Dans les Alpes-Maritimes, la parfumerie dope la demande en locaux d’activités

Locaux d'activité dans les Alpes-Maritimes : un marché résilient en 2025

Après plusieurs années marquées par un ralentissement des transactions, le marché des locaux d'activité des Alpes-Maritimes confirme sa résistance. Plus de 64 000 m² ont été commercialisés en 2025, un volume qui rapproche le marché des niveaux observés en 2021. Cette reprise intervient alors que l'offre disponible progresse sur plusieurs secteurs du département, sans pour autant résorber les tensions sur les actifs les plus recherchés.

Les valeurs locatives restent élevées, avec des loyers moyens compris entre 130  et 170 €/m²/an, témoignant de la demande¹ toujours soutenue pour les locaux d'activité à louer. Sur le segment de l'investissement, les volumes demeurent limités, principalement en raison d'une offre rare, mais l'intérêt des utilisateurs et des investisseurs reste intact.

Plusieurs secteurs contribuent à cette bonne tenue. La logistique² du dernier kilomètre, notamment dans la Plaine du Var, où la proximité de l'aéroport Nice Côte d'Azur, des grands axes routiers et des bassins de consommation renforce l'attractivité des plateformