Bureaux 2020 : les bons résultats de la métropole
Malgré le contexte exceptionnel de 2020, la métropole Aix-Marseille Provence affiche un retrait de 8% seulement par rapport à 2019, avec volume placé de 136 000 m².
Comme partout ailleurs en régions, c'est le segment de l'immobilier tertiaire neuf qui reste le plus impacté par la crise avec un recul de 30%. Les bureaux de seconde main ne décrochent que de 5% et semblent plutôt bien résister aux fortes turbulences de 2020.
Si le marché d'Aix-Marseille apparaît résilient face aux conséquences de la pandémie, c'est notamment parce qu'il reste encore légèrement en retrait par rapport aux principaux marchés tertiaires nationaux tels que Lyon ou Lille. On y note moins de très grandes transactions : leur absence se fait donc moins ressentir en temps de crise.
Par ailleurs, la diversité des secteurs d'activité présents sur la métropole permet de lisser les variations du marché, certains secteurs étant plus ou moins vulnérables.
Dernier atout notable : le marché de la métropole s'appuie à la fois sur Aix-en-Provence et sur Marseille, 2 villes dont la complémentarité renforce la stabilité du marché.
Concernant l'offre à un an, elle reste toujours en retrait, faute de livraisons suffisamment nombreuses pour alimenter le marché. Ainsi malgré un recul de 8% des m² placés, l'offre décroit pour s'établir à 240 000 m².
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L'investissement sur Aix-Marseille Provence
Le marché d'Aix-Marseille enregistre 260 millions d'euros investis dans des actifs tertiaires en 2020, soit un résultat proche de ceux enregistrés en 2018 et 2019. Cette performance est en partie due à la signature de deux transactions supérieures à 70 millions d'euros dans le quartier d'affaires d'Euroméditerranée.
La première concerne Perial AM qui fait l'acquisition auprès de Primonial de l'immeuble de bureaux Totem qui déploie près de 14 500 m², boulevard de Dunkerque.
La seconde signature concerne Real I.S. qui achète l'ensemble tertiaire Grand Large soit 13 785 m² de bureaux situés place de la Joliette, face aux Docks. C'est d'ailleurs cette dernière opération qui permet à Aix-Marseille d'afficher un taux prime à 4,30%.
Zoom sur le marché des bureaux à Marseille en 2020
Marseille accuse un net recul (-24%) par rapport à 2019. Avec seulement 70 000 m² placés, la cité phocéenne souffre notamment d'une pénurie sur le créneau des grandes surfaces neuves.
Certains secteurs géographiques tirent cependant leur épingle du jeu. C'est le cas de Marseille Sud avec 25 000 m² et une croissance de près de 200% de ses volumes placés. Ces performances dépassent largement celles d'Euroméditerranée, le plus grand quartier d'affaires marseillais qui souffre d'un taux de vacance extrêmement bas, dans le neuf comme dans la seconde main.
Parmi les opérations les plus emblématiques de 2020, on retiendra notamment l'immeuble Les Docks qui accueille de nouveaux utilisateurs dont le groupe Pernod-Ricard, la Métropole Aix Marseille Provence ou encore la Caisse des dépôts.
Deux autres transactions notables pour le marché de l'immobilier tertiaire à Marseille en 2020 : celle de Solendi sur Eko Active, propriété d'Icade et celle de Ceva Logisitics qui s'installe sur 1 400 m² de bureaux neufs dans l'immeuble l'Olivier.
Concernant l'offre à un an, seul le secteur de Marseille Nord s'annonce à la hausse du fait de la livraison en 2021 de l'immeuble Azuréa qui développera un peu plus de 8 000 m² face à la mer sur la ZAC1 de Saumaty.
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Le marché tertiaire du pays d'Aix surperforme en 2020
En 2020, le marché des bureaux en 2020 sur Aix-en-Provence enregistre une augmentation de 17% de son volume placé. Après des années de pénurie, le lancement de plusieurs opérations immobilières neuves permet au secteur de perfomer dans un contexte économique exceptionnellement incertain. La part du neuf passe donc de 30 à 45% des volumes placés.
On retrouve cette tendance sur l'Etang de Berre qui fait également un bond spectaculaire de 127% par rapport à 2019 avec 8 000 m² placés en 2020. L'Etang de Berre confirme sa mutation et s'inscrit comme un secteur tertiaire de référence, proposant aux grands utilisateurs des immeubles tertiaires de qualité adaptés aux tendances des nouveaux environnements de travail.
Du côté des transactions, on retient celle du groupe Artea qui cède en VEFA un immeuble de 6000 m² sur l'Artéparc de Fuveau situé en bordure de l'A8 ou encore la prise à bail de Campus Academy sur 4 700 m² de bureaux dans l'Europarc du campus Pichaury à Aix-en-Provence.
Enfin, de belles réalisations devraient dynamiser le marché aixois dans les mois à venir : le projet Blanc Azur qui déploie 6 550 m² de bureaux neufs sur 4 niveaux au cœur du pôle d'activités d'Aix-en-Provence, la deuxième tranche de l'ensemble tertiaire Vert Pomone (près de 5 000 m²) ou encore la rénovation de l'immeuble Archimède sur le secteur d'Aix-La Duranne.
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