En matière d'immobilier d'entreprise, le marché des entrepôts et des locaux industriels démontre de belles performances. Mais savons-nous définir précisément les notions delocal industriel et d'entrepôt logistique1 ? Ces définitions très encadrées permettent notamment de définir la valeur locative2 des biens immobiliers tertiaires soumis à la taxe foncière3. Entrepôts, bâtiments logistiques ou locaux industriels : lumière sur ces subtilités du lexique de l'immobilier tertiaire.
Entrepôts et locaux industriels : des définitions strictes
Les locaux industriels
Selon l'article 1499 du code général des impôts, la dénomination de local industriel4 regroupe les usines et ateliers destinés à fabriquer, réparer, extraire ou transformer des produits.
Ainsi un local industriel abrite impérativement une activité industrielle nécessitant des moyens matériels conséquents (installations techniques, matériels et outillage) dont le rôle est prépondérant dans la fabrication d'un produit, dans le cadre d'une activité de manipulation ou de prestation de services.
De même, les bureaux5, salles de réunions ou autres surfaces6 tertiaires dépendantes de ces usines sont également considérés comme des locaux industriels.
A noter qu'un entrepôt7 logistique mécanisé ou équipé d'une chambre froide peut parfois être qualifié de local industriel.
Les entrepôts logistiques
La notion d'entrepôt est, elle aussi, juridiquement très encadrée et répond à des règles strictes. Un entrepôt désigne ainsi un bâtiment logistique destiné au stockage de marchandises (matières premières, produits finis, fournitures...) avant leur expédition.
Ces espaces de stockage sont généralement équipés d'étagères (racks) ou d'espaces au sol permettant l'entreposage de palettes, de colis, denrées alimentaires ou encore de produits manufacturés.
Egalement considérées comme des bâtiments logistiques, les plates-formes se distinguent cependant des entrepôts par la durée très limitée du temps de stockage. A la différence de l'entrepôt, la plate-forme logistique est destinée aux opérations de dégroupage/groupage et n'a pas vocation à abriter les marchandises plus de 24h.
Selon les travaux de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise (ORIE), les entrepôts sont classifiés selon des critères précis :
- Classe A
Il s'agit d'entrepôts de haute fonctionnalité disposant d'une hauteur sous plafond de plus de 9,3 mètres et d'une aire de manœuvre d'une profondeur supérieure à 35 mètres. Ils disposent par ailleurs d'un quai de 1 000 m², d'un système de chauffage et d'extinction. La résistance au sol doit être, au minimum, de 5 tonnes /m2.
- Classe B
Cette catégorie correspond aux entrepôts répondant aux standards modernes : une hauteur supérieure à 7,5 mètres, une aire de manœuvre supérieure à 32 mètres, un quai de 1 500 m², une résistance au sol de 3 tonnes /m², un système d'extinction
- Classe C
Cette classe regroupe les bâtiments dont les critères ne correspondent ni aux entrepôts de classe A, ni aux entrepôts de classe B.
On distingue enfin les entrepôts de messagerie (locaux de distribution de hauteur moyenne, avec des portes à quai en vis-à-vis sur toute la longueur du bâtiment) et les entrepôts frigorifiques équipés d'une isolation thermique et d'une source de froid permettant de maintenir une faible température.
Quelques critères à prendre en compte lors de la recherche de locaux industriels et d'entrepôts logistiques
En France, les activités logistiques sont majoritairement concentrées autour des grandes agglomérations. Le marché immobilier des entrepôts et des locaux industriels (à vendre ou à louer) y est particulièrement dynamique.
La recherche d'entrepôt logistique à louer ou delocal industriel à acheter pourra ainsi se concentrer sur l'Ile-de-France (notamment à proximité des aéroports Roissy-Charles de Gaule et Orly ou encore sur Rungis ou Massy-Palaiseau), dans la vallée du Rhône (Lyon, Grenoble), sur la région d''Aix-Marseille, en Alsace-Lorraine (Strasbourg par exemple) ou encore dans les Hauts-de-France (Lille, CTR de Lesquin par exemple).
Par ailleurs, selon l'activité de l'entreprise, la recherche de locaux industriels ou d'un entrepôt logistique à louer ou à acheter pourra également répondre aux critères suivants :
- L'entrepôt bénéficie-il d'une desserte de qualité : transport fluvial, accès autoroutier, aéroport, desserte ferroviaire.
- Le bâtiment logistique dispose-t-il d'emplacements de parking VL et/ou de parking PL ?
- Le site est-il sécurisé : gardiennage, site clos ?
- Les locaux industriels disposent-ils de bureaux cloisonnés ou de salles de réunion ?
- Quels types d'accès à l'espace de stockage : accès plain-pied, nombre de quais niveleurs ?
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