Une emprise de 33 hectares, un bâtiment de 800 mètres de long et de 250 mètres de large, une superficie totale équivalente à 25 terrains de foot... les chiffres du futur entrepôt1 Conforama de Tournan-en-Brie en Seine-et-Marne donnent le vertige. Avec 177 000 m², cette plateforme représente le plus grand projet logistique2 de France. Et pourtant, ce gigantisme n'est pas un cas isolé car l'entrepôt XXL a la cote et booste le marché immobilier de la logistique. Le point sur cette nouvelle tendance de l'immobilier tertiaire
Marché immobilier de la logistique : de bons chiffres boostés par les transactions XXL
2017 aura été une année exceptionnelle pour le marché des entrepôts français, celui-ci battant un nouveau record historique. Il a en effet, pour la première fois depuis le début des années 2000, passé la barre des 4 millions de m². Cette performance est d'autant plus intéressante à étudier qu'elle est marquée par des transactions XXL. Pour l'an dernier, on retiendra par exemple la construction des entrepôts Amazon France de Brétigny-sur-Orge (142 000 m²) ou de Boves (107 000 m²). Egalement Alinéa qui s'installe à Nanteuil (79) sur 73 000 m² ou encore Lidl avec 58 000 m² à Montchanin (71). Sans oublier bien sûr, une méga-plateforme de près de 180 000 m² pour Conforama.
Les chiffres 2018 se placent quant à eux dans la lignée de 2017 et sont donc très prometteurs. Ils confirment également cette tendance à l'appétence croissante des entreprises pour les entrepôts XXL (> 40 000 m²) qui représentent en moyenne 30% du volume transacté.
Au premier semestre 2018, on notera, entre autres, des transactions sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille avec Katoen Natie à Saint-Martin-de-Crau dans les Bouches-du-Rhône (75 000 m²), Orchestra à Saint-Laurent-Blangy dans le Pas-de-Calais (73 000 m²) et Ocado/Easydis à Fleury-Mérogis dans le 91 (45 000 m²).
Hors dorsale se distinguent également Lapeyre à Mer dans le Loir-et-Cher (73 800 m²), Intermarché dans le Morbihan (52 800 m²) et CDiscount à Andrézieux-Bouthéon dans le département de la Loire (60 000 m²).
Plateformes XXL : des outils stratégiques pour les utilisateurs
La demande3 croissante pour ces bâtiments hors norme s'explique tout d'abord par la volonté des propriétaires et/ou des utilisateurs d'optimiser leurs coûts annuels en regroupant plusieurs unités sur un même site et ainsi massifier les stocks.
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Pour les commerçants traditionnels, louer ou acheter un entrepôt XXL répond à une stratégie de distribution multicanale pour servir, à partir d'un même site, tous types de points de vente et jusqu'au picking pour la livraison au client final. Car l'un des enjeux reste évidemment lié à l'essor du e-commerce en France. Selon les chiffres communiqués par la FEVAD, les ventes sur Internet ont progressé de plus de 14% par rapport à 2016. Ce sont aujourd'hui près de 40 millions de Français qui achètent sur Internet. Pour les pure-players, disposer d'une entrepôt logistique géant où il est possible de stocker plusieurs milliers de références sur un même site, livrables en un temps record représente donc un argument commercial.
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La grande distribution y voit également un autre avantage. La construction ou l'acquisition d'une plateforme logistique de grande taille permet de concevoir des entrepôts multi-températures afin d'approvisionner tous les rayons d'un point de vente en une seule livraison.
On remarque enfin deux tendances émergentes pour ces entrepôts logistiques XXL. Ces surfaces4 se développent souvent sur les marchés secondaires et hors dorsale. Ce qui s'explique facilement du fait de la disponibilité moindre des vastes emprises foncières autour des grandes agglomérations situées sur la dorsale, et également parce que les utilisateurs souhaitent se rapprocher des points de vente localisés un peu partout en France.
Autre élément notable, l'émergence des bâtiments logistiques conçus sur plusieurs étages. Les entrepôts prennent de la hauteur pour offrir aux utilisateurs une mezzanine ou un étage intermédiaire qui permet d'augmenter la surface de stockage. Dernier exemple en date avec le hub de distribution urbaine d'IKEA qui occupera d'ici quelques semaines 50 000 m² au sein de la plateforme logistique à double étageParis Air2 Logistique située sur le port de Gennevilliers (92).
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