Une belle dynamique et de grands indicateurs à la hausse
Au total sur 2021, Bordeaux enregistre 130 000 m2 placés principalement sur 3 secteurs : l'hyper centre bordelais (32%), le pôle tertiaire Euratlantique (20%) et Bordeaux Ouest (20%) qui restent donc les trois secteurs les plus prisés par les preneurs à la recherche de bureaux à vendre ou à louer à Bordeaux.
Parmi les principales transactions de l'année 2021, on note par exemple l'École supérieure des métiers artistiques (ESMA) ou encore le campus François d'Assise situé dans le quartier Armagnac-Sud d'Euratlantique (6 500 m2) sur un îlot mixte intégrant des salles de classes, des bureaux1 et une résidence étudiante.
L'offre neuve disponible à un an est en baisse (66 000 m2) avec, cependant, de belles perspectives pour alimenter le marché d'ici 2024-2025. Côté seconde main2, l'offre à un an est en augmentation avec 110 000 m2.
Enfin, les valeurs locatives restent stables dans le centre-ville3 de Bordeaux et diminuent en périphérie : la valeur top s'affiche à 320 €/m2/ HC.
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Marché des bureaux à Bordeaux : zoom sur les grands pôles tertiaires de la métropole bordelaise
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Bordeaux centre
Plébiscité par les entreprises en recherche d'immobilier de bureau de standing véhiculant une image haut-de-gamme, l'hyper centre de Bordeaux reste très demandé. Le secteur enregistre d'ailleurs un volume de transactions de 41 600 m2 sur 2021. Parmi les grandes opérations : le groupe Ynov qui acquiert un immeuble neuf4 de 4 700 m² sur le site de l'ancienne gare Ravezies ou encore Eduservices qui installe un nouveau campus dans un immeuble du quai des Queyries.
L'offre à un an est en véritable pénurie et atteint 33 800 m2 mais de belles opérations attendues pour les deux années à venir.
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Euratlantique
Bordeaux-Euratlantique figure parmi les plus grandes opérations d'aménagement urbains de France avec une emprise totale de 738 hectares localisés à cheval sur Bordeaux (386 hectares), Bègles (217 hectares) et Floirac (135 hectares). Á horizon 2030, Euratlantique abritera jusqu'à 2,5 millions de m2 bâtis mêlant logements, 500 000 m2 de bureaux neufs (pour 30 000 emplois), commerces, services et équipements publics.
En 2021, le secteur concentre 20% des transactions avec 26 200 m2 transactés dont la DREETS qui loue 3 225 m2 ainsi que ACTION LOGEMENT qui a pris à bail 2 814 m² dans la tour Innova ou encore l'enseigne de coworking Hiptown qui s'installe également sur Euratlantique.
D'ici à 2025, le quartier d'affaires devrait livrer de beaux immeubles tertiaires tels que Silva (attendu pour fin 2022), Tribequa (livré début 2022), Belvedère - Ark (fin 2022) ou encore Les Cimes, un ensemble de 17 000 m2 de bureaux prévus en 2024.
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Bassins à flot
D'ici 2025, ce nouveau quartier situé à proximité du centre-ville et du pont Chaban-Delmas développera 100 000 m2 de bureaux et 80 000 m2 d'activités industrielles et nautiques. Le secteur a enregistré 7 400 m2 de transaction5 en 2021 et présente des opportunités intéressantes avec, par exemple, la livraison de Cap Leeuwin qui déploie plus de 5 000 m2 de bureaux neufs.
À noter : un appel à projet du Grand Port Maritime de Bordeaux est en cours pour la construction de 20 000 m² de bureaux et 20 000 m² de locaux d'activités6.
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Bordeaux Lac
Ce secteur séduit les entreprises par sa situation stratégique permettant de rayonner facilement sur toute la métropole (parc des expositions, palais des congrès, gare TGV, aéroport de Mérignac, etc.). Récemment, le déploiement du quartier GINKO a permis par ailleurs de livrer 19 000 m2 de bureaux neufs supplémentaires. Parmi les belles transactions de 2021 : 1 500 m2 pour le collège ostéopathique de Bordeaux et 1 489 m2 pour ID Sytems.
Deux beaux programmes sortiront de terre prochainement sur Bordeaux Lac : Bloom et Factory Lake qui sont attendus pour 2023
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Aéroparc et Mérignac
Avec un programme d'aménagement viabilisant 400 ha de foncier et l'arrivée de transports en commun, l'OIM Aéroparc représente un territoire de projets prioritaires pour Bordeaux Métropole. A terme, le site accueillera 10 000 emplois (secteur aéronautique / spatial / défense).
En 2021, ce secteur à fort potentiel a enregistré quelques belles opérations : Samsic pour 2 650 m2 à Mérignac ou encore le groupe Smart qui s'installe sur 2 281 m² de bureaux neufs dans le Parc Silva, à Eysines.
A noter également le projet tertiaire 45ème Parallèle (Mérignac) qui développe plus de 23 000 m² de bureaux neufs, un centre de congrès, un hôtel 4 étoiles, le tout au pied d'un mail central paysager de 2 ha dédié aux piétons.
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Inno Campus & Bordeaux Sud-Ouest
Initiée en 2016, l'opération Bordeaux Inno Campus (BIC) vise à créer un écosystème autour de la santé, de la recherche et de l'innovation sur un périmètre de 1 300 ha où se concentrent des équipements universitaires, hospitaliers et des entreprises innovantes. Parmi les opérations marquantes pour BIC et le sud-ouest de la métropole : le groupe Suez qui installe son nouveau siège social régional à Villenave-d'Ornon au sein d'un immeuble 4 300 m², Cégélec qui prend un peu plus de 1 100 m2 à Gradignan ou Tree Frog qui s'installe à Pessac.
Sur ce même secteur, on retient par ailleurs l'opération Natura Park qui propose plus de 10 000 m² de bureaux neufs à louer, au sein d'un cadre premium en bordure de Garonne.
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Arc Rive Droite
Ce nouveau territoire de projets (proche des axes A10 et A89) valorisera les secteurs de la silver économie, de la santé, de l'agriculture urbaine ou encore de la chimie verte sur la zone industrialo-portuaire. Objectif : 7 000 emplois d'ici 2030.
Pour les années à venir, on retient trois belles opérations avec Sakura, Inside et Lormont.
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N'hésitez pas à nous confier votre recherche de locaux à Bordeaux ou sur la métropole. Qu'il s'agisse de bureaux à louer sur Euratlantique, de commerces vacants dans l'hypercentre bordelais ou de surfaces7 tertiaires sur Pessac, Bègles ou Mérignac, nos équipes vous accompagneront dans votre projet d'implantation ou de développement sur toute la région bordelaise.
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