Une demande placée en retrait, mais des dynamiques sectorielles variées
La demande placée1 s'établit à 1,63 million de m² en 2025, un niveau inférieur de 14 % à la moyenne post-pandémie. Les grandes transactions (> 5 000 m²) peinent à retrouver leur niveau d'avant 2020, avec seulement 44 opérations contre une moyenne décennale de 62. À l'inverse, les moyennes surfaces2 (1 000–5 000 m²) résistent mieux, notamment à La Défense, où leur progression atteint 11 % grâce à une demande3 stable pour des espaces flexibles.
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Des disparités géographiques marquées entre les secteurs d'Île-de-France
L'analyse par secteur géographique révèle des écarts significatifs dans la reprise du marché.
Paris Quartier Central des Affaires (QCA)
Traditionnellement leader, Paris QCA, reste en retrait avec une liquidité réduite, notamment dans la tranche de loyers intermédiaires (900–1 000 €/m²), qui se contracte de plus de moitié. Cette situation limite mécaniquement les opportunités pour les locataires et freine la dynamique du quartier.
Paris hors QCA
En revanche, Paris hors QCA connaît un rattrapage notable, retrouvant sa moyenne quinquennale en termes de volumes placés. Les loyers moyens dans le neuf y poursuivent leur légère progression, signe d'un marché plus dynamique.
La Défense
La Défense, quant à elle, se distingue par trois transactions majeures, dont celles de la Préfecture des Hauts-de-Seine sur EQHO, de Nexans sur LIGHTWELL et de Rydge sur TRINITY. Pourtant, le marché reste largement tiré par les moyennes surfaces, qui représentent l'essentiel de l'activité.
Première et deuxième couronne
Dans les autres secteurs, les performances apparentes masquent une réalité plus nuancée. Les bonnes performances observées à Neuilly/Levallois, en Péri-Défense ou en Première Couronne Sud reposent principalement sur des opérations exceptionnelles, tandis que la Deuxième Couronne reste dépendante de transactions ponctuelles, avec des valeurs de seconde main4 désormais stables, voire en légère baisse.
Offre et vacance : une pression qui persiste
Le taux de vacance5 immédiate poursuit sa progression pour atteindre 11,2 % fin 2025 (+1,1 point sur un an). Cette hausse s'accompagne d'une offre à un an6 en augmentation de 8 %, s'élevant à 7,6 millions de m². Parmi celle-ci, 29 % concernent des surfaces neuves, un pourcentage en légère baisse (-5 %) par rapport à 2024.
Parallèlement, le volume des chantiers en cours a été divisé par deux en deux ans, passant de 1,4 million de m² fin 2023 à 773 000 m² fin 2025, avec 71 % des surfaces en construction localisées dans Paris intra-muros.
Un marché de l'investissement en forte reprise, mais très polarisé
Les investissements tertiaires francilien atteignent 5,6 milliards d'euros en 2025 (+57 %), portés par dix transactions supérieures à 100 M€, dont l'acquisition de Paris Trocadéro par Blackstone (713 M€).
Cependant, 77 % des volumes restent concentrés dans Paris intra-muros, tandis que les autres secteurs peinent à susciter l'intérêt des investisseurs. Les taux de rendement prime7 reflètent cette dichotomie : stables à 4,10 % dans le QCA, mais augmentent en périphérie, reflétant un différentiel de risque accru.
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Des loyers stables pour le prime, mais des tensions sur les mesures d'accompagnement
Le loyer prime8 dans le QCA se maintient à 1 250 €/m², soutenu par une demande pour des immeubles de qualité. Dans Paris hors QCA et en périphérie, les loyers neufs progressent légèrement, tandis que les valeurs de seconde main se stabilisent. Les mesures d'accompagnement restent élevées, avec une moyenne de 24 % en Île-de-France, dépassant 35 % à La Défense, en Péri-Défense et en Première Couronne Nord, illustrant un marché toujours favorable aux locataires.
Perspectives et enjeux en 2026 : une légère amélioration sous conditions
En 2026, la demande placée devrait se situer entre 1,7 et 1,8 million de m², soit une légère progression par rapport à 2025. Plusieurs facteurs pourraient soutenir cette tendance, à commencer par le retour progressif au bureau des entreprises, qui devrait bénéficier en priorité aux actifs de qualité, notamment ceux situés dans Paris intra-muros.
L'offre neuve devrait rester concentrée dans la capitale, avec une raréfaction des livraisons en périphérie, ce qui pourrait accentuer les disparités géographiques. Par ailleurs, une amélioration des conditions de financement pourrait contribuer à une stabilisation des taux de rendement prime9, tandis que les mesures d'accompagnement devraient rester élevées dans les secteurs périphériques, maintenues par un marché locataire encore dominant.
Face à ces évolutions, plusieurs défis majeurs apparaissent pour les acteurs du marché :
- L'adaptation aux nouvelles attentes des utilisateurs, avec une demande croissante pour des espaces flexibles, durables et centrés sur le bien-être.
- La gestion de la vacance, nécessitant des stratégies de requalification des actifs obsolètes et de valorisation par la mixité des usages.
- L'attractivité des territoires périphériques devra être repensée, via des partenariats locaux renforcés et des initiatives visant à réduire le différentiel de risque perçu par les investisseurs.
Le marché des bureaux10 en Île-de-France en 2025 incarne une phase de transition. Si la demande reste sélective et les disparités géographiques marquées, certains signaux, comme la reprise des investissements ou la stabilité des loyers prime, laissent entrevoir des opportunités pour les acteurs capables de s'adapter.
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