Les nouveaux utilisateurs d'entrepôts en Europe
Indispensable aux économies qui produisent et livrent des marchandises, l'entrepôt est un outil clé pour le secteur du commerce1. Les entrepôts ont bien changé en Europe au cours des 20 dernières années. Les barrières commerciales et les conditions de travail se sont assouplies. Le commerce mondial s'est développé, porté par l'amélioration des infrastructures et des technologies, entraînant ainsi une modification radicale des comportements d'achat. Le consommateur vient désormais prendre une place grandissante dans l'organisation des principaux utilisateurs d'entrepôts que sont les industriels, les distributeurs et les logisticiens. L'irruption du consommateur en tant qu'utilisateur final direct des services logistiques au départ de l'entrepôt est l'évolution la plus fondamentale sur le marché. Ce changement génère de nouvelles contraintes aux utilisateurs d'entrepôts qui assuraient traditionnellement la distribution indirecte de produits aux consommateurs : comment livrer en juste-à-temps des milliers de produits à des millions de personnes ?
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Les éléments moteurs du secteur de la logistique
La livraison le jour même (et sa forme ultime, la livraison en une heure) relève des objectifs exigés par les nouveaux utilisateurs d'entrepôts.
Cette évolution est essentiellement tirée par l'expansion rapide des achats en ligne. L'adoption du commerce en ligne par les consommateurs modifie les comportements d'achat, certaines dépenses habituellement effectuées en magasin ne l'étant plus. Les consommateurs court-circuitent aujourd'hui les points de vente physiques et utilisent une interface électronique pour passer commande dans une « boutique » qui est en fait un lien vers un entrepôt2.
Dans l'absolu, les besoins de surfaces3 en entrepôts resteront nécessaires, les entrepôts, moins onéreux, se substituant aux locaux commerciaux4 plus coûteux. Cette évolution va dans le sens de ce que l'on observe en Europe à l'heure actuelle. La frontière entre le commerce et la logistique5 va devenir de plus en plus floue. La plupart des transporteurs ont d'ores et déjà investi dans des infrastructures de traitement sur le dernier kilomètre. Dans certains cas, elles utilisent un bâtiment semblable à celui dont elles disposaient auparavant, mais dans un tout autre esprit.
À emplacement judicieux, entrepôt performant
L'implantation géographique est primordiale pour le bon fonctionnement d'un entrepôt. Elle est aussi importante que de disposer de technologies performantes et des compétences requises pour organiser efficacement la logistique.
L'emplacement s'envisage sous deux angles. L'emplacement stratégique est la traduction du « business model », car la logistique puise sa force dans le réseau – la capacité à transporter très rapidement des marchandises sur des distances variées. L'emplacement opérationnel fait référence aux performances de l'entrepôt au niveau local.
La qualité d'un emplacement dépend de six facteurs clés.
Le terrain et le bâtiment jouent un rôle crucial. Le coût du terrain est une dépense d'équipement et l'accès au terrain et au réseau de transport permet aux services logistiques de fonctionner. La conception du bâtiment se situe à la croisée d'une organisation plus efficace de l'utilisateur. Sa structure interne doit permettre l'installation de technologies adaptées.
La logistique étant une activité à faible marge, les entrepôts modernes font appel à l'analyse des données, à la blockchain et à des robots pour réduire les coûts de main-d'œuvre et les erreurs de préparation de commande. Le bâtiment doit également être compatible avec de nouveaux modes de transport, tels que les véhicules sans conducteur ou les drones, et permettre certaines opérations de production (montage et impression 3D).
Situé entre fournisseurs et utilisateurs finaux, le transport a toujours été le maillon central de la chaîne d'approvisionnement. L'accès à des infrastructures de qualité est nécessaire, car le transport est l'élément le plus onéreux de la chaîne logistique (près de 50 % du coût total).
Le secteur de la logistique a besoin de collaborateurs hautement qualifiés. Les difficultés à ce niveau font que le marché de l'emploi est une question de plus en plus centrale, qui influence parfois la prise de décisions à l'échelle européenne.
La situation géographique des fournisseurs peut revêtir une importance clé lorsque l'entrepôt a pour but de permettre le transfert de marchandises d'un fabricant à un autre.
Les entrepôts logistiques ont besoin de services aux entreprises à proximité, par exemple dans le domaine du support informatique, de l'entretien des bâtiments, de la sécurité ou de la livraison de carburant.
Enfin, les réglementations locales dans l'exploitation des entrepôts peuvent avoir un fort impact sur la viabilité économique d'un emplacement, au niveau européen.
Des formats plus divers
Il ressort clairement de l'évolution vertigineuse des habitudes d'achat et des développements technologiques qu'il restera difficile de déterminer avec précision le risque d'obsolescence fonctionnelle d'un bâtiment donné. Les attentes des utilisateurs pour des livraisons plus rapides imposent au secteur des changements tels que le recours à la robotique et à l'automatisation qui contribuent, à leur tour, à accroître la différenciation des entrepôts.
Sous-catégories
- Entrepôts logistiques : généralement équipés de rayonnages et dotés d'une hauteur sous plafond importante pour permettre de stocker les marchandises à grande hauteur.
- Centres de traitement : locaux généralement plus larges que les bâtiments logistiques classiques pour permettre d'autres activités (souvent automatisées) en plus du stockage.
- Messagerie : locaux utilisés pour décharger les marchandises et les réassembler/aiguiller directement en vue de leur distribution, le temps de stockage étant très court, voire nul.
- Centres de distribution urbaine/sur le dernier kilomètre : les locaux de ce type recouvrent un large éventail d'entrepôts et d'unités de stockage, y compris des bâtiments anciens précédemment jugés obsolètes.
- Production : locaux permettant de réaliser des opérations relevant de l'industrie légère
- Installations robotisées : locaux équipés de solutions robotisées, généralement utilisés pour le commerce en ligne.
Les outils de mesure BNP Paribas Real Estate
- Proximité relative aux infrastructures et aux réseaux de transport
- Proximité relative aux bassins d'emplois et de population
- Indicateurs clés des marchés immobiliers
- Valeurs foncières et immobilière et estimation du coût de remplacement6
- Caractéristiques du revenu contractuel
- Caractéristiques spécifiques du bâtiment
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