % des transactions. La vente en ligne reste un moteur important pour le marché français, tout comme la demande de la grande distribution. Au Royaume-Uni, Amazon, qui déploie une gamme toujours plus large de produits livrés toujours plus vite, a généré, à lui seul, près de la moitié de l'activité sur le marché.
Après un bon début d'année le marché des entrepôts de plus de 5 000 m² a chuté de 6% pour la France, plus particulièrement en région parisienne, et de 26% au Royaume-Uni. En France cette chute s'explique par la pénurie de biens disponibles, les utilisateurs se sont tournés vers des solutions sur mesure notamment dans les régions françaises distantes des grands centres traditionnels. Les loyers prime sont restés stables, allant de 42 € et 48€ en région, et on atteint à 55€ en région parisienne.
Au Royaume-Uni tout comme en France le marché souffre d'une pénurie de grande surface en dépit de l'essor des programmes en blanc. Cependant le marché de l'emploi continue à évoluer grâce à l'essor constant du commerce5 en ligne. Quant aux loyers, les valeurs sont globalement stables
En Espagne et aux Pays-Bas, la demande est restée substantielle en dépit d'une diminution significative des transactions. Après une excellente année 2015, les deux pays retrouvent des niveaux d'activité moyens, qui s'accompagnent toutefois du retour des programmes en blanc. En légère hausse, les loyers s'établissent à 72 € à Barcelone et 60 € à Amsterdam et Rotterdam.
Le marché de l'investissement logistique en Europe
Au 1er semestre 2016, l'investissement en locaux logistiques et d'activité a atteint 10,8 milliards d'euros en Europe, en hausse de 3 % par rapport au 1er semestre 2015. Le marché de l'investissement logistique en Europe ralentit depuis le début de l'année, au diapason de l'économie, mais résiste néanmoins bien au vu des incertitudes liées au Brexit.
Représentant plus du tiers de l'investissement en locaux logistiques et d'activité, le Royaume-Uni pèse sur la tendance générale en Europe. Bien qu'en baisse au 1er semestre 2016 (3,85 milliards d'euros), les volumes restent largement supérieurs à leur niveau moyen entre 2011 et 2015. La rareté des produits prime continue à limiter le rendement : 4,50 % à Manchester, 4,75 % à Birmingham, ainsi qu'à Londres et dans le Sud-Est.
En France, le retour des investissements spéculatifs et l'abondance de liquidités ont dynamisé le marché, le rendement prime s'établissant à 5,70 % en région parisienne. Retrouvant du souffle, l'investissement en locaux logistiques et d'activité a totalisé 773 millions d'euros au 1er semestre 2016 (+27 % par rapport au 1er semestre 2015). Contrairement à ce qui s'était produit en 2015, peu de portefeuilles paneuropéens ont changé de mains. Le 1er semestre a, malgré tout, été dynamisé par l'achat de plusieurs portefeuilles de taille moyenne par des fonds anglo-saxons.
Le marché des locaux logistiques et d'activité a continué à progresser aux Pays-Bas (757 millions d'euros), représentant 18 % du volume total généré par l'immobilier d'entreprise. À Amsterdam, le loyer6prime s'est établi à 5,80 %.
En Espagne, le marché reste florissant après son spectaculaire redressement en 2015. L'investissement en locaux logistiques et d'activité a progressé de 19 % pour atteindre 400 millions d'euros, signant un record semestriel. La forte demande des investisseurs continue à faire baisser le rendement (6,5 % à Madrid et Barcelone).
En Pologne, l'investissement en locaux logistiques et d'activité a presque doublé au 1er semestre 2016 par rapport à la même période de 2015 pour s'établir à 283 millions d'euros.
L'Allemagne : n°1 sur le marché des transactions et de l'investissement
En Allemagne, l'investissement en locaux logistiques et d'activité a atteint 1,87 milliard d'euros au 1er semestre, en hausse de 18 % par rapport au 1er semestre 2015. Le deuxième meilleur résultat semestriel jamais enregistré dans le pays vient confirmer l'attractivité des actifs logistiques et pas seulement aux yeux des pure players. Les investisseurs étrangers ont été particulièrement actifs sur le segment des portefeuilles. Le marché devrait à nouveau atteindre le seuil des 4 milliards d'euros fin 2016, sauf si la pénurie de grandes unités freine la demande. Après avoir nettement diminué l'an dernier, le rendement s'est stabilisé, Munich restant la plus chère (5,20 %).
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