Une demande globalement en retrait, malgré quelques segments porteurs
Le périmètre étudié qui couvre 17 villes (Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia-Antipolis, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse et Tours) illustre dans l'ensemble cette tendance contrastée.
Si le total commercialisé de 650 000 m² traduit une légère érosion par rapport à 2024, certains segments résistent toutefois mieux : les bureaux1 intermédiaires, entre 1 000 et 5 000 m², progressent de 12 % sur un an, tandis que les grandes surfaces2 de plus de 5 000 m² enregistrent une hausse de 15 %. À l'inverse, le cœur du marché que représentent les petites surfaces de bureaux inférieures à 1 000 m² s'affiche en baisse : avec 324 000 m² placés, elles reculent de 15 % en un an, confirmant un ralentissement de la demande3 sur ce créneau, historiquement l'un des plus dynamiques.
Le segment des bureaux neufs parvient à maintenir ses volumes au niveau de 2024, tandis que le marché de la seconde main4 accuse un repli de 4 % et que les opérations en comptes propres ou clés en main reculent de 7 % sur un an.
Une offre à un an en hausse sur le segment des bureaux de seconde main
L'offre disponible à un an progresse de 10 % et atteint près de 3 millions de m² fin juin 2025. Mais sa composition évolue : les bureaux neufs, qui représentent désormais 26 % du stock, perdent 5 points par rapport à l'an dernier, tandis que la seconde main progresse nettement (17 %).
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Un trio de tête solide et des progressions marquées
Le podium des marchés régionaux reste inchangé : Lyon, Lille et Aix-Marseille conservent leur position dominante et continuent de structurer l'activité en régions. Derrière, certaines agglomérations tirent particulièrement bien leur épingle du jeu : Toulouse affiche une progression remarquable de +24 % sur un an, tandis que Bordeaux gagne +10 %. Plusieurs autres villes enregistrent également de belles performances, à commencer par Grenoble, qui signe une envolée spectaculaire de +63 %, mais aussi Nancy (+38 %), Strasbourg (+20 %) et Nantes avec un premier semestre 2025 encourageant (+16 %).
À l'opposé, d'autres villes accusent un net recul au premier semestre 2025. Metz affiche la plus forte contraction, avec -53 %, suivie par Tours et Orléans avec un marché de bureaux qui continuent de se contracter (toutes deux en baisse de -41 %) ainsi que Dijon (-38 %).
Sur le segment des bureaux neufs, les loyers prime affichent des trajectoires divergentes au premier semestre 2025. Aix-Marseille, Nice et Rouen enregistrent un recul. À l'inverse, plusieurs métropoles régionales voient leurs loyers progresser, notamment Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Orléans. Pour les autres villes étudiées, les loyers se maintiennent à un niveau stable par rapport à 2024.
Coup dur pour le marché de l'investissement des bureaux
Le marché de l'investissement en bureaux en régions traverse un passage à vide : à fin juin 2025, les volumes engagés ne dépassent pas 430 millions d'euros, soit une contraction brutale de 43 % sur un an. Parmi les opérations notables du semestre figurent le portefeuille5 « Synaps », acquis par l'américain Radius Global Infrastructure pour 120 millions d'euros, ainsi que la VEFA6 Green Innolin, un immeuble tertiaire situé à Mérignac (33), repris par Midi 2i pour 17 millions d'euros.
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En tête des métropoles régionales, Lyon concentre 86 millions d'euros investis, un volume encore significatif, mais en recul de 43 % sur un an. Aix-Marseille prend la deuxième place du podium, juste devant Rennes, qui se distingue par son dynamisme avec 46 millions d'euros investis au premier semestre.
Les taux de rendement prime7 sont majoritairement stables voire légèrement en baisse et s'échelonnent entre 5,7 % à Lyon jusqu'à 7,3 % dans certains marchés secondaires avec un taux pivot autour de 6,5%.
« Malgré le trou d'air au premier semestre, le marché de l'investissement bureaux en Régions devrait rebondir en seconde partie de l'année et plus particulièrement au T4, boosté par une forte volonté des investisseurs de profiter d'un marché attractif qui s'entrevoit à travers la forte augmentation des promesses signées et des exclusivités en cours.
Nous prévoyons un atterrissage au 31 décembre avoisinant les 1,2Md€ » indique Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Advisory France, en charge du pôle Régions.
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