Avec près de 90 000 m² placés au 1er semestre 2016, soit une hausse de +31% versus le 1er semestre 2015, le marché immobilier toulousain confirme son dynamisme porté par des transactions significatives. Retours sur les raisons de ce succès avec Marc Delpoux, Directeur de la Région Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction1 France et perspectives sur les projets d'avenir du 3ème marché des bureaux2 en région.
Quel est le bilan sur le marché des bureaux à Toulouse au 1er semestre 2016 ?
À Toulouse, l'offre disponible à un an est de 281 500 m². Le stock de bureaux neufs à un an, avec 38 500 m² au 1er semestre 2016, est en nette progression avec une augmentation de +13%.
Il est notamment concentré sur le Parc de Basso Cambo à Toulouse avec l'opération Golf Park de 9 000 m² disponibles à un an, sur le Parc de Vidailhan à Balma avec les opérations Hills Plaza, Le Triolet/L'Octave (offre n°12190107), et ID Balma pour 8 000 m², et le centre-ville3 de Toulouse avec l'opération Elipsys de 9 000 m².
Concernant le stock de seconde main4, certains secteurs sont en sur-offre. C'est le cas du secteur Ouest, avec en particulier la commune de Blagnac, du secteur Sud-Ouest, notamment le site de Bordelongue, et du secteur Sud Est. Face à la concurrence des clés en mains, il est indispensable de présenter des offres de qualité, rafraîchies ou rénovées quand cela s'avère nécessaire.
Compte tenu du dynamisme actuel du marché, ce stock a vocation à diminuer d'ici la fin de l'année et va permettre le lancement en blanc de certaines opérations :
- Au centre-ville de Toulouse : dans la continuité de l'opération Elipsys livrable en décembre 2016, la construction en blanc de l'opération Riverside de 10 000 m² de bureaux sur la Zac5 de Compans Caffarelli vient de démarrer pour une livraison prévue au T2 2018.
- Sur la Zac de la Cartoucherie à Toulouse : deux opérations sont en cours, Dubarry réalisée par le Groupe CARLE pour 4 000 m² (livraison juin 2017) et L'Eclat, réalisée par Bouygues Immobilier pour 3 000 m² (livraison décembre 2017).
- Sur le Parc de Vidailhan à Balma : 2ème immeuble de l'opération ID Balma développée par MIDI 2I pour 3 300 m² (livraison juillet 2017).
- Sur la Zac Aéroportuaire de Blagnac : lancement en blanc du 1er immeuble de l'opération Air d'Envol, 6 500 m² au total, réalisée par Icade Promotion (livraison juillet 2018).
Avec près de 90 000 m² placés au 1er semestre 2016, soit +45% par rapport à la moyenne observée depuis 5 ans, le marché de l'immobilier de bureaux à Toulouse se montre particulièrement dynamique, porté par des transactions significatives parmi lesquelles l'IRT (Institut de Recherche Technologique) pour 11 000 m² sur Toulouse Aérospace, STELIA (filiale à 100 % Airbus) clés en mains de 13 000 m² à Colomiers, AIRBUS pour 6 000 m² sur l'opération Galaxia à Blagnac…
Les loyers de périphérie de bureaux neufs au 1er semestre 2016 à Toulouse sont toujours stables avec un loyer6 moyen de 150 € HT/m²/an hors parking et pour le 2nde main un loyer moyen de 115 € HT/m²/an. Dans le centre-ville, compte tenu du peu d'offres qualitatives disponibles, le loyer moyen est de 150 € HT/m²/an pour des bureaux de 2nde main. Le loyer top7 se situe à 205€/m². Les mesures d'accompagnement permettent de maintenir à ce niveau les prix de location8 : elles représentent en moyenne de 12 % à 20 % de la période du bail suivant l'importance de la transaction.
