Le marché immobilier de Rennes continue sa bonne dynamique de 2015 et dépasse les 44 000 m² au 1er semestre 2016. Le marché est dominé par deux secteurs d'activités, les télécommunications et la recherche publique numérique qui concentrent à eux deux 50% des volumes commercialisés sur les 5 dernières années. Eclairage avec Stéphanie Renet, Directrice Transaction1 à Rennes de BNP Paribas Real Estate.
Quel est le bilan sur le marché des bureaux à Rennes au 1er semestre 2016 ?
Le volume des transactions bureaux à Rennes s'établit à 44.400 m² au 1er semestre 2016. Cette belle performance s'explique notamment par le nombre de transactions de plus de 1.000 m² : 9 opérations, en augmentation par rapport au S1 2015, tandis que les comptes propres et clefs en mains sont divisés par 3.
Les secteurs de Rennes Nord et Rennes Sud enregistrent plus de la moitié des transactions du 1er semestre, majoritairement dans le seconde main2. Au 1er semestre 2016, les valeurs locatives à Rennes suivent plusieurs tendances : le loyer3 moyen neuf en périphérie se stabilise à 150 € HT/HC/m²/an. La raréfaction de l'offre neuve et le bon volume de transaction dans le seconde main entraînent une hausse du loyer moyen de l'offre de seconde main en périphérie, à hauteur de 130 € HT/HC/m²/an. Le loyer top4 se positionne à 160€/m².
Au 1er semestre 2016, l'offre disponible à un an s'établit à 132 000 m² dans la métropole Rennaise, en augmentation de 17% par rapport à 2015. L'offre neuve disponible à un an progresse de 29% et s'établit à 35 800 m², principalement en raison des chantiers en cours.
L'offre de seconde main affiche 96.200 m², en progression par rapport à 2015. Elle continuera d'augmenter, plus particulièrement sur Rennes Nord et Rennes Sud suite à la libération d'immeubles par des utilisateurs ayant transféré leur activité dans des immeubles neufs.
L'offre neuve immédiatement disponible représente 19.400 m² traduisant une réelle tension sur le marché et un déséquilibre dans le cadencement des livraisons, s'expliquant en partie par le fort ralentissement des chantiers en 2014. Les conséquences de cette raréfaction peuvent permettre un regain d'intérêt pour l'offre de seconde main, une accélération des pré-commercialisations de chantiers en cours ou un report des projets de déménagement.
Les secteurs de l'Est et de l'Ouest de la métropole Rennaise seront dès la fin de l'année sous tension, en attendant les futures livraisons de 2017 et de 2018.
Avec 56 M€ investis en bureaux5 au S1 2016, le marché rennais a connu son meilleur démarrage historique. 8opérations expliquent ce bon résultat, dont quelques acquisitions supérieures à 10 M€ dont : à St Jacques de la Lande, l'immeuble Matière Grise acheté par LFAM pour 26 M€ et l'immeuble Cap Courrouze acheté par Foncière6 Inéa pour 12,6 M€. Les taux de rendement ont connu une compression ces derniers mois, et le taux « prime » s'élève à 6,25% au T2 2016.
Comment voyez-vous évoluer le marché des bureaux à Rennes d'ici la fin de l'année ?
EuroRennes
Situé en centre-ville7, EuroRennes se développe autour de la gare, qui deviendra un pôle multimodal. Certains programmes de bureaux sont déjà en chantier, notamment 2 immeubles lancés en blanc, qui seront livrés fin 2017 - début 2018. Il s'agit d'Urban Quartz (13 000 m²) et d'Eurosquare (6 000 m²). Ces deux opérations ont pour ambition de dépasser le seuil des 200 €/m².
Si EuroRennes est le projet majeur de la métropole rennaise, d'autres secteurs dynamisent le marché.
La Courrouze
Située au sud-ouest de l'agglomération, la ZAC8 de la Courrouze est un véritable éco-quartier. Elle bénéficie d'une situation géographique optimale avec accès immédiat et visibilité sur la rocade, connexion à l'aéroport et ligne de métro. Plusieurs projets sont prévus sur ce secteur à l'horizon 2017-2018 (12 000 m²) puis 2020.
Les Champs Blancs et Atalante Beaulieu
Plusieurs livraisons sont prévues pour 2018-2019 : Energies pour 10 000 m² en 2 immeubles, Atrium pour 8 000 m² et la livraison du futur Campus Orange pour 16 000 m².
Quels conseils donneriez-vous aux entreprises souhaitant s'implanter à Rennes ?
il existe 3 secteurs relativement dédiés.
Les start-ups ont une forte appétence pour l'hyper-centre de Rennes en raison de la proximité des transports et des services. Les Champs Blancs et Atalante Beaulieu accueillent plus particulièrement les entreprises issues du secteur des NTIC entre autres pour leurs synergies. Enfin, les entreprises des secteurs de la finance, du conseil ou des services privilégieront Eurorennes ou la ZAC de la Courrouze mais aussi d'autres parcs en périphérie comme EDONIA ou proche rocade comme Atalante Champeaux.
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