Des bureaux, du coliving, des socles actifs : les immeubles tertiaires désormais multiusages

Moins de mètres carrés, des services et une mixité fonctionnelle

Si la pandémie de 2020 a fait émerger une succession de défis, elle s'est aussi révélée source d'opportunités pour transformer les organisations et optimiser les espaces de travail afin de les rendre plus confortables, inspirants, générateurs de créativité et de productivité. Une évolution que l'on retrouve aussi dans le cahier des charges¹ des entreprises utilisatrices qui ne recherchent plus uniquement une surface tertiaire mais des lieux hybrides, expérientiels, serviciels et attractifs. En clair, elles demandent moins de m2 mais des m2 bien pensés et bien situés, au service des échanges, de la performance et de la culture d'entreprise.

En réponse à ces mutations, les promoteurs innovent et sortent du 100% bureaux² : les immeubles sont désormais conçus pour proposer une mixité d'usage. Ils intègrent certes des bureaux, mais aussi des commerces, des lieux ouverts aux riverains, du coworking, un rooftop accessible, un hôtel etc.

Parmi les exemples récents, on pourra citer par exemple l'opération Canopée située sur la technopole de Sophia Antipolis. Cette opération de requalification d'une friche immobilière prévoit une programmatique mixte comprenant des logements, des bureaux et un restaurant. Autre point clé du projet Canopée (et, plus généralement, des opérations de requalification) : en prenant place sur les emprises d'un site existant, il respecte l'objectif national de zéro artificialisation nette des sols en 2050.

Mais l'hybridation ne concerne pas uniquement les immeubles de bureaux : à Dunkerque, sur le Môle 2, un nouvel ouvrage baptisé Constellation sort de terre. Ce bâtiment logistique³ multi-activités accueillera une messagerie urbaine, des activités productives, des locaux R&D ainsi qu'un socle actif hébergeant les services et les commerces de proximité, du coworking et même un espace culturel.

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Bureaux et Coliving

Comme on l'a vu, l'évolution des modes de travail impacte donc l'immobilier de bureau et ce sont aujourd'hui plusieurs millions de m2 tertiaires qui sont actuellement inoccupés. Or, dans un contexte de crise du logement, la reconversion de bureaux en appartements s'impose comme une réponse logique et nécessaire. Ces projets contribuent à la régénération urbaine et à l'optimisation des espaces existants. En parallèle à cette transformation de l'immobilier de bureaux, une nouvelle tendance prend de l'ampleur : le coliving. Cette alternative à l'immobilier résidentiel traditionnel séduit particulièrement les jeunes actifs des nouvelles générations et les travailleurs nomades. Cette nouvelle façon « d'habiter » consiste à partager un espace qui propose d'une part, des pièces de vie privée et d'autre part, des espaces communs pour cuisiner, se détendre, faire sa lessive ou échanger avec les autres résidents. Parmi les avantages pour les colivers : des baux flexibles, des appartements prêts à vivre, raccordés (énergie, eau), connectés (wifi), et qui offrent un panel de services inspirés du modèle hôtelier. Cette nouvelle tendance donne d'ailleurs des idées aux promoteurs qui développent aujourd'hui des programmes immobiliers innovants mêlant bureaux et coliving. C'est le cas du programme Oxygen (Sophia Antipolis) dont la livraison est prévue en 2027 et qui prévoit 8000 m2 de bureaux et de coworking, un espace logistique et plus de 7000 m2 dédiés au coliving. À Paris, le projet 17&Co (porté par BNP Paribas Real Estate), lauréat de la première édition de l'appel à projet "Inventons la Métropole du Grand Paris" se concrétise. D'ici 2027, l'opération développera 8 000 m² de bureaux, une station-service électrique, un hôtel, des commerces et une auberge de jeunesse coliving de plus de 100 chambres.

Au-delà de l'optimisation des m2, ce nouveau mix bureaux-coliving offre d'autres avantages : il participe à la revitalisation de certains quartiers dit « d'affaires », favorisant un usage 24/7 et s'inscrivant dans la logique des villes du quart d'heure.

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