Q: Quelle TVA est applicable sur les locaux d'activité ?

Les locaux faisant l’objet d’un contrat de bail commercial ou d’un bail professionnel sont susceptibles d’être taxés à la taxe de la valeur ajoutée (TVA). Cette taxe s'applique si les locaux d'activités sont loués équipés et comprennent par exemple du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité. Dans ce cas, le loyer sera soumis à un taux de TVA de 20 %, sauf si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA. Si le local d'activité est loué nu, les loyers seront exonérés de TVA. Toutefois le propriétaire des locaux peut choisir l'assujettissement à cette TVA. Cela peut être intéressant pour le propriétaire-bailleur qui pourra alors déduire la TVA des coûts d'acquisition du local, des éventuels travaux d'amélioration ou encore des honoraires réglés à une agence immobilière, à un expert-comptable ou à un avocat (…). Du côté du locataire, la récupération de la TVA sera également possible s'il exerce une activité commerciale soumise au régime de la TVA. Découvrez les offres de locaux d'activité à louer </a>

Question 1

Comment acheter un local d'activité ?

Accepted Answer

Vous êtes artisan ou commerçant et vous envisagez d'investir dans l'achat d'une boutique à Paris, à Lyon ou à Bordeaux ? Vous exercez une profession libérale et vous recherchez un local professionnel à vendre pour développer votre clientèle ?

Quel que soit votre profil d'investisseur, acheter un local d'activité ne s'improvise pas et vous devrez, dans un premier temps, valider que l'achat de locaux représente une stratégie adaptée : l’acquisition d'un local commercial ou professionnel pourra être envisagée si l’entreprise est suffisamment mature pour que l’achat n’impacte pas ses capacités financières.

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Ensuite, 2 options : soit l’achat des locaux est réalisé par l’entreprise, auquel cas il accroît sa valeur en faisant entrer un bien immobilier à son actif, soit l’investissement est réalisé par le dirigeant. Dans ce dernier cas, celui-ci pourra utiliser les murs ou décider de les louer afin de percevoir des revenus complémentaires.

L'étape suivante consistera à établir un cahier des charges détaillant :

Le contexte de l'acquisition : pour quelles raisons souhaitez vous acheter un local d'activité ? Quels sont les objectifs de cet investissement ?
La localisation : recherchez-vous une boutique ou un local professionnel à vendre dans un quartier d'affaires, en périphérie d'une agglomération, en centre-ville ou à proximité d'une zone touristique ?
La superficie : quelle surface minimum pour ce local professionnel ?
La configuration : avez-vous besoin d'une vitrine, d'un espace d'attente, d'une réserve pour stocker les marchandises, d'un atelier, d'un parking réservé à votre clientèle ou d'un bureau fermé ? Avez-vous des contraintes particulières concernant la hauteur sous-plafond ?
Le budget : avec la localisation et la superficie, la définition d'un budget d'acquisition reste probablement l'un des points-clés pour faire converger vos besoins avec la réalité du marché immobilier tertiaire. Pour vous aider, prenez conseil auprès d'un établissement bancaire afin de réaliser ensemble le montage financier le plus adapté et tenant compte du budget d'achat, des éventuels travaux, du montant de l'apport et du crédit bancaire.

Enfin, au moment de lancer vos recherches pour trouver un local d'activité à vendre, il peut être intéressant de faire appel à un expert de l'immobilier commercial ou professionnel pour vous accompagner dans ce projet d'acquisition.

Bien choisir son local commercial

Question 2

Quelle assurance choisir pour ses locaux d'activité ?

Accepted Answer

Pour le locataire comme pour le propriétaire-bailleur d'un local d'activité, il est essentiel de porter une attention particulière à la mise en place des contrats d'assurance adéquats pour une protection de leurs intérêts respectifs.

Côté propriétaire : depuis la loi ALUR, tout copropriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur, a l'obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile. On parle notamment d'assurance PNO pour Propriétaire Non-Occupant. Elle couvre au minimum la responsabilité civile du bailleur ainsi que les risques d'incendie, dégât des eaux, bris de glace, vol, événement climatique (…).

En qualité d’occupant d'un local commercial ou d'un local professionnel, le preneur doit lui aussi être assuré pour le couvrir des dommages pouvant être occasionnés à l’immeuble et aux tiers du fait de cette occupation. La présence dans les locaux de clients, de patients, de partenaires, de collaborateurs, de machines ou de marchandises expose en effet le locataire d'un local d'activité à un certain nombre de risques affectant :

Les clients, les visiteurs : accidents survenant dans le local commercial ou dans le local professionnel
Les collaborateurs : accidents du travail ou survenant sur le lieu de travail
Le matériel : machines ou équipements volés, vandalisés ou endommagés lors d'un sinistre
Les marchandises : vol, dégradations dues au conditions de stockage
Les locaux : vitrine brisée, incendie, dégât des eaux

Selon les spécificités liées à vos activités (artisan, commerçant, profession libérale) et le type de bien loué (local commercial, local professionnel), vous pourrez opter pour une assurance multirisque couvrant les locaux, les biens et les équipements, les documents commerciaux et les archives. Le contrat concernera également la responsabilité civile (dommages causés aux tiers, responsabilité civile des dirigeants). Il pourra par ailleurs couvrir les potentielles pertes d'exploitation consécutives à un sinistre. Parmi les garanties additionnelles liées aux caractéristiques de votre entreprise et proposées par les compagnies d'assurance, on retient par exemple : le transport de vos produits, la perte de valeur vénale du fonds de commerce, les aménagements extérieurs, l'assurance homme-clé ou encore la protection juridique professionnelle.

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Question 3

Comment choisir son local d'activité ?

Accepted Answer

Pour trouver un local d'activité à vendre ou à louer adapté à votre projet, il est essentiel de rédiger un cahier des charges. Ce document vous sera d'une aide précieuse dans la définition de vos besoins et de vos critères de choix.

Parmi les premiers éléments à définir : la localisation du local. Si vous êtes commerçant, vous choisirez probablement un emplacement central, animé et facilement accessible depuis les transports ou les axes routiers. Bien sûr, vous réaliserez également une étude de marché afin de définir la situation la plus adaptée à vos objectifs de croissance : quartier d'affaires, quartier résidentiel ou à proximité d'un site touristique, présence des concurrents ou d'activités connexes etc. A ce titre les CCI et l’INSEE pourront fournir des études sur les caractéristiques sociodémographiques des quartiers de la ville dans laquelle vous recherchez un local à vendre ou à louer.

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Précisez également la superficie du local d'activité recherché en prenant en compte toutes les spécificités liées à votre activité : avez-vous besoin d'un espace d'attente, d'une vitrine, d'un espace de stockage, d'un bureau fermé... ?

Définissez également précisément le budget que vous souhaitez allouer à ce projet sans oublier de tenir compte des charges locatives ou des éventuels travaux d'aménagement du local.

Enfin, avant d'acheter ou de louer des locaux d'activité, assurez-vous de maîtriser les réglementations en cours : un local commercial sera par exemple considéré comme un établissement recevant du public. A ce titre, il devra répondre à des exigences précises de sécurité et d'accessibilité. Si vous prévoyez des travaux, renseignez-vous sur le règlement de copropriété: toutes les activités sont-elles autorisées ? Pouvez-vous modifier la façade de votre boutique ?

Dans le cadre de la recherche d'un local d'activité à vendre ou à louer, il peut être utile de confier votre projet à un professionnel de l'immobilier. Grâce à sa connaissance du marché et à une compréhension parfaite de vos besoins, cet accompagnement expert vous permettra de trouver le local professionnel à vendre ou la boutique à louer qui vous correspond.

Bien choisir son local commercial

Question 4

Quelles différences entre un local commercial et professionnel ?

Accepted Answer

Selon le type d'activité que vous comptez exercez dans vos futurs locaux, vous signerez soit un bail professionnel, soit un bail commercial. La différence entre un local professionnel et un local commercial réside donc dans la nature du contrat de location qui spécifie l'usage et les conditions contractuelles d'occupation des locaux.

Tout d'abord, un local commercial doit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Cela peut être l'achat de biens pour leur revente ou encore la vente de prestations de services commerciaux. Il implique également la réception de la clientèle.

Le locataire d'un local commercial doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s'il s'agit d'un commerçant ou d'un industriel, ou au répertoire des métiers si c'est un artisan.

Pour exercer son activité, le locataire signera un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans. Il pourra cependant décider de quitter son local commercial à la fin de chaque période de 3 ans, c'est la raison pour laquelle on parle communément d'un bail 3/6/9.

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Le local professionnel est adapté aux futurs locataires qui recherchent des locaux à louer pour y exercer une profession libérale réglementée comme par exemple expert-comptable, médecins, architectes, ou non réglementée (consultants). Aucune activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole n'est autorisée dans le cadre d'un bail professionnel. Celui-ci est conclu pour une durée d’au moins 6 ans. A noter qu'un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel : si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.

Question 5

Quelles sont les questions à poser lors de la visite de locaux d'activité ?

Accepted Answer

Vous recherchez une boutique à louer pour développer vos activités commerciales ? Vous exercez en libéral et vous envisagez de vous installer dans un nouveau local pour bénéficier d'une meilleure visibilité ? Quels que soient les objectifs et le contexte de votre projet immobilier professionnel, il est essentiel de bien préparer vos visites en listant notamment toutes les questions à poser à propos des locaux à louer.

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Faites un point précis sur l'ensemble des questions liées au contrat de location du local :

Le type de bail (commercial, professionnel, mixte) proposé est-il compatible avec votre activité ?
Quel est le montant du loyer ? Est-il TTC ou HT ?
Quel est le montant des charges locatives et que comprennent-elles ?
Quel est le montant de la taxe foncière ?
La location du local comprend-t'elle l'utilisation d'une ou plusieurs places de stationnement dans le parking de l'immeuble ?
Y'a t'il des dépendances : cave, espace de stockage, accès à un espace commun (rooftop, terrasse...) ?
Quel est le montant du dépôt de garantie pour louer ce local d'activité ?
A combien s'élèvent les frais d'agence ?
Quelle est la date possible d'entrée dans les lieux ?

Vérifiez également s'il y a des travaux prévus dans l'immeuble ou à l'extérieur du bâtiment ? Cette donnée est importante notamment pour les nuisances potentiellement causées comme un échafaudage qui masquerait la vitrine ou du bruit incessant qui pourrait gêner les consultations...

Du côté de la réglementation, renseignez-vous sur les normes de sécurité et d'accessibilité : le local commercial répond-il bien aux exigences imposées pour les ERP ?

De même, vérifiez le règlement de copropriété : pour préserver la tranquillité des occupants, certains immeubles prohibent les activités de type bar ou de restaurant.

Si vous êtes accompagné par un expert immobilier, n'hésitez pas à l'interroger sur les spécificités de la rue ou du quartier, son évolution récente ou encore sur les projets urbains en cours (un nouvel arrêt de métro, la construction prochaine d'un centre commercial ou d'un ensemble d'immeuble de bureaux...) sur le secteur.

Au-delà de ces questions, pensez bien sûr à vérifier l'état général du local (peintures, sol, fenêtres, portes, sanitaires, sécurité du bâtiment, équipements fibre optique...) et à valider que sa superficie et son aménagement conviennent à votre projet.

Question 6

Quelle TVA est applicable sur les locaux d'activité ?

Accepted Answer

Les locaux faisant l’objet d’un contrat de bail commercial ou d’un bail professionnel sont susceptibles d’être taxés à la taxe de la valeur ajoutée (TVA). Cette taxe s'applique si les locaux d'activités sont loués équipés et comprennent par exemple du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité. Dans ce cas, le loyer sera soumis à un taux de TVA de 20 %, sauf si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA.

Si le local d'activité est loué nu, les loyers seront exonérés de TVA. Toutefois le propriétaire des locaux peut choisir l'assujettissement à cette TVA. Cela peut être intéressant pour le propriétaire-bailleur qui pourra alors déduire la TVA des coûts d'acquisition du local, des éventuels travaux d'amélioration ou encore des honoraires réglés à une agence immobilière, à un expert-comptable ou à un avocat (…).

Du côté du locataire, la récupération de la TVA sera également possible s'il exerce une activité commerciale soumise au régime de la TVA.

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