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Marché Immobilier en Île-de-France : la première couronne riche d'opportunités !

Marché Immobilier en Île-de-France : la première couronne riche d'opportunités !

Aux portes de Paris, la première couronne apparaît comme de plus en plus attractive aux yeux des utilisateurs. Entre le développement de projets liés aux futurs Jeux olympiques au Nord, les nouvelles constructions à l’Est et la qualité des offres qui attire les investisseurs au Sud, le tout relié par le Grand Paris Express, il y a des opportunités « pour tous les goûts » sur le territoire de la petite couronne d’Île-de-France !

NORD : Les Jeux de Paris 2024 sont un formidable levier pour le développement urbain du Grand Paris au Nord de l’Île-de-France.

L’organisation des Jeux olympiques et paralympiques sur le territoire Seine-Saint-Denis constitue un puissant accélérateur de politiques publiques. S’étendant sur 51 hectares et les 3 communes de Saint-Denis, le village olympique et paralympique est conçu comme un projet de renouvellement urbain exemplaire de l’axe Paris-Saint-Denis. Formidable laboratoire d’innovations durables avec des bâtiments aux matériaux biosourcés, alimentés par des systèmes de production de chaleur, il sera également exemplaire en matière d’énergies renouvelables et de lutte contre le réchauffement climatique. Paris 2014 s’est en effet engagé à réduire de 55 % l’empreinte carbone par rapport aux Jeux de Londres et de Rio afin de s’inscrire dans la « trajectoire 1,5 °C » visé par l’Accord de Paris.

Pendant les Jeux, le village pourra accueillir jusqu’à 17 000 athlètes et officiels. Compris dans un rayon de 500 mètres, il comprend trois zones principales : l’Olympic Village Plaza, zone internationale ouverte sur la Seine ; une zone résidentielle autour de la Cité du cinéma ; et une zone opérationnelle connectée aux réseaux routiers. Le village sera parfaitement desservi par le futur hub de transports du Grand Paris, avec 5 lignes de métro et deux lignes RER à Saint-Denis-Pleyel. Situé à proximité immédiate des sites olympiques, le village permettra à 85 % des athlètes de se rendre en moins de 30 minutes sur leur lieu de compétition. Il possède de nombreux espaces récréatifs en bord de Seine, 7 hectares de plans d’eau offriront un nouveau cadre de sérénité et de relaxation aux athlètes. Ils pourront profiter des services communs au sein de bâtiments patrimoniaux emblématiques : la nef de la Cité du Cinéma recevra le restaurant principal, tandis que la Halle Maxwell accueillera le centre de fitness, un café, les Centres d’Information et de Services, etc. Les athlètes pourront également se rencontrer dans de nombreux espaces verts, et notamment de jardins partagés sur les toits des bâtiments et au cœur des îlots.

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Après les Jeux, c’est donc un véritable nouveau quartier que les utilisateurs auront en héritage. Dès la fin des épreuves, le village olympique et paralympique sera reconverti en « écocité de la boucle de Seine » avec 2 200 logements familiaux, 900 logements étudiants, deux hôtels, 100 000 m2 de bureaux1 et d’activités et 25 000 m2 de commerces et d’activités. Il combinera urbanisme contemporain, architecture innovante et aménagement paysager impressionnant, le tout selon des standards élevés de durabilité. Le site sera entièrement intégré dans son environnement immédiat. Les nouveaux espaces publics, les berges de Seine et les nouvelles infrastructures seront ouverts aux habitants du quartier et assureront des conditions de vie agréables.

L’image de la première couronne Nord va donc changer en profondeur. Au sein du Grand Paris, il deviendra un territoire revitalisé à travers son nouveau quartier résidentiel d’envergure et les nombreuses nouvelles infrastructures de loisirs, commerciales et d’éducation. Les nouveaux transports ne vont pas seulement acheminer de nouveaux flux de personnes, ils vont également permettre de drainer des services pour créer une véritable vie après le bureau. De nombreux projets tertiaires et mixtes verront le jour. Parmi eux, les Lumières Pleyel, un programme tertiaire complet sur 176 000 m2 qui inclura des logements, des bureaux, des hôtels et des résidences étudiantes. Il comprendra également des équipements pour le sport, la création et la culture.

BNP Paribas Immobilier réalise un grand programme mixte dans un quartier en pleine revitalisation : la ZAC de la Montjoie à Saint-Denis. Lauréat de la consultation organisée par Plaine Commune, la ville de Saint-Denis et Séquano Aménagement, BNP Paribas Immobilier développe plus de 48 000 m2, dont 24 000 m2 de logements (354 lots dont 64 en social), 500 m2 de commerces et 24 000 m2 baptisés #curve. Le site bénéficie d’une excellente localisation et d’une excellente desserte tant par la route que par les transports en commun. De même, le Pulse (29 450 m2), une construction mixte bois-béton lancée en blanc et dont la livraison est prévue fin 2018, pourra accueillir jusqu’à 2 500 personnes, et comptera également 3 commerces. Ce projet s’organise autour d’un vaste atrium. Un potager de 400 m2 est prévu en toiture, afin d’alimenter le restaurant d’entreprise. Livraison prévue fin 2018. D’autres programmes comme Moods (30 000 m² de bureaux, 325 m² de commerces conçus par Valode & Pistre,) ou Evidence (35 200 m² de bureaux et un jardin en cœur d’îlot central de 1 400 m²) viennent compléter la formidable offre neuve2 déjà prévue sur la commune de Saint-Denis !