Avec 41 M€ investis en bureaux au cours du S1 2016, le marché de l'investissement à Toulouse est en hausse de 15% par rapport au S1 2015. De plus, il surpasse la moyenne pour un S1, qui s'établit à 38 M€. Parmi les transactions significatives, on peut citer les acquisitions de deux VEFA9 à Toulouse par La Française AM pour 13 M€ et par Groupama / Gan Reim pour 11 M€, ainsi que l'achat par AEW Europe du programme LES AILES DE L'EUROPE à Colomiers Zac des Ramassiers pour 8,5 M€. La forte compétition entre les investisseurs sur les actifs prime a entraîné une diminution du taux prime qui est passé sous la barre des 6% en 2016 pour s'établir à 5,75% au T2. Cette contraction incite certains investisseurs à se positionner sur des secteurs moins tertiaires.
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Comment voyez-vous évoluer le marché des bureaux à Toulouse d'ici la fin de l'année ?
Toulouse Métropole est très active sur le marché des bureaux, en particulier depuis 2007-2009 où de nombreuses ZAC ont vu le jour. De nouvelles ZAC à fort potentiel arrivent cependant sur le marché immobilier toulousain comme la ZAC de la Cartoucherie et la ZAC de Toulouse Aérospace.
ZAC de la Cartoucherie
Disposant d'un maillage de transports intéressant (métro, tramway, intérieur rocade Ouest et Aéroport de Toulouse-Blagnac) et à proximité du centre-ville, la ZAC de la Cartoucherie est un nouvel éco-quartier en phase de démarrage proposant 90.000 m² de surfaces10 tertiaires, de commerces et des logements. Les premiers arrivants sont la Mutuelle Sociale Agricole, l'Ecole Régionale de la Santé et le Pôle Emploi. À défaut d'offres au centre-ville, la Cartoucherie devrait séduire les utilisateurs. Les opérations Dubarry et l'Eclat représentent l'offre actuelle disponible avec 7 000 m².
ZAC de Toulouse Aérospace
Tout à la fois Campus Universitaire, plateforme de recherche, quartier résidentiel et tertiaire, la ZAC de Toulouse Aérospace dispose également d'un bon positionnement au sud-est de la ville. Son développement a démarré par le secteur dédié à la recherche et à l'enseignement supérieur avec l'installation de l'IRT. Les opérations résidentielles et de bureaux vont démarrer à partir de 2017 mais restent assez peu nombreuses. Son succès est envisageable compte tenu de ses atouts intrinsèques et du peu d'immeubles neufs sur le secteur.
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Quels conseils donneriez-vous aux entreprises souhaitant s'implanter à Toulouse ?
Le marché toulousain se porte bien et le volume réalisé au 1er semestre nous laisse augurer un très bon résultat 2016. De nouvelles ZAC bien identifiées et lisibles devraient satisfaire les besoins des entreprises.
Toulouse Métropole prévoit d'investir 3,8 milliards d'euros pour le Projet Mobilités 2020-2025-2030 ayant pour l'ambition de tisser un réseau global de transport, accessible par les modes doux. Ce projet prévoit de doubler la capacité de la ligne A en 2019 et de réaliser une 3ème ligne de métro TAE (Toulouse Aérospace Express) qui desservira les zones d'emplois du nord-ouest et sud-est, de Colomiers à Labège connectant les sites de Toulouse Aérospace au secteur aéronautique et rapprochant les deux pôles de mobilité que sont la gare Matabiau et l'aéroport de Toulouse-Blagnac.
En attendant la mise en place de ce plan, il est évident que les secteurs les mieux desservis en transport sont et resteront des secteurs d'avenir, comme :
- Balma et Borderouge, à l'Est de l'agglomération,
- Basso Cambo à l'Ouest même si ce parc a besoin de services nouveaux
- La ZAC de la Cartoucherie en cours de développement.
A long terme, l'avenir de Toulouse s'inscrira dans le centre-ville, avec le projet TESO, autour de la gare Matabiau, qui prévoit 300 000 m² de bureaux à réaliser d'ici 2030.
Le Sud Est, avec Toulouse-Aérospace et Labège, a impérativement besoin de la 3ème ligne de métro pour se développer tout comme Blagnac qui au Nord-Ouest va voir arriver le nouveau parc des expositions de Toulouse avec 70.000 m² de surface couverte.
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