Logistique verte : des entrepôts toujours plus écoresponsables

L'entrepôt durable, un nouvel impératif stratégique pour les investisseurs CORE

Pour les investisseurs, la recherche d'actifs conformes aux critères ESG est devenue un enjeu central. Les profils CORE se positionnent désormais quasi exclusivement sur des entrepôts alignés avec les articles 8 ou 9 du règlement SFDR, excluant par exemple les bâtiments chauffés au gaz. Aujourd'hui, ces exigences s'imposent comme des conditions sine qua non à tout investissement¹.

L'évolution du marché confirme d'ailleurs cette tendance : l'offre disponible est passée de 3,4 millions de m² fin 2024 à 6,1 millions de m² au T1 2025, en grande partie portée par une explosion de l'offre de seconde main². Toutefois, 75 % de la demande placée³ au premier trimestre 2025 s'est tournée vers des plateformes neuves, parfaitement adaptées aux nouvelles attentes en matière de confort, de performance énergétique et de maîtrise des coûts.

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L'éco-construction devient la norme

Les entrepôts logistiques de nouvelle génération sont désormais conçus selon les principes de la construction durable. Pour réduire leur empreinte carbone, les promoteurs intègrent des matériaux locaux, biosourcés ou recyclés, comme le bois certifié FSC, le béton de chanvre ou encore des isolants à faible impact environnemental. Les projets misent également sur une enveloppe thermique performante, la récupération des eaux pluviales, et sur des sources d'énergie renouvelable.

Ainsi, à Rouen, en 2024, P3 Logistic Parks a livré une plateforme de 19 000 m² intégrant un dispositif de chauffage géothermique couvrant près de 80 % des besoins en chaleur du site. Ce type d'innovation illustre la volonté croissante des acteurs du secteur d'allier performance énergétique et sobriété carbone dès la phase de conception.

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Les certifications désormais incontournables dans l'immobilier d'entreprise

Les entrepôts visent également des certifications environnementales de plus en plus exigeantes, telles que BREEAM⁴, HQE⁵, LEED⁶ ou encore BiodiverCity et EFFINATURE, ces deux dernières portant spécifiquement sur l'intégration écologique et la préservation de la biodiversité. À ce titre d'ailleurs, trois opérations récentes illustrent cette dynamique : la plateforme XXL Moissy 2DC1 développée par Prologis et exploitée par Samada a ainsi obtenu la certification BREEAM Outstanding, le plus haut niveau du label, tandis que le nouvel entrepôt⁷ DERET à Sorigny (37) a été certifié BREEAM Excellent, en intégrant des dispositifs performants pour le traitement des commandes à la pièce. Enfin, la construction d'une plateforme logistique⁸ de plus de 75 000 m², à Fontaine (Territoire de Belfort) a permis au Groupe Atlantic d'optimiser ses flux logistiques. Lancé en octobre 2023, ce projet stratégique, certifié BREEAM Outstanding, visait notamment à centraliser les opérations, renforcer la performance industrielle et réduire l'empreinte environnementale de cet acteur majeur de l'industrie française.

Le photovoltaïque s'installe sur les toits des entrepôts

L'installation de panneaux solaires sur la toiture d'un entrepôt permet de produire de l'énergie renouvelable, non seulement pour alimenter directement le site, mais aussi pour réinjecter l'électricité excédentaire dans le réseau. D'ici à la fin de l'année 2025, ce sont 26 000 panneaux photovoltaïques qui seront installés sur le toit d'un entrepôt logistique XXL à Saint-Sauveur, près d'Amiens dans la Somme. La toiture, qui s'étend sur 61 000 m², sera couverte à près de 50 % par ces panneaux solaires, avec une production annuelle estimée à 12,1 MW, soit l'équivalent de la consommation électrique de plus de 3 000 foyers.

Ces initiatives s'inscrivent d'ailleurs dans un cadre réglementaire strict : depuis juillet 2023, la loi Climat Résilience, via les articles 41 et 43 de la loi APER, impose que toute nouvelle construction ou rénovation lourde d'entrepôt couvre au moins 30 % de sa toiture en panneaux solaires ou en végétalisation. Ce seuil est appelé à augmenter progressivement, passant à 40 % au 1^er juillet 2026, puis à 50 % au 1^er juillet 2027.

Enfin, au-delà de l'impact environnemental, ces équipements permettent également aux investisseurs de bénéficier de green loans, des prêts bancaires avantageux réservés aux entrepôts respectant des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).

Le pilotage énergétique devient intelligent

Les dépenses en énergie et en fluides représentent en moyenne moins de 5 % du budget d'un entrepôt standard. Cependant, ce poste peut grimper jusqu'à 15 % dans les plateformes à température dirigée ou fortement mécanisées, ce qui accentue l'importance de la sobriété énergétique.

Pour y parvenir, plusieurs leviers peuvent être mobilisés. Par exemple, le remplacement des anciens systèmes d'éclairage par des technologies LED, associées à des dispositifs de pilotage automatique — tels que des détecteurs de mouvement ou des variations d'intensité adaptées à l'heure ou à l'occupation — permet de réduire significativement la consommation d'énergie. Aujourd'hui, les entrepôts ont également la capacité de piloter leur consommation en temps réel et d'utiliser la maintenance prédictive pour détecter rapidement d'éventuelles anomalies, optimisant ainsi leur efficacité énergétique.

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En outre, la conception architecturale des nouveaux bâtiments logistiques favorise désormais un apport maximum en lumière naturelle. Grâce à des ouvertures en toiture ou en façades, les bâtiments tirent parti de la lumière du jour, ce qui limite le recours à l'éclairage artificiel tout en améliorant le confort des utilisateurs.

Des ressources mutualisées et une emprise foncière optimisée

Pour limiter l'artificialisation des sols, les nouvelles approches logistiques misent sur la mutualisation et la compacité. La création de hubs partagés permet de regrouper plusieurs activités sur un même site, réduisant ainsi l'étalement foncier au profit des bâtiments à étages, tout en optimisant les flux. Les infrastructures techniques (quais, stations de recharge, équipements) et les services (restaurant interentreprises, conciergerie…) sont ainsi partagés entre plusieurs utilisateurs. Parallèlement, le développement d'entrepôts grande hauteur permet de maximiser les volumes de stockage tout en réduisant significativement l'emprise au sol.

Du packaging à la livraison, en passant par le transport des collaborateurs

La durabilité logistique englobe non seulement les flux, les emballages et les modes de transport, mais aussi leurs impacts environnementaux. L'utilisation croissante d'emballages réutilisables, recyclés ou compostables s'accompagne du développement de solutions de livraison décarbonée, telles que la cyclologistique via le vélo cargo ou les véhicules électriques, particulièrement pour le dernier kilomètre. En effet, il est important de souligner que plus de 65 % du bilan CO2 d'un schéma logistique provient du transport, que ce soit des flux de marchandises ou des déplacements des collaborateurs. Dans ce cadre, la localisation de l'entrepôt joue un rôle stratégique : sa proximité immédiate aux autoroutes et nationales, la concentration élevée de transporteurs locaux favorisant le pooling* des flux, le potentiel de multimodalité alliant transport ferroviaire et fluvial, ainsi que l'accès simplifié aux transports en commun (autobus, train) pour les collaborateurs sont autant d'atouts majeurs.

Par ailleurs, les infrastructures dédiées à la mobilité durable renforcent cette dynamique, avec des parkings adaptés, des stations de recharge électrique (voire de production d'hydrogène) pour les moyens de transport de marchandises et les véhicules des collaborateurs, des voies cyclables sécurisées, ainsi que des services d'autopartage. Enfin, les entrepôts durables s'inscrivent également dans une logique d'économie circulaire, en encourageant le réemploi des palettes, la récupération des emballages et la collaboration avec des acteurs spécialisés dans la réutilisation des matériaux. 

L'entrepôt logistique nouvelle génération s'impose désormais comme la norme. Il répond aux grands enjeux écologiques tout en créant de la valeur. Confort thermique, éclairage naturel, qualité de l'air, services (restauration, espaces végétalisés, cheminements doux, espaces de détente…) contribuent à un cadre de travail agréable et attractif pour les talents. À long terme, les actifs logistiques certifiés conservent mieux leur valeur, tout en s'intégrant plus harmonieusement dans leur environnement local.

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* Mise en commun