Qu'est-ce qu'un local professionnel et quels types de biens existent ?
Un local professionnel désigne tout espace dédié à l'exercice d'une activité économique ou professionnelle, distinct d'un usage d'habitation. Chaque type de local possède sa propre vocation et ses caractéristiques techniques.
Les différentes catégories de locaux professionnels
Bureaux : Ce sont des espaces de travail tertiaires conçus pour les activités administratives, de conseil, ou de services. Les bureaux sont généralement équipés pour accueillir des postes de travail, des salles de réunion et des espaces communs. Selon vos besoins, vous pouvez choisir entre des bureaux1 classiques, des plateaux modulables, ou des espaces de coworking qui répondent aux nouveaux modes de travail flexibles.
Locaux commerciaux : Situés en rez-de-chaussée ou dans des zones à forte visibilité, ces espaces sont destinés aux activités de vente au détail ou de prestation de services en contact avec le public. Les locaux commerciaux comprennent des boutiques, des restaurants, des commerces de proximité ou des showrooms. La localisation et la visibilité sont des critères déterminants pour ce type de bien.
Locaux d'activité et entrepôts : Ces biens sont conçus pour des activités nécessitant des espaces de stockage, de production légère ou de logistique2. Les locaux d'activité combinent souvent zones de travail et surfaces3 de rangement, avec des accès adaptés pour les livraisons. Les entrepôts logistiques, quant à eux, sont spécialisés dans le stockage et la distribution de marchandises à grande échelle.
Locaux industriels et ateliers : Destinés aux activités de fabrication, de transformation ou de réparation, les locaux industriels offrent des installations techniques spécifiques (hauteur sous plafond importante, accès poids lourds, équipements électriques renforcés).
Terrains : Pour certaines entreprises, louer un terrain peut être nécessaire pour des activités de stockage en extérieur, des installations temporaires ou des projets de construction.
Les critères essentiels pour choisir votre local professionnel à louer
Le choix d'un local professionnel ne se limite pas à la surface disponible. Plusieurs critères doivent être évalués pour garantir que l'espace répond à vos besoins opérationnels, stratégiques et budgétaires.
Emplacement et accessibilité
L'emplacement reste le premier facteur de sélection. Pour un commerce4, la visibilité, le flux de passage et la proximité de zones attractives sont primordiaux. Pour des bureaux ou des locaux d'activité, l'accès aux transports en commun, la proximité d'axes autoroutiers, la disponibilité de places de stationnement et la desserte logistique deviennent des critères déterminants. Évaluez également l'environnement immédiat : présence de commerces, de services, et attractivité générale du quartier ou de la zone d'activité.
👉 Quartier, loyer, transports… sur quels critères choisir l'emplacement idéal pour vos bureaux ?
Surface et configuration
Estimez précisément la surface nécessaire en fonction de votre activité, de vos équipements et de vos effectifs. Un espace trop petit limitera votre développement, tandis qu'un local surdimensionné alourdira vos charges5. Pensez également à la modularité : pouvez-vous réaménager les espaces si vos besoins évoluent ? La hauteur sous plafond, la luminosité naturelle, et les possibilités d'aménagement intérieur (cloisons6, câblage, plomberie) doivent être anticipées.
Budget et charges locatives
Le loyer7 constitue un poste majeur de vos dépenses. En France, les loyers des locaux professionnels8 varient fortement selon la localisation : entre 30 € et 300 € le m² par an dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, entre 15 € et 50 € le m² par an dans les villes moyennes, et de 5 € à 20 € le m² par an dans les zones rurales ou moins attractives. Au-delà du loyer, intégrez dans votre budget les charges locatives9 (entretien, chauffage, eau, espaces communs), la taxe foncière10 (si elle est refacturée), les honoraires d'agence et le dépôt de garantie11 (généralement 3 mois de loyer).
👉 Comment déterminer le loyer d'un local commercial ?
