Une lecture segmentée du marché des bureaux selon les surfaces et les métropoles
Sans surprise, l'année 2025 marque un ralentissement pour le marché des bureaux1 français. Reflétant un climat toujours frileux, les volumes commercialisés atteignent 1,28 million de m², soit une baisse de 9 % par rapport à l'année précédente et de 22% par rapport à la moyenne décennale. Malgré ce recul général, certaines régions, notamment sur l'arc méditerranée, se portent bien. Concentrant 44 % des volumes placés, les résultats des 17 villes (Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse et Tours) s'affichent en phase avec la moyenne décennale.
Pour Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Advisory, en charge du Pôle Régions, ces chiffres mettent en évidence la recomposition du marché français : « Malgré le recul observé, les régions dans leur ensemble ont moins diminué que l'Île-de-France sur dix ans, renforçant mécaniquement leur poids dans la demande placée2 nationale. Cette double lecture (repli local mais progression globale) traduit l'ancrage durable des régions comme pôle d'équilibre structurant du marché. »
En outre, toutes les surfaces3 ne sont pas impactées de la même manière. Ainsi, le segment des surfaces tertiaires de moins de 1 000 m² accuse un repli marqué de 15 % par rapport à 2024, avec une surface totale de 653 000 m² commercialisée. Le marché intermédiaire, qui concerne les superficies de 1 000 à 5 000 m², affiche une contraction plus légère de 3 % par rapport à l'an passé, avec un total de 408 900 m². Enfin, les grandes surfaces de plus de 5 000 m² enregistrent une progression modeste de 1 %, pour un volume global de 218 300 m². Ce dernier segment bénéficie en effet d'une belle dynamique portée par les secteurs de la tech, de l'industrie et du public/parapublic.
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Parmi les transactions les plus marquantes sur le marché des bureaux en régions en 2025, on peut donc citer :
- À Lyon :
- Sopra Steria, acteur majeur de la Tech en Europe, qui s'installe dans le 3ᵉ arrondissement de Lyon au sein de l'immeuble EvasYon.
- La prise à bail d'Edvance sur le Campus Jules Carteret (5 182 m²).
- Sur Aix-Marseille :
- EDF acquiert le futur siège de sa division ingénierie du parc nucléaire avec un immeuble de plus de 30 000 m². Il s'agit de la transaction4 régionale la plus marquante de l'année 2025.
- Le Campus La Plateforme s'installe au cœur d'Euroméditerranée (13 800 m²).
- L'agence régionale de santé (ARS) s'installe au sein de l'immeuble Newdelec, près de la gare Saint-Charles.
- L'extension des locaux de l'unité de production de Sartorius à Aubagne.
- À Lille : Carsat (12 000 m²) et IRCEM (10 700 m²).
- À Toulouse : Sopra Steria (24 300 m²) et Toulouse Métropole (16 400 m²).
Marché des bureaux en régions 2025 : le palmarès des 17 villes
Concernant le classement des villes, Lyon conserve la première place du podium sur le marché régional, et ce malgré des volumes commercialisés (186 000 m²) en baisse de 21 % par rapport à 2024. En deuxième position, Aix-Marseille signe une performance assez spectaculaire en franchissant la barre des 168 000 m² (+20 % par rapport à l'an dernier). La métropole signe une très belle année 2025, notamment en letting et en investissement5. Plus largement, l'arc méditerranée se porte bien sur une dynamique long-terme (progression de 13 % pour Aix-Marseille à 25 % pour Montpellier sur 10 ans en termes de volumes commercialisés sur le marché utilisateurs).
Derrière, Lille, avec ses 162 000 m² de volumes commercialisés et une augmentation de 9 % par rapport à 2024, qui se place donc sur la troisième marche du podium. Toulouse (127 000 m²) et Bordeaux (122 000 m²) se positionnent respectivement à la 4ᵉ et à la 5ᵉ place du palmarès du marché des bureaux en régions. On retrouve ensuite, dans l'ordre : Montpellier, Rennes, Nantes avec un premier semestre encourageant mais pourtant insuffisant (-18% de volumes transactés par rapport à 2024), Nice, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Tours, Nancy, Dijon, Metz, puis Orléans avec un marché des bureaux qui se contracte et qui ferme donc la marche.
