Sur le premier trimestre 2016, le marché des locaux d'activités1 et des locaux commerciaux2 en Ile-de-France (hors Paris, hors entrepôts > 5 000 m²) enregistre des performances encourageantes. A la faveur d'un contexte économique francilien plutôt positif, ce sont surtout les agglomérations du sud et de l'ouest franciliens qui profitent de cette embellie. Le marché des locaux d'activité en région parisienne voit également émerger de nouvelles villes porteuses qui participent à la dynamique du premier trimestre. Points-clés et décryptage pour comprendre l'état du marché des locaux d'activités en Ile-de-France au T1 2016.
Immobilier tertiaire & locaux d'activité en Ile-de-France : un contexte économique favorable
Positionnée à la confluence des échanges internationaux, l'Île-de-France est la première région économique française. Composée de 8 départements (Paris, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise, Yvelines), elle représente aujourd'hui une population de 12 millions d'habitants.Après un ralentissement de l'activité sur 2014, la croissance française s'est très nettement accélérée en 2015.
Ainsi, 2016 devrait marquer le retour à une croissance plus vive, soutenue notamment par un contexte favorable lié au pétrole et à la politique monétaire. La vigilance reste cependant de mise et ces perspectives encourageantes pourraient être quelque peu nuancées par le ralentissement des économies émergentes et chinoises.
Concernant plus spécifiquement les chiffres de l'économie francilienne, on note une amélioration progressive de la richesse créée via les secteurs de la production manufacturière, du commerce3 de gros et de la distribution, ainsi que grâce au secteur transport et stockage.
Dans ce contexte relativement favorable, l'immobilier tertiaire4 francilien et, plus précisément le marché des locaux d'activités en Ile-de-France enregistre des résultats plutôt positifs.
Locaux d'activité en Ile-de-France : l'état de l'offre sur le marché francilien
Au 1er avril 2016, l'offre immobilière concernant les locaux d'activité en Ile-de-France s'établie à un peu plus de 2,2 millions de m². Elle atteint ainsi un niveau similaire à celui décembre 2015.
On note par ailleurs que 93% des surfaces5 immobilières vacantes concernent des bâtiments tertiaires de seconde main6.
Concernant le marché francilien du neuf, l'offre existante enregistre légère baisse par rapport à fin 2015 (-5%). Aussi, avec seulement 42 000 m² de locaux d'activité neufs disponibles en Ile-de-France au 1er avril 2016, elle atteint son plus faible niveau depuis 10 ans.
Cependant, à la fin du 1er trimestre 2016, on comptait un peu plus de 40 000 m² de locaux d'activité en cours de construction, soit de futures opportunités en prévision pour les entreprises souhaitant en implanter ou développer leur activité en Ile-de-France.
Hors Paris et hors entrepôts de moins de 5 000 m², l'offre existante disponible à un an se compose essentiellement de locaux d'activité de seconde main (98% de l'offre à un an).
Essentiellement locative, l'offre en matière de locaux d'activité semble se concentrer autour de Paris, dans un rayon de 10 à 12 km autour de la capitale. Le marché tend à se déplacer en effet en direction de la deuxième et de la troisième couronne d'Île-de-France. On trouve ainsi des locaux d'activité de qualité à louer dans les départements de l'Essonne, de la Seine-et-Marne ou encore de la Seine-Saint-Denis.
Enfin, concernant l'offre future en Île-de-France (hors Paris), le marché des locaux d'activité devrait bénéficier de 115 000 m² supplémentaires. Les chantiers en cours se situent notamment sur les secteurs de Bussy-St-Georges (94), Maurepas ou Bois d'Arcy (78) ou encore en Seine-saint-Denis (93) sur les communes de Gennevilliers ou le Blanc-Mesnil.
Transactions : une belle progression sur le marché des locaux d'activité en Ile-de-France
Avec 209 000 m² placés au 1er trimestre 2016, le marché des locaux d'activité en Ile-de-France voit son activité augmenter de 25% par rapport à fin mars 2015. Cette très belle performance se situe bien au-dessus de sa moyenne de long terme (environ 186 000 m²).
Avec près des deux tiers des transactions concentrées dans le sud et l'ouest francilien, les départements de l'Essonne et des Hauts-de-Seine enregistrent ainsi une très belle progression. On remarque également que 30% du volume de transactions se situe sur les villes de la 2ème couronne. Ainsi, et grâce à la qualité de leurs infrastructures routières, Marne-la-Vallée, Pôle de Roissy, Cergy Pontoise, Saint-Quentin-en-Yvelines, Evry et Sénart s'affirment comme les nouvelles villes porteuses du marchés des locaux d'activité en Ile-de-France.
Le principal moteur de l'activité du marché francilien des locaux d'activité reste celui de la location7, concentrant un peu moins des deux tiers du marché. A ce titre, on note d'ailleurs que les locataires de locaux d'activité en Ile-de-France semblent préférer les baux classiques 3/6/9 ans aux baux longs (> 6 ans) qui ne représentent que 30% des volumes placés.
Enfin, les petites superficies ont la cote puisque près de 70% du nombre total des transactions concernent des surfaces comprises entre 250 et 2 000 m². Cette tendance aux petites et moyennes surfaces n'est pas d'ailleurs pas isolée et se généralise à l'ensemble du marché français. Ainsi en France, le marché immobilier de la logistique8 pour les entrepôts de 5 000 m² enregistre une progression du volume des transactions de près de 11% en glissement annuel.
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