Conformité et réglementation
Vérifiez que le local est conforme aux normes en vigueur pour votre activité : accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite), diagnostics obligatoires (performance énergétique, amiante, électricité, risques naturels), conformité aux règles d'urbanisme (Plan Local d'Urbanisme, destination du local), et pour certaines activités spécifiques (restauration, installations classées pour la protection de l'environnement ou ICPE), respect des normes sectorielles et obtention d'autorisations spécifiques.
Bail commercial et bail professionnel : quelle différence ?
Le type de bail détermine vos droits et obligations, ainsi que ceux de votre bailleur. Il est crucial de distinguer bail commercial12 et bail professionnel13.
Le bail commercial concerne les activités commerciales, artisanales et industrielles. Il est soumis au statut des baux commerciaux réglementé par le Code de commerce. Sa durée minimale est de 9 ans (communément appelé bail 3/6/9), avec possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans moyennant un préavis de 6 mois. Le bailleur, quant à lui, ne peut rompre le bail qu'à l'issue des 9 ans, en versant une indemnité d'éviction14 au locataire, sauf motif grave. Le loyer fait l'objet d'une révision triennale indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC15) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT16). Le bail commercial protège fortement le locataire et lui confère un droit au renouvellement17.
Le bail professionnel est destiné aux professions libérales (notaires, médecins, architectes, consultants, etc.) qui n'exercent pas d'activité commerciale, artisanale ou industrielle. Sa durée minimale est de 6 ans. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur peut rompre à l'issue de chaque période de 6 ans moyennant le même préavis. Le bail professionnel offre moins de protection au locataire que le bail commercial, notamment l'absence de droit au renouvellement automatique et d'indemnité d'éviction.
Lorsqu'un local est utilisé à la fois pour l'habitation et l'activité professionnelle (par exemple, un professionnel libéral exerçant à domicile), le bail est qualifié de mixte et suit les règles du bail d'habitation18, plus protectrices pour le locataire.
Les étapes pour trouver et louer votre local professionnel
Louer un local professionnel demande19 rigueur et méthode. Suivre un processus structuré vous aidera à éviter les erreurs coûteuses et à sécuriser votre projet.
Définir un cahier des charges précis
Commencez par formaliser vos besoins dans un cahier des charges : type de local, surface minimale et maximale, localisation souhaitée (ville, quartier, zone d'activité), budget maximal (loyer et charges), critères techniques (parking, accès, luminosité, configuration), et date d'entrée souhaitée. Ce document vous servira de référence tout au long de votre recherche.
BNP Paribas Real Estate a conçu deux livres blancs pour vous accompagner dans la réalisation de votre cahier des charges en 5 étapes clés :
👉 Télécharger le livre blanc – Cahier des charges recherche de bureaux
👉 Télécharger le livre blanc – Cahier des charges recherche de locaux industriels
Rechercher les offres disponibles
Le site spécialisé en immobilier d'entreprise de BNP Paribas Real Estate répondra à votre besoin de recherche de locaux professionnels, partout en France, que ce soit en Île-de-France ou en région. Il propose des milliers d'offres actualisées couvrant bureaux, coworking, entrepôts, locaux d'activité, commerces et terrains sur une couverture nationale. Filtrez les annonces par type de bien, transaction20 et localisation et trouvez le local le plus adapté à votre entreprise et ses besoins.
Vous pouvez également être accompagné dans votre recherche de locaux par un conseiller ayant une parfaite connaissance du marché local et qui vous permettra même d'accéder à des offres qui ne sont pas encore publiées.
Définitions liées
(1)Dans le monde de l’immobilier professionnel, le terme de bureaux est employé pour décrire un lieu de travail dans lequel des dirigeants ou des salariés exercent une activité professionnelle. Les bureaux qui accueillent les activités administratives...
[Lire la suite]La logistique recouvre l’ensemble des activités qui permettent la « bonne » coordination entre l’offre et la demande : gestion des flux de produits et matières ainsi que les flux d’informations.La logistique est d’après l’Association Française pour...
[Lire la suite]En immobilier, les surfaces représentent la mesure de l’étendue des différentes pièces d’un bien. Il s’agit d’une notion clé du secteur immobilier puisqu’elle est clairement le sous-jacent au loyer demandé à un locataire. Les surfaces peuvent être...
