Des régions en décalage avec la reprise nationale encore fragile
En 2025, le marché français de l'investissement immobilier d'entreprise a affiché une reprise modérée, avec un volume total de 17,1 milliards d'euros*. Cette hausse de 8 % par rapport à 2024 reste cependant en deçà des niveaux observés avant 2019 (-27 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années)*, illustrant un marché encore en quête d'équilibre. Malgré ce rebond à l'échelle nationale, les marchés régionaux enregistrent un recul de 6 %, avec 7,1 milliards d'euros investis en 2025. Après un début d'année hésitant, l'activité ne s'est réellement accélérée qu'au 4ème trimestre.
Toutefois, les régions se distinguent par leur résilience et leur attractivité croissante. Elles représentent 41 % des volumes investis, contre seulement 25% avant la crise sanitaire. Cette progression s'explique par plusieurs facteurs : un environnement moins spéculatif que dans les grandes métropoles, une demande1 locale soutenue et une diversification des profils d'investisseurs.
Des classes d'actifs aux dynamiques contrastées
L'année 2025 confirme les disparités entre les différentes classes d'actifs immobiliers. Les bureaux2 retrouvent leur position de leader avec 40 % des volumes investis*, soit plus de 7 milliards d'euros. Cependant, ce segment reste en deçà de sa moyenne quinquennale, qui s'élevait à 12,3 milliards d'euros avant 2020*.
Le commerce3 franchit à nouveau la barre des 3 milliards d'euros (+14 % versus 2024)*, tandis que la logistique4 et les locaux d'activités5 connaissent un net ralentissement et enregistrent un recul de 18 % des montants investis*, principalement en raison du retrait des grandes opérations qui avaient dynamisé le marché ces dernières années. Le segment des locaux d'activité bénéficie toutefois d'une demande soutenue de la part des Petites et Moyennes Entreprises ainsi que des Entreprises de Taille Intermédiaire (ETI), à la recherche d'espaces flexibles et adaptés à leurs besoins opérationnels.
L'hôtellerie poursuit sa dynamique, portée par un 4ème trimestre record et une croissance annuelle de +9 % en volume investis*, soit 3 milliards d'euros investis, tirée par une reprise post-pandémie et une fréquentation touristique en hausse.
Ces évolutions reflètent une diversification des stratégies d'investissement, avec une attention accrue portée sur des actifs offrant des rendements stables et une moindre exposition aux fluctuations du marché.
Nantes : un marché résilient dans un environnement contrasté
Avec 212 millions d'euros investis en 2025, toutes classes d'actifs confondues, la métropole de Nantes se positionne au 7ème rang des marchés régionaux. Ce résultat témoigne d'une résilience remarquable dans un contexte régional encore contrasté.
Sur le segment des bureaux, Nantes affiche une progression de 10 %, avec 122 millions d'euros investis, ce qui lui permet de se classer au 4ème rang des marchés régionaux pour cette catégorie d'actifs. Cette performance reste cependant inférieure à la moyenne décennale, qui s'élevait à 149 millions d'euros. L'année a été marquée par un regain d'activité au dernier trimestre, avec 48 % des transactions signées durant cette période, après un début d'année plus attentiste.
Le nombre d'opérations a progressé, passant de 14 en 2024 à 19 en 2025, mais les volumes unitaires se sont contractés, avec une moyenne autour de 6,5 millions d'euros et près de 50 % des transactions inférieures à 5 millions d'euros. À noter également : aucune opération n'a dépassé les 20 millions d'euros, signe d'un marché fragmenté.
Par ailleurs, le marché nantais connaît une recomposition de ses acteurs. Le retrait des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI6) et la décompression des taux de rendement ont ouvert la voie à des foncières et des investisseurs privés, qui trouvent désormais des opportunités sur des actifs jusqu'alors moins accessibles.
La recherche de centralité reste un critère fort, mais la périphérie concentre néanmoins 52% des volumes investis, reflétant une diversification géographique des investissements.
Après la forte remontée des taux en 2023, ceux-ci se stabilisent en 2025. À Nantes, le taux prime s'établit à 6 %, un niveau confirmé par une transaction7 significative sur le quartier Euronantes, 1er quartier d'affaires de la façade Atlantique.
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Rennes : une dynamique soutenue malgré un repli des bureaux
La métropole de Rennes enregistre une progression remarquable de 39 % en 2025, avec 179 millions d'euros investis, toutes classes d'actifs confondues. Ce résultat place Rennes au 8ème rang des marchés régionaux, confirmant son attractivité croissante sur le marché de l'immobilier d'entreprise en région en 2025.
Cependant, le segment des bureaux affiche un recul de 10 %, avec 89 millions d'euros investis, dans un contexte régional également orienté à la baisse. L'activité repose sur un nombre limité d'opérations, avec 10 transactions en 2025 contre 13 en 2024. Malgré cette diminution, la taille moyenne des opérations a progressé pour atteindre 8,9 millions d'euros, portée notamment par deux transactions supérieures à 20 millions d'euros, qui concentrent une part significative des volumes.
À l'instar de Nantes, le marché rennais est marqué par une recomposition des acteurs. Le retrait des investisseurs institutionnels traditionnels a laissé davantage de place à des investisseurs ciblant des opérations de plus petites tailles, mais offrant des rendements attractifs.
Les taux de rendement se stabilisent également à Rennes, avec un taux prime établi à 6,25 %, confirmant une phase d'équilibre sur ce marché.
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Perspectives 2026 : vers une consolidation progressive du marché
Alors que la reprise observée au niveau national peine encore à se diffuser pleinement en régions, le marché entre dans une nouvelle phase caractérisée par des volumes plus fragmentés et des stratégies d'investissement renouvelées. Dans un contexte international encore incertain, avec des perspectives économiques variables en matière de croissance et d'inflation, le retour à des conditions de marché plus favorables pourrait prendre davantage de temps.
Néanmoins, après un regain d'activité en fin d'année 2025, le marché de l'investissement devrait s'orienter vers une phase de consolidation en 2026. Les investisseurs devront faire preuve de sélectivité et de réactivité pour saisir les opportunités émergentes, notamment sur les actifs alternatifs tels que les locaux d'activités, l'hôtellerie ou encore la logistique légère.
Les marchés régionaux, et en particulier Rennes et Nantes, continueront de jouer un rôle clé dans cette dynamique. Leur capacité à attirer des investisseurs variés, couplée à une demande locale soutenue, en fait des territoires à suivre de près pour les années à venir.
Rennes et Nantes, deux marchés aux trajectoires prometteuses
Rennes et Nantes confirment donc leur position parmi les marchés régionaux les plus dynamiques de France, malgré des trajectoires distinctes. Nantes se distingue par sa résilience et son attractivité pour les petits et moyens actifs, tandis que Rennes affiche une croissance soutenue, portée par des opérations structurantes.
L'année 2026 s'annonce comme une période de consolidation, avec des opportunités pour les investisseurs capables de s'adapter à un marché plus fragmenté et sélectif. Les acteurs qui sauront identifier les actifs à fort potentiel, tout en intégrant les enjeux de durabilité et d'adaptation aux nouvelles attentes des utilisateurs, seront les mieux positionnés pour tirer parti de cette évolution.
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* Source : REview 2025 T4 - Investissement
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