Le marché de la logistique1 en France affiche de beaux résultats au T1 2016 avec une progression du volume des transactions de près de 11%. Quelles raisons expliquent ce regain, quels sont les principaux utilisateurs des entrepôts en France, comment s'organise le marché des entrepôts en île-de-France et en région ? Décryptage.
Marché des entrepôts Vs économie française
La croissance française s'est nettement accéléré en 2015 et devrait être au moins équivalente à 2015 en 2016 grâce à certains facteurs positifs tels que le pétrole et la politique monétaire, à condition que le ralentissement des économies émergentes et chinoises, ne soit pas trop prononcé. Par ailleurs, la consommation des ménages devrait se maintenir à des niveaux satisfaisants.
De plus, sous l'impulsion de la révolution digitale, les attentes des utilisateurs logistiques, notamment (marché des entrepôts >5 000 m² en France) ont évolué (rationalisation de la supply chain2, distribution cross canal, accroissement des flux en zone urbaine, etc.) pour répondre aux nouvelles attentes des consommateurs.
La progression constante du chiffre d'affaires du e-commerce et du m-commerce en Europe et en France en 2015 (70 milliards d'euros anticipé en 2016) participe également à l'engouement des investisseurs et des utilisateurs pour le marché des entrepôts en France. L'implantation logistique permet d'améliorer sensiblement l'efficacité et la rentabilité des business models.
Le marché des entrepôts en France au T1 2016
Le marché des entrepôts en France au T1 2016 enregistre une progression de l'ordre de 11% en volume avec 46 transactions recensés contre 43 l'an dernier.
Les distributeurs alimentaires et spécialisés (près de 40% dans l'alimentaire) ne cessent de se réorganiser dans leur process afin de répondre aux nouveaux modes de consommation. Ils concentrent ainsi plus de la moitié du volume commercialisé au cours des trois derniers mois. Parmi les principales transactions en immobilier logistique réalisées par BNP Paribas Real Estate au 1er trimestre 2016, on peut notamment citer Intermarché (67 000 m² à Erbrée (35)), Carrefour (59 000 m² à Bâgé-la-Ville (01)), Leclerc (54 000 m² à Beychac et Caillau (33))…
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Avec près de 224 000 m² transactés, les surfaces3 >40 000 m² restent au cœur du marché. La recherche de rationalisation de la supply chain et d'optimisation des barycentres explique ce dynamisme.
Au 1er avril 2016, on note une stabilisation de l'offre à un an. Sur les marchés « core », le taux de vacance4 reste inchangé par rapport à fin 2015 à l'exception de la Région parisienne (-2,8%).
Ces derniers (Paris, Lyon, Lille et Marseille) ont concentré 62% des volumes transactés au cours du 1er trimestre 2016 et rassemblent plus des deux tiers de l'offre à un an au 1er avril 2016.
Focus : le marché des entrepôts en Ile-de-France
La région parisienne enregistre près de 270 000 m² placés, un léger retrait par rapport à l'an dernier. Néanmoins ce sont 21 transactions qui y ont été enregistrées.
Le parc des entrepôts en Île-de-France s'organise majoritairement autour de 9 grands territoires de la logistique en Ile-de-France. Il s'agit de Seine Aval, Confluences Seine-Oise, Roissy, Plaine de France Boucle Nord des Hauts-de-Seine, Marne-la-vallée, Saint-Quentin-en-Yvelines, Seine-Amont Nord Essonne, N4-Châtres et Sénart Centre Essonne.
La région parisienne représente globalement 1/3 de l'ensemble des transactions au T1 2016 contre 30 à 40% en moyenne depuis 2010 (années pleines). La moitié des opérations a lieu sur des surfaces comprises entre 5 000 et 10 000 m² (T1 2016).
Aujourd'hui il existe une véritable demande5 pour les surfaces comprises entre 6 000 et 10 000 m² en Île-de-France.
Seules 3 transactions de plus de 20 000 m² ont été recensées début 2016 : une pour le compte d'un logisticien6, une autre la grande distribution spécialisée et une autre pour un messager.
L'offre existante est constituée pour moitié d'entrepôts de classe A. Les disponibilités représentent également la moitié de l'offre à un an en France. Notons qu'une opération en blanc de 62 000 m² est sur le point de démarrer à Réau.
D'après nos prévisions, environ 300 000 m² pourraient être placés entre le 2ème et 3ème trimestre à Paris, et devrait permettre à la capitale de briller cette année encore.
L'offre d'entrepôt à un an en France
L'offre à un an s'est établie à moins de 3,3 millions de m² disponibles au 1er avril 2016.
Le niveau du stock disponible de classe A neuf reste parmi les plus faibles enregistrés en France depuis 2008 (avec un peu plus de 100 000 m² de locaux neufs disponibles ou en chantier). De nouveaux projets en blanc devraient venir alimenter la Région Parisienne, Lille, Lyon, Toulouse ou encore le Havre en 2016/2017.
Avec plus de 760 000 m² commercialisés au cours du 1er trimestre 2016, le volume placé en glissement annuel a dépassé la barre de 3 millions de m² placés fin mars 2016, soit une augmentation de 11% par rapport à mars 2015. Le poids des opérations en clé en main locatif et en compte propre7 ne se dément pas.
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Loyers et baux sur le marché des entrepôts en France en 2016
Les loyers faciaux moyens de classe A sont demeurés stables d'une année à l'autre. L'amplitude des loyers « prime » moyens demeure très importante : la Région parisienne domine à 55€/m², contre 42-48€/m² dans les Régions.
Une remontée progressive des valeurs peut donc être envisagée à moyen terme pour les marchés les plus établis si la consolidation de la croissance économique se confirme. Le 1er trimestre 2016 a d'ores et déjà confirmé cette tendance sur certains marchés matures comme Lyon.
Les baux longs (6 ans et plus) restent au cœur du marché représentant à eux seuls 50% du marché des entrepôts en France, en partis alimentés par les opérations clés en main.
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