EST — Un territoire idéal pour les VEFA

Dans la première couronne Est, le volume placé est en augmentation de 19 % par rapport à l’année dernière, notamment grâce à deux grandes transactions de plus de 5 000 m². Il ne s’agit pas d’un report d’utilisateurs parisiens : l’obsolescence des offres sur ce secteur génère en effet de nouveaux mouvements sur des immeubles neufs ou restructurés. C’est le cas par exemple du déménagement de Gras Savoye sur un immeuble neuf3 voisin à Noisy-le-Grand.

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Dans le sillage de la dynamique du nouveau réseau de transports en commun et de la Métropole du Grand Paris, le territoire de Marne-la-Vallée a en effet une belle carte à jouer dans la compétition territoriale et le développement urbain économique francilien. D’ici les deux prochaines années, 80 000 m2 en blanc seront livrés sur l’ensemble du pôle tertiaire du Val d’Europe et de la commune de Montévrain et 625 000 m² d’activités tertiaires et touristiques y verront le jour d’ici 2022. De nombreux parcs PME/PMI offrent également des espaces de bureaux adaptés à toute taille d’entreprises. C’est le cas par exemple du Carré Haussmann, un programme prime destinée aux indépendants, artisans et entreprises de petite taille, et des deux immeubles de bureaux développés par Les Nouveaux Constructeurs à la Cité Descartes centrés sur les problématiques des usages actuels et futurs.

La Cité Descartes concentre en effet une forte densité d’acteurs académiques, publics et privés œuvrant pour la ville de demain. Labellisé « Cluster de la Ville Durable » dans le cadre du Grand Paris, mais également lauréat de l’appel à projets I-SITE pour développer un pôle de recherche et universitaire de dimension internationale, la Cité Descartes concentre près de 25 % de la recherche française sur ce thème. Le campus se caractérise aussi comme lieu d’expérimentation de la smart city par la réalisation de bâtiments novateurs et par la présence de démonstrateurs à plus large échelle tels que le Démonstrateur Industriel pour la Ville Durable ou encore l’Ecocité Ville de Demain. Depuis 2014, la Cité Descartes figure parmi les territoires prioritaires pour accélérer la production de logements en Île-de-France. Les nouveaux projets prennent place autour de la future gare Noisy - Champs du Grand Paris Express, futur hub du Grand Paris qui accueillera, en plus du RER A, les nouvelles lignes 15 et 16 du Grand Paris Express et la prolongation de la ligne 11 du métro. Elle reliera Noisy - Champs à Saint-Denis Pleyel en 26 minutes (contre 1 h 02 actuellement). L’aménageur EPAMARNE y prévoit une mixité des usages et formera le cœur battant du quartier avec l’aménagement de 840 000 m2 de logements, bureaux, locaux d’activité, commerce4, service et équipements publics qui relieront le campus à la ville. La Cité Descartes est donc appelée à devenir une centralité métropolitaine majeure à l’échelle de l’Île-de-France, tant attractive pour sa vitalité économique en plein essor.

Enfin, l’Est francilien est aussi le territoire de la construction bois par excellence. À Marne Europe, le projet Balcon sur Paris du groupement emmené par la compagnie de Phalsbourg est le premier projet dense de grande hauteur en écoconstruction bois d’Europe : 63 000 m3 de construction bois répartis sur près de 127 000 m2,y compris pour les bâtiments de grande hauteur à l’architecture iconique. Le programme prévoit 670 logements, 33 964 m2 de bureaux, deux hôtels, un cinéma multiplex et un palais des congrès de plus de 2 000 places. Situé dans la cité Descartes à Champs-sur-Marne, un programme mixte à ossature bois le plus haut de France (10 étages)est porté parVINCI Construction. Il prévoit 4 000 m2 de bureaux, 9 000 m² de résidences étudiantes sociales, 4 500 m² de résidences étudiantes privées, et 4 000 m² dédiés aux commerces, à la restauration, à des services et à un showroom.

SUD — Des offres dont la qualité attire les investisseurs.

