Le marché de l'investissement immobilier en Europe se porte bien, notamment celui de l'investissement en commerce1. Avec 69 Mds€ investis en commerce en Europe en 2015, soit une augmentation de près de 40% par rapport à 2014, le marché de l'investissement en commerce représente un quart de l'investissement global et attire de plus en plus d'investisseurs.
Investissement en commerce Europe : un marché record
Le Royaume-Uni et l'Allemagne affichent des montants record, et on peut souligner la bonne tenue du marché européen dans son ensemble.
La France, 3ème destination des investissements en commerce.
Avec 5 Mds € investis sur le marché français, l'investissement en commerce confirme son attrait pour les investisseurs. En 2015, le nombre de transactions a bondi de 12% par rapport à 2014. Hors effet mega deals, 2014 ressortait à 2,4 Md€, ce qui correspondrait à un doublement du montant en 2015.
Cet actif immobilier séduit tout autant les grandes foncières que les investisseurs historiques traditionnels (assurances, OPCI /SCPI) qui continuent de diversifier leurs portefeuilles en achetant du commerce.
Investissement en commerce en France : quelles typologies d'actifs immobiliers ?
L'année 2015 se caractérise par une répartition équilibrée des investissements entre les 3 typologies d'actifs immobiliers (centre commerciaux, centre-ville2, périphéries).
Investir en centre-ville
Le centre-ville enregistre sa meilleure année depuis 2012 avec 2,1 Mds€ investis (2007 1,2 Mds€). Cela s'explique car le marché a offert des opportunités correspondant aux attentes des investisseurs à la fois sur les axes « prime » à Paris (Queen sur les Champs-Elysées) et en région (Printemps, H&M, Uniqlo à Strasbourg).
En centre-ville, le taux record a été atteint sur les produits core il s'établit à 3% à Paris et 4% en régions, et descend même à 2,50% à Paris sur les actifs « prime » à potentiel de réversion.
Investir en périphérie
La périphérie, quant à elle, atteint le milliard d'euro, meilleur montant depuis 2007. Le regain d'intérêt des investisseurs sur ce type d'actif peut s'expliquer par les bons fondamentaux de ce marché, la rareté de l'offre en centres commerciaux et les taux faibles en centre-ville.
Sur les actifs de périphérie le taux record n'est pas atteint mais devrait l'être d'ici fin 2016 avec, certainement, des transactions sous les 5%.
Investir dans un centre commercial
Dans les centres commerciaux, le taux bas historique n'est pas encore franchi. Toutefois, si un centre commercial3 régional venait à être vendu, on atteindrait un nouveau record.
Les investisseurs se concentrent sur les meilleures actifs, c'est à dire les trophy assets et les retail park4 situés dans les zones commerciales les plus dynamiques. Cette recherche des investisseurs ne se concentrent pas en Ile-de-France, en effet les 5 Mds € engagés en 2015 se répartissent de manière équilibrée sur l'ensemble du territoire.
Acquéreurs de commerces en France : qui sont-ils ?
En 2015, les investisseurs nationaux restent majoritaires en France avec 67% des volumes investis. Leur intérêt se porte principalement sur les actifs de type « Core ».
On constate également une diversification du profil des investisseurs internationaux, avec l'arrivée des nouveaux entrants comme les Chinois qui ont représenté 10% du montant investi en 2015. Sont toujours présents les Pays du Golfe avec 8% du flux investis et les Nord-Américains avec 7%.
Le marché des centres commerciaux est principalement animé par les Français, et on note l'intérêt grandissant des nouveaux entrants.
Le regain d'intérêt pour la périphérie est lui aussi très majoritairement français. Notons cependant la présence d'internationaux comme les Belges et les Américains.
Le commerce de centre-ville, et notamment les trophy assets, reste la cible privilégiée des investisseurs étrangers. Citons par exemple les Pays du Golfe avec l'immeuble Renault sur les Champs-Elysées ou le Printemps à Lyon, et les Etats-Unis avec le Queen également sur les Champs-Elysées et Roberto Cavalli rue Saint-Honoré.
Au global, les internationaux représentent 52% de l'investissement en centre-ville, mais seulement 10% du nombre de transactions.
Investissement en commerces, perspectives 2016
Les fondamentaux macroéconomiques et la bonne tenue des collectes des institutionnels, augurent une très belle année 2016. On recense déjà près de 2,7 Mds € dont la moitié est sous exclusivité.
Le commerce est fortement recherché par des investisseurs toujours plus variés, et bon nombre d'entre eux vont s'orienter vers des projets en développement.
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