[Lire la suite]Le mot de commerce est utilisé à un double niveau en France. Le premier concerne celui de l’activité générale d’échange de biens et services dans un cadre marchand, également appelée l’économie. Le second terme concerne quant à lui le lieu même où...
[Lire la suite]Au sein d’une copropriété, les charges représentent l’ensemble des dépenses engendrées pour entretenir et garantir un bon fonctionnement des différentes parties communes. Dans les charges, on retrouve par exemple les frais nécessaires pour entretenir...
[Lire la suite]Les cloisons sont les murs que l’on peut trouver à l’intérieur d’une habitation ou d’un bureau et qui n’ont pas vocation à être porteurs et sont donc facilement modifiables. Le rôle des cloisons est de créer des espaces, en délimitant les pièces et...
[Lire la suite]Le loyer est le sous-jacent financier de l’ensemble du marché immobilier, aussi bien tertiaire que professionnel. Le loyer représente le prix payé par le locataire en échange du droit d’utiliser le local ou le bâtiment concerné. Ce prix doit être...
[Lire la suite]Les locaux professionnels sont des biens régis par le régime juridique des baux professionels ou mixtes (résidence principale et activité libérale réunies). Ils sont destinés à une fonction strictement professionnelle c'est-à-dire non-commerciale, du...
[Lire la suite]Les charges locatives désignent le montant mensuel des différentes charges de copropriété inhérentes à l’occupation des locaux, dû par un locataire en plus de son loyer. Il existe différentes sortes de charges locatives. Certaines concernent le...
[Lire la suite]Contrairement à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle, réclamées aux occupants et aux locataires des logements, la taxe foncière est un impôt local annuel auquel est assujetti tout propriétaire d’un bien immobilier ou usufruitier de...
[Lire la suite]Au cours d'une transaction immobilière, lorsqu'un vendeur, qui peut être le propriétaire direct ou son mandataire, et l'acheteur se sont accordés sur le prix d'un bien immobilier et que l'intention d'achat est confirmée, on procède à la rédaction et...
[Lire la suite]Un bail commercial est «un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal?». Pour qu’il soit conclu, il est nécessaire que le local soit affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou...
[Lire la suite]Le bail professionnel est un contrat de location d’un bien immobilier affecté à un usage exclusivement professionnel. Il concerne les professions libérales (règlementées ou non) dont les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Non...
[Lire la suite]L’indemnité d’éviction est liée au non-renouvellement d’un bail commercial par le propriétaire. En effet, l’article L145-14 du code de commerce prévoit que, si le bail commercial n’est pas renouvelé à la demande du bailleur, le locataire a le droit...
[Lire la suite]L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) a vu le jour au travers de la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie. Les modalités de calcul et d'application de cet indice trimestriel sont définies par le décret du 4 novembre 2008. La formule de l'...
[Lire la suite]L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) existe depuis 2011. L'article 63 de la troisième loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 définit ses contours et le décret d'application du 29 décembre 2011...
[Lire la suite]D’ordre public, le droit au renouvellement du bail commercial est particulièrement encadré par la loi, obligeant ainsi le bailleur et le locataire à s’y tenir. Le principe du droit au renouvellement du bail commercial consiste à conférer au locataire...
[Lire la suite]Le bail d’habitation est un contrat qui engage le propriétaire d’un bien immobilier (le bailleur) et son locataire (le preneur). Ce bien peut être une habitation ou un local à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail d’habitation est régi...
[Lire la suite]Dans le secteur immobilier, la demande est la recherche d'un bien formulée par un particulier ou un professionnel. Elle est le pendant de l'offre qui est la proposition de logement, de terrain ou de local professionnel effectuée par un propriétaire...
[Lire la suite]Dans le secteur immobilier, la transaction désigne une négociation touchant la location ou la vente. La transaction immobilière peut être menée entre particuliers. Elle peut aussi être réalisée par un professionnel, titulaire d’une carte portant...
[Lire la suite]
