À Annecy, la rareté du foncier redessine les stratégies d’implantation tertiaire

Une forte attractivité du territoire face à des capacités d'accueil limitées

Le territoire du Grand Annecy a toujours été très attractif pour les entreprises. Annecy constitue en effet le premier pôle économique de la Haute-Savoie et figure parmi les principaux pôles économiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Cette dynamique s'appuie notamment sur un tissu économique diversifié et plusieurs filières d'excellence dont la mécatronique, l'image et les industries créatives, le sport et l'outdoor. 

En outre, sa situation géographique renforce également cette attractivité : le Grand Annecy est situé à proximité immédiate de Genève et au cœur des grands axes alpins. L'A41 assure notamment la liaison vers Genève et Grenoble, tandis que les aéroports de Genève, Lyon-Saint-Exupéry, Chambéry-Savoie et Annecy Mont-Blanc élargissent son accessibilité aux marchés nationaux et internationaux.

Pour autant, cette attractivité du bassin annécien se heurte à une configuration géographique contrainte entre lac et montagnes, qui limite logiquement l'étalement urbain. Depuis plusieurs années, la région fait ainsi face à un déséquilibre croissant entre l'offre en immobilier tertiaire¹ et la demande² des entreprises en quête d'opportunités pour s'implanter à Annecy. Le territoire dispose en effet de peu de foncier disponible et les terrains libérés font souvent l'objet d'une forte concurrence. 

Tous les bureaux à louer à Annecy

Cette raréfaction des opportunités tertiaires pèse donc fortement sur le marché des bureaux³ et des locaux d'activités⁴ du Grand Annecy. L'année 2025 illustre bien cette ambivalence : les volumes de transactions de bureaux ont reculé de 13 %, pour atteindre 25 400 m². Dans le même temps, les recherches formulées par les entreprises ont augmenté de 59 % par rapport à 2024. Le recul des transactions ne traduit donc pas du tout un désintérêt pour le territoire. Bien au contraire, il témoigne de la difficulté à faire coïncider les attentes des entreprises avec l'offre tertiaire disponible.

Cette tension se retrouve aussi dans les prix, avec un loyer⁵ « prime » de 240 €/m²/an. Des valeurs qui restent donc élevées, en particulier pour les locaux et les bureaux offrant une localisation stratégique et une qualité d'usage en phase avec les nouvelles attentes des utilisateurs.

Enfin, côté investisseurs, ils privilégient la sécurité à la performance, en acceptant des rendements plus modérés face à un risque de vacance quasi inexistant.

L'investissement immobilier en Savoie et Haute-Savoie est guidé par une volonté de sécurisation patrimoniale, privilégiant des actifs aux revenus locatifs stables et pérennes. Dans l'environnement actuel, cette recherche de sécurité s'accompagne d'une augmentation des exigences de rendement. Par ailleurs, la rareté des opportunités d'envergure avec des baux consolidés limite l'attractivité du marché pour les investisseurs institutionnels, tandis que les investisseurs privés se tournent davantage vers des actifs offrant un potentiel de valorisation et de rendement optimisé. 

Centralité, accessibilité, coût : les nouveaux arbitrages des entreprises

Dans ce contexte, les entreprises à la recherche de tertiaire à louer à Annecy doivent élargir leurs recherches pour arbitrer entre accessibilité et coût d'implantation. Le cœur de ville d'Annecy (Gare / Bonlieu) conserve bien sûr un avantage évident pour les entreprises recherchant la centralité, la visibilité et une certaine facilité d'accès pour les collaborateurs. On y trouve principalement des petites surfaces⁶ de bureaux, ce qui pousse les entreprises plus importantes à élargir leur périmètre de recherche sur le territoire métropolitain. 

Actuellement, ce sont en effet les secteurs des Glaisins, d'Altaïs, de Pringy-Argonay ou encore de Chavanod qui concentrent l'essentiel des capacités de développement. Ainsi, à Seynod, on peut citer les opérations OpenWay (2 400 m²) ou encore Yno, qui propose 9 000 m² de bâtiments tertiaires. La singularité de ce programme qui s'étend sur 14 000 m² repose sur sa mixité, avec deux bâtiments abritant des locaux d'activités et des bureaux, répondant idéalement aux besoins des artisans, des TPE, PME et PMI. On pense également à L'Ébène (7 200 m²), à Poisy, qui mise lui aussi sur une mixité d'usage avec des cellules artisanales et des bureaux neufs situés au cœur du Parc de Calvi.

Tous les locaux d'activité à louer à Annecy

D'autres opérations misent sur la transformation de l'existant. Ainsi, aux Glaisins, à Annecy-le-Vieux, le projet du Cairn repose sur la reconversion d'un ancien site industriel. D'ici 2030, cette opération développera 42 000 m² de bureaux neufs, d'ateliers, de locaux d'activités et services. Plus au sud, à Chavanod, l'extension de la zone de Chez Chamoux est en cours sur environ 3 hectares (27 000 m²) situés le long de la route des Creuses. Elle prévoit des bâtiments destinés aux activités artisanales et aux petites entreprises avec des ateliers, espaces de stockage et des bureaux neufs.

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*Chiffres BNPPRE et Grand Annecy Agglomération

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