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Marché des bureaux en Île-de-France : reprise attendue du segment des grandes surfaces en 2016

La croissance économique attendue en France en 2016 est de 1,3%, soutenue par le prix bas des matières premières, les taux d’intérêt faibles et une politique monétaire accommodante de la BCE (Banque Centrale Européenne). De son côté, l’emploi salarié francilien continue de progresser légèrement, avec 15 000 créations d’emplois en 2016.

Marché des bureaux1 franciliens : un premier trimestre 2016 très dynamique

Comparativement au 1er trimestre 2015, le 1er trimestre 2016 se montre beaucoup plus dynamique et affiche une demande placée en hausse de 19%. Une tendance qui devrait se poursuivre avec 2,4 millions de m² anticipés à fin 2016, en raison du rebond constaté du marché des grandes transactions. Un volume record qui devrait dépasser, pour la première fois depuis 2011, la moyenne décennale francilienne.

Au premier trimestre 2016, BNP Paribas Real Estate recense 16 transactions de plus de 5.000 m² en Ile-de-France pour un total de 175.000 m². A noter également, l’engouement des utilisateurs pour les transactions situées en dehors du Quartier Central des Affaires comme le Millénaire 4 (Paris 19), Vivacity (Paris 12) ou encore Season (Clichy-Batignolles).

L’attractivité des quartiers d’affaires traditionnels reste toutefois réelle et continuent de capter la majorité des transactions puisque 47% des signatures se sont réalisées dans Paris intramuros. On atteint 83% des volumes actés sur les secteurs tertiaires les plus matures si on y ajoute La Défense et le Croissant Ouest. Les 1ère et 2ème Couronnes Nord, Est et Sud s’en trouvent ainsi délaissées.

Concernant la mobilité, les transactions >3 000 m², deux secteurs endogènes apparaissent.

Le Quartier Central des Affaires (ParisQCA) tout d’abord, endogène à 83% et qui s’autoalimente grâce à d’excellents fondamentaux et une véritable profondeur de marché. Paris QCA affiche un taux d’évaporation historiquement faible. Les 1ères et 2ndes couronnes ensuite, qui enregistrent 17% de nouveaux entrants, mais qui peinent à attirer les utilisateurs plus sensibles aux loyers économiques proposés sur d’autres secteurs plus traditionnels.

Ayant réussi à se réinventer, la Défense arbore un taux de 54% de nouveaux entrants qu’elle doit à ses actifs qui proposent un rapport qualité/prix/services et commodités très compétitif.

Concernant les secteurs d’activités, l’industrie reste le secteur le plus dynamique sur le plan immobilier en Ile de France avec la présence des nouveaux sièges sociaux de PSA, Nissan et d’un grand groupe pharmaceutique confirme. Le secteur Public-Parapublic se place cependant cette année à la seconde marche du podium (vs Banque-Finance-Assurances lors de la période précédente).

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Les offres en chantier continuent de progresser en 2016

Les offres en chantier atteignent 850 000 m² (toutes surfaces2 confondues) au 1er trimestre 2016.

Les permis de construire obtenus subissent toutefois une diminution significative en raison de l’importance des nouveaux lancements depuis l’an dernier, mais aussi de la perte de nombreux permis de construire3 arrivant au terme de leur validité.

BNP Paribas Real Estate recense 52 chantiers en cours de grandes surfaces dont les livraisons sont attendues d’ici fin 2018, dont près de 500.000 m² attendus en 2017.

Paris intramuros continue de capter un chantier francilien sur deux réagissant ainsi à sa situation de sous offre. La majeure partie des chantiers se situent dans un Quartier Central des Affaires élargi ainsi que sur la Rive Gauche.

Parmi les grandes transactions attendues, on relève à Paris

  • La seconde phase de Qu4drans (40.000 m²)
  • Intown (23.000 m²) au pied de la gare Saint Lazare
  • Tempo misera (15.000 m²) sur la nouvelle gare Eole Evangile
  • Java à Clichy Batignolles (24.000 m²)

Dans le Croissant Ouest :

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Evolution des loyers des bureaux en île de France au T1 2016

Avec 22% en moyenne, les mesures d’accompagnement restent historiquement élevées en Ile de France. Toutefois, on peut plus que jamais parler d’un marché à deux vitesses où Paris intramuros est bien moins généreux avec 15% en moyenne dans le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris. Il ne devient plus rare d’avoir plusieurs candidats locataires sur un même programme.

La part de recherches actives continue d’augmenter, signe de l’amélioration du climat de confiance de la part des entreprises. Cependant, selon BNP Paribas Real Estate, la recherche d’économies et la maitrise des coûts restent les principaux moteurs des mouvements observés. Cela passe par des opérations de regroupement, de relocalisation… au profit d’immeubles de bureaux à louer ou à vendre à Paris plus adaptés aux nouvelles exigences thermiques et répondant aux besoins et nouveaux modes de travail des utilisateurs.

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