Les bureaux de seconde main plébiscités et une pénurie annoncée dans le neuf
L'offre disponible à un an s'élève à 3,4 millions de m² au cours du dernier trimestre 2025 et progresse ainsi de 12 % par rapport à la même période en 2024.
En 2025, les bureaux de seconde main6 ont la cote auprès des entreprises utilisatrices puisque le segment représente 74 % des volumes placés en 2025, en hausse de 16 % par rapport à 2024. Quant à la progression timide de 3 % pour le segment des bureaux neufs, elle laisse entrevoir une tension sur le marché pour l'année 2026. Une tendance confirmée par Jean-Laurent de La Prade face à une baisse des chantiers en cours de 24 % :« Dans ce contexte, la rénovation des surfaces libérées apparaît plus que jamais comme un levier stratégique pour les bailleurs : elle permet non seulement de répondre à une demande7 en quête de qualité, mais aussi d'offrir une alternative crédible aux locaux neufs dans un environnement où ceux-ci deviendront de plus en plus rares. »
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Des valeurs locatives en faveur des régions par rapport à l'Île-de-France
Comme le souligne Jean-Laurent de La Prade, il existe des écarts importants entre les loyers des bureaux neufs en régions et ceux pratiqués en Île-de-France, avec pour conséquence l'attractivité renforcée des métropoles régionales. Les loyers prime dans le tertiaire neuf se maintiennent par rapport à 2024 avec par exemple :
- Lyon : 380€ H.T. H.C./m²/an
- Bordeaux : 320€ H.T. H.C./m²/an
- Aix-Marseille : 300€ H.T. H.C./m²/an
- Lille : 280€ H.T. H.C./m²/an
- Strasbourg : 250€ H.T. H.C./m²/an
- Nice – Sophia Antipolis : 235€ H.T. H.C./m²/an
- Rennes : 220€ H.T. H.C./m²/an
À noter également le faible taux de vacance8 (entre 6 et 7 %) et des mesures d'accompagnement raisonnables (8 %).
Un marché de l'investissement toujours porté par la logistique
En 2025, les régions attirent 7,1 milliards d'euros d'investissements, soit une baisse modérée de 6 % par rapport à 2024. Les métropoles régionales concentrent ainsi 40 % des flux financiers à l'échelle nationale. Lyon conserve sa place de leader sur le marché régional avec 825 M€ d'investissements. Derrière, Aix-Marseille affiche une belle dynamique avec 454 M€ investis (+35 %), tandis que Toulouse enregistre un bond de 43 % pour atteindre 269 M€. Lille, malgré sa quatrième position, voit ses flux reculer de 22 % à 258 M€. Bordeaux connaît une progression de 75 %, totalisant 215 M€, juste devant Nantes, qui atteint 212 M€ (+57 %). Montpellier ferme le classement avec 109 M€, en légère hausse de 8 %.
Pour expliquer ces disparités, Jean-Laurent de La Prade précise : « Les performances 2025 révèlent des moteurs sectoriels très différenciés : l'hôtellerie a largement porté Aix-Marseille et Nantes, l'activité a été déterminante dans l'excellente progression de Bordeaux, tandis que la logistique9 a permis à Montpellier de terminer l'année en hausse. Quant aux bureaux, ils ont soutenu les dynamiques d'Aix-Marseille, Toulouse et Bordeaux, confirmant leur rôle structurant dans plusieurs métropoles régionales. »
La logistique reste toutefois le moteur du marché tertiaire en régions, représentant 35 % des capitaux engagés, devant les bureaux (21 %), l'hôtellerie (19 %) et le commerce10 (16 %), soulignant l'attractivité croissante de ces secteurs face aux changements des modes de consommation et des besoins opérationnels.
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