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Immobilier tertiaire : comment calculer sa surface de bureau ?

Immobilier tertiaire : comment calculer sa surface de bureau ?

Vous recherchez des bureaux en Ile-de-France pour implanter votre start-up ? Vous souhaitez développer vos activités en Rhône-Alpes et envisagez de louer des plateaux en open-space à Lyon? Quelles que soient les motivations de votre projet immobilier tertiaire, vous devrez estimer au plus juste vos besoins en termes de superficie de bureau. Outre le nombre de postes, il vous faudra également tenir compte des contraintes spécifiques liées à vos activités : entrepôt ou zone de stockage, showroom, espace de vente...Si les experts BNP Paribas Real Estate sauront vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez cependant retenir quelques conseils pratiques pour calculer la surface de bureaux1dont vous avez besoin et trouver un bien immobilier tertiaire2 adapté à vos besoins.

Immobilier d’entreprise : quelle surface pour vos nouveaux bureaux ?

Il existe différents critères d'arbitrage pour bien cadrer sa recherche de bureaux à vendre ou à louer.

On définira tout d'abord un espace géographique selon une zone de chalandise, une desserte autoroutière nécessaire aux approvisionnements d'un entrepôt3, selon un accès indispensable aux transports au commun ou bien encore en fonction de la proximité d'opportunités marchés. La présence au sein de quartiers d’affaires bien identifiés est également à prendre en compte pour y développer son business. Mais il est également primordial d'estimer correctement la superficie la plus adaptée aux besoins de votre entreprise.

Il est possible de calculer la surface de bureaux nécessaire selon le nombre de collaborateurs. Attention toutefois à bien prendre en compte votre culture d’entreprise : une société adepte des nouveaux modes de travail des collaborateurs (télétravail, coworking, flexoffice…) aura recours à une organisation de travail différente qui privilégiera les espaces collaboratifs au détriment des postes de travail attribués. Le nomadisme en entreprise est aujourd’hui une réelle tendance. 

Dans le cas où l'activité du futur locataire d'un immeuble d'entreprise nécessite des bureaux fermés, on comptera en moyenne 12 m² s'il est occupé par un seul collaborateur. Si plusieurs collaborateurs occupent un bureau fermé partagé, la moyenne peut être la suivante :

  • 2 personnes = 15 m²
  • 3 personnes = 20 m²
  • 4 personnes = 25 m²
  • 5 personnes = 30 m²

Si l'entreprise souhaite investir dans des bureaux neufs distribués en open-space, le ratio est différent : on compte une moyenne de 70 m² pour 10 personnes, 140 m² pour 20 personnes…

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Concernant les salles de réunion, on estime environ la surface nécessaire à 2 m² par personne. Là aussi, selon l'activité de l'entreprise, on pourra cadrer au plus juste le projet immobilier : est-il préférable de rechercher des bureaux à louer proposant une vaste salle de réunion? Ou bien, est-il plus utile de sélectionner des surfaces tertiaires distribuant plusieurs petits espaces de travail pouvant accueillir un nombre plus raisonnable de collaborateurs ?

Par ailleurs, d'autres éléments sont à considérer pour bien estimer le besoin en matière de surface de bureaux.

Ainsi, on ajoute en moyenne + 20% de la valeur aux espaces de bureaux pour tout ce qui concerne les espaces de circulation, les sanitaires, les quotes parts des parties communes et autres locaux techniques.

On calculera également une marge d'erreur en ajoutant environ + 10% à la valeur totale de la surface.

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Il conviendra également d'ajouter des espaces complémentaires selon les services proposés par l'entreprise aux collaborateurs : espaces de convivialité, cabines isolantes, beauty rooms, studios zen, conciergerie, parking, local vélo...

Pour faciliter l'estimation et évaluer précisément vos besoins en matière de superficie de bureaux à vendre ou à louer, BNP PARIBAS REAL ESTATE met également à votre disposition un simulateur de surface. (lien vers le simulateur – bientôt disponible)

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