La bonne résistance du marché de bureaux de seconde main
Entre 2019 et 2020, les transactions nantaises reculent de 30%, une baisse importante certes, mais qui reste modérée, c'est moins 20 % par en comparant à la moyenne sur 5 ans et par rapport aux autres métropoles régionales comme Bordeaux, Toulouse ou encore Lyon. Plus précisément, à Nantes, c'est le segment des bureaux de seconde main qui a le mieux résisté aux conséquences de la pandémie de Covid-19 avec plus de 60 000 m² (soit un retrait de 16 % seulement contre 39 % dans le neuf).
Des dynamiques hétérogènes selon les quartiers
Le centre-ville de Nantes souffre d'un manque d'offres (en particulier sur l'Ile de Nantes et le pôle tertiaire d'Euronantes), ce qui explique en partie le recul de 32% des transactions sur ces quartiers centraux. On peut toutefois espérer de meilleures performances pour les années à venir puisque des programmes neufs devraient sortir de terre d'ici 2023 avec près de 20 000 m² sur Euronantes et 24 400 m² sur l'Ile de Nantes. On attend également d'ici 2023 la livraison de 6 700 m² de bureaux neuf sur l'îlot Wilton.
L'Agglo Ouest, reste le premier marché de périphérie et ce, depuis plusieurs années. Il enregistre un nouveau record avec 37 500 m² placés soit 43% du volume total placé sur la métropole. De très belles opérations sont à retenir telles que le Département de la Loire Atlantique (3 800 m² de bureaux neufs sur le programme Well'Com) ou encore Réalités qui installe son siège à Saint-Herblain sur 5 900 m².
Sur ce même secteur géographique, l'offre disponible à 1 an dépasse sa moyenne quinquennale pour atteindre 83 400 m². L'offre neuve croît de 78% et se concentre désormais sur Atlantis et Bagatelle (à Saint-Herblain), 2 pôles d'activités dynamiques et dotés d'une bonne desserte en transports en commun (lignes 1 et 3 du tramway). Parmi les programmes neufs attendus sur l'ouest nantais, on retiendra par exemple l'opération Opus (plus de 16 000 m² de bureaux neufs d'ici 2024) et Atlantis (9 700 m²).
Enfin, on note que l'Est de la métropole réserve également de belles opportunités à venir pour les entreprises en quête de bureaux neufs à Nantes avec les opérations Aerosky (plus de 9 000 m²) et Infinity (1 900 m²) sur La Haluchère et Le Soren (4 300 m²) à Carquefou.
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Une tendance de fond du marché nantais : la vente utilisateur
Elles ont représenté plus de 35% du volume placé en 2020, il s'agit d'un nouveau record, après celui de 2019 qui était de 21%. Il s'agit ainsi du meilleur score des 5 dernières années. On peut expliquer en partie cette tendance par la faiblesse du coût du crédit.
75% du nombre de ces ventes s'opèrent sur le segment inférieur à 750 m². Aucune transaction à la vente dans le segment 750 – 1000 m².
Ces éléments sont à prendre en compte dans la réflexion à avoir lors de la définition des tailles de plateaux pour des opérations de vente à la découpe.
L'investissement tertiaire bat un record !
Là encore, Nantes se démarque des autres marchés régionaux en dépassant son record de 2018 avec près de 190 millions d'euros investis en bureaux.
2ème record, la part des VEFA s'élève à 55 % des volumes investis (105 millions d'euros) bien au-delà de la moyenne des régions à 36%.
Parmi les transactions phares, on note l'acquisition par BNP Paribas REIM de l'opération Amazing Amazones vendue en VEFA par Altarea Cogedim. Cet ensemble immobilier (intégré à vaste une opération mixte) localisé au sein du quartier d'affaires Euronantes déploie 16 200 m² sur 3 immeubles indépendants.
Le taux prime à Nantes est désormais de 4,50%.
Des valeurs moyennes qui se maintiennent
Les valeurs sont à la hausse en centre-ville tant sur le neuf que le seconde main et ce compte tenu de la pénurie d'offres, cette tendance devrait perdurer.
Après un retrait dans le neuf en périphérie en 2019, nous constatons des loyers qui repartent à la hausse. Le seconde main subit la même augmentation.
En effet les entreprises regardent en priorité des immeubles récents c'est-à-dire moins de 15 ans ou neuf.
L'augmentation des loyers peut surprendre en période de crise, force est de constater que les valeurs résistent car seules les mesures d'accompagnement sont actuellement
impactées.
Concernant les prix de vente, ils progressent également et plus particulièrement dans le centre-ville nantais. Pour les immeubles tertiaires neufs actuellement en travaux, on estime qu'ils devraient se commercialiser entre 3 500 et 4 000 € HT/HD/ m².
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