Entre 2013 et 2016, le nombre de transactions sur le secteur Sud a fortement progressé. Le territoire a su attirer une dizaine d’utilisateurs extérieurs : la Brinks, France Loisirs, la Croix-Rouge et HRA Pharma qui quittent Paris intra-muros ou encore Orano qui quitte la Défense. Orano (ex-New Areva) devient en effet le locataire unique des 15 000 m2 de l’immeuble Le Prisme situé à Châtillon (92). Les raisons de cet engouement ? Il y a un effet de report de la Rive Gauche où le taux de vacance5 a atteint son niveau le plus bas depuis 10 ans, et de la Boucle Sud où les loyers sont plus élevés. En comparaison, la première couronne Sud offre des immeubles de grande qualité full services et un excellent rapport qualité-prix. Zoom sur quelques grands programmes disposant d’une excellente accessibilité :

oSituée à Montrouge, la gare de Châtillon – Montrouge est en contact direct avec les communes de Châtillon, Bagneux et Malakoff. Cette future gare, l’une des stations de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, reliera Pont de Sèvres à Noisy - Champs. Elle se trouve au croisement de la gare routière et de l’actuelle station de métro de la ligne 13. L’opération Porte de Montrouge a été achevée en 2017. Le programme mixte de 60 000 m² est composé de 35 900 m² de logements, de 18 600 m² d’activités et de 1 200 m² de commerces.

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oPlus au sud, Antonypôle à Antony développe un démonstrateur urbain de l’économie circulaire. Autour de la future gare du Grand Paris Express, le projet se veut une vitrine économique du territoire. Sur un total de 62 250 m2, le programme prévoit la création de 440 logements, un hôtel quatre étoiles, des commerces un campus dédié à l’innovation (bureaux de grands groupes et incubateurs de start-up, showroom, fab labs...), une crèche et une maison de santé. Le site bénéficie d’une très bonne liaison avec le réseau autoroutier francilien et la ligne 18 du Grand Paris Express.

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oPremier parc d’activités6 du sud francilien avec 58 hectares de terrain, le ParcIcade «Paris-Orly-Rungis» constitue une communauté business qui accueille les sièges sociaux des grandes entreprises et les jeunes entreprises en croissance. Les prochaines livraisons incluent un hôtel quatre étoiles, un immeuble neuf de 15 000 m2 de bureaux répartis sur deux lots en 2020. Accessible par le réseau autoroutier et situé à 5 minutes de l’aéroport Paris-Orly, le parc est placé au cœur d’un réseau de transports dense et multimodal : train régional, tramway bus, navette privée, et à moyen terme les lignes 14 et 18 du Grand Paris Express.

oÀ Vitry-sur-Seine, dotée d’une desserte exceptionnelle, la ZAC Gare des Ardoines de 49 hectares prévoit à terme la création d’un quartier mixte de plus de 650 000 m2, les deux tiers des surfaces7 programmées correspondant à des bureaux et le tiers restant à des logements. Pour ouvrir le quartier sur la Seine, deux ouvrages de franchissement sont prévus à plus long terme au-dessus du faisceau ferré du RER C et de la Seine. Se trouve également sur la commune, le Domaine de Chérioux, avec le projet Plug & Live. Site paysager de 36 hectares, il permettra d’accueillir un projet ambitieux et atypique dédié au développement économique et à la formation. L’unité Recherche et Innovation de L’Oréal fait face à l’entrée du parc.

Le Grand Paris Express : de nouvelles lignes pour une meilleure desserte

Le Grand Paris Express est le nouveau métro de la région parisienne. D’une ampleur sans précédent, il crée de nouvelles dynamiques et décuple les opportunités économiques, sociales et humaines dans tout le Grand Paris et même au-delà. Déjà en cours de réalisation, le Grand Paris Express repose sur la création de 200 kilomètres de lignes supplémentaires de métro automatique et la création de 68 gares. Il prévoit 4 lignes supplémentaires, dont 90 % en souterrain, 2 millions de voyageurs quotidiens, et sera 100 % automatique.

Il desservira avant 2030 les trois aéroports de Paris, les quartiers d’affaires et les pôles scientifiques. En reliant les territoires de la métropole entre eux et avec Paris, et en permettant à tous leurs habitants d’accéder aux pôles économiques, le nouveau métro est un facteur de croissance pour la région capitale et le pays tout entier. Il renforce l’attractivité et la compétitivité de la première région économique d’Europe, et a fortiori du premier quartier d’affaires d’Europe. L’impact estimé à long terme est de 100 milliards d’euros de PIB qui s’ajoutent à la croissance naturelle de la région, et plus de 115 000 emplois supplémentaires.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 18 millions de mètres carrés de projets d’aménagement sont prévus dans les principaux quartiers de gares, 160 000 entreprises se situeront aux abords du nouveau métro, plus de 115 000 emplois seront générés sur la période 2010-2030, et 27,6 millions de tonnes d'équivalent CO2 seront économisées grâce au Grand Paris Express d’ici à 2050. Ce projet incarne la mobilité de demain et un modèle pour la ville du XXIe siècle.

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