Des volumes investis à la baisse
Fin 2022, le marché s'établit à 10,5 Md€, soit une baisse d'environ 20 % par rapport à 2021. Ces résultats marquent une troisième année de recul consécutif pour les volumes d'investissement en Ile-de-France qui terminent bien loin de la moyenne décennale (15,8 Md€). Avec 2,1 Md€, c'est le 4ème trimestre qui subit le retrait le plus fort atteignant à peine 20 % du volume de l'année 2022, alors qu'habituellement, le dernier trimestre représente en moyenne 40% du volume.
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Près de 6,2 Md€ d'actifs retirés du marché
Entre les mois de mai et décembre 2022, ce sont près de 6,2 Md€ d'actifs qui ont été retirés du marché. Ils concernent plus particulièrement :
- Des grandes opérations (87 % du volume retiré) c'est-à-dire des actifs supérieurs à 100 M€
- Des actifs Core ( 64 % des volumes )
- Des biens situés à Paris (50% du volume global), et dont près de 70 % sont des actifs Core. Cela s'explique notamment par le fait que les acquéreurs traditionnels pour cette typologie d'actifs (assureurs, mutuelles…) ont été plus affectés par la remontée de l'OAT. Devant la potentielle dépréciation de leur portefeuille1 obligatoire, certains acteurs ont arbitré en défaveur des actifs immobiliers.
A ces actifs retirés s'ajoutent les opérations off-market non concrétisées et les actifs non présentés sur le marché en raison des conditions de liquidité. En additionnant ces deux zones grises et les 6,2 Mds€, on estime que 2022 a été amputée de 40 à 50% de son volume potentiel.
Une baisse des investissements généralisée à toute l'IDF
En 2022, c'est l'ensemble de la région Ile-de-France qui est concernée par la baisse des volumes d'investissement et plus particulièrement le Croissant Ouest, la Première Couronne ou le quartier d'affaires de la Défense qui se situent à moins de 50 % de leur moyenne quinquennale.
Concernant la typologie des investisseurs, on remarque également que les assureurs et les Allemands sont toujours très demandeurs de biens situés dans Paris intra-muros mais à des niveaux de pricing qui ne déclenchent plus les ventes. A l'inverse, en dehors de la Capitale, on conserve un certain niveau de compétition mais qui n'offre plus vraiment la capacité de se positionner sur de grandes opérations.
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La bonne résistance des opérations < 30 M€
Le segment des opérations inférieures à 30 M€ apparait particulièrement résistant avec des volumes en augmentation de 12%. Cette performance s'explique par :
• la hausse des taux qui fait logiquement diminuer les tailles des opérations
• des conditions de financement qui favorisent les volumes plus modestes
• des investisseurs sur ce créneau de montant, qui sont moins volatiles, comme les personnes physiques et certaines mutuelles ou compagnies d'assurance de taille moyenne avec des objectifs de détention à long terme.
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Les très grandes opérations (plus de 400 M€) sont en baisse de près de 60 %. Une seule opération pour ce segment avec Primonial REIM qui a vendu à SFL un ensemble de bureaux2 situé boulevard Pasteur, au cœur du pôle tertiaire de la Gare Montparnasse. On compte également quelques transactions à moins de 200 M€, parmi lesquelles la cession3 des 12 000 m2 de bureaux du 61-63 rue des Belles Feuilles dans le 16ème arrondissement et la vente de l'ensemble immobilier « Carré Champerret » qui développe 26 000 m2 de bureaux à Levallois.
Un retour en force des investisseurs nationaux
En 2022, la part des investisseurs français est en hausse. Un come-back qui peut aussi être analysé comme une conséquence du retrait des investisseurs étrangers et plus particulièrement des anglo-saxons (- 26% par rapport à 2021) et des allemands (-60 %) qui signent seulement 3 opérations.:
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Investisseurs : moins d'assurances, plus de SCPI
Entre 2021 et 2022, la part du Core dans les volumes investis est passée de 50% à 58%, soit une hausse de 8 points.
- En 2021, sur les deals Core on comptabilisait 31% d'assurances/mutuelles contre 42% de SCPI4. Or en 2022 la proportion d'assurances/mutuelles est divisée par 2,5 pour s'établir à seulement 12 % alors que les SCPI passent à 63 % sur l'ensemble de l'année.
- Malgré les incertitudes engendrées par le PLU Bioclimatique, le value added reste très dynamique avec près de 2,6 Md€ investis. 77% du segment bureaux/value added est réalisé dans Paris et on passe même à près de 94 % si l'on intègre cinq zones très prisées des investisseurs dans la première couronne ouest : La Défense, Neuilly, Levallois, Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux.
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Une décompression plus ou moins marquée des taux de rendement prime
Depuis le retournement de marché, nous avons eu peu de référence, c'est pourquoi nous préférons proposer des fourchettes de taux sur la base de deals uniquement négociés puis signés dans la deuxième partie de l'année. Ainsi, à Paris QCA, le taux prime des petites opérations se maintient aux alentours de 3 à 3,25 % pour monter jusqu'à 3,50 % pour les opérations de 150 à 300 M€. Pour les opérations de tailles supérieures, on se situe autour 3,75 % ou plus.
Ailleurs en IDF :
- Taux prime 1ère couronne ouest : 4,25-4,50 (50-75 bps)
- Taux prime 1ère couronne sud, nord-est, ou à La Défense : 4,50-4,75 (70-90 bps)
- 2ème couronne : 5,75-6,00 % (+85-110 pbs)
Les tendances qui se dessinent pour 2023
Les reconversions
La transformation d'actifs obsolètes en logements ou en actifs logistiques représente des gisements de liquidité pour lequel un travail d'identification des potentiels est déjà engagé par les équipes BNP Paribas Real Estate.
Parmi les opérations de 2022, on pourra citer par exemple la vente de l'ancien siège du groupe Up (Chèque Déjeuner) en vue d'une reconversion en site logistique5.
Le « On-Demand »
Le client, à travers ses moyens financiers et son cahier des charges6, permet aux experts immobiliers d'identifier des actifs correspondant à sa recherche. La tendance 2023, c'est un marché qui fonctionne à l'inverse de celui que l'on avait connu : il faut partir de la demande7 et de ses critères précis pour désigner les actifs qui pourront se vendre.
Vous souhaitez faire appel à nos conseillers pour vous accompagner dans vos projets d'investissements immobiliers tertiaires en 2023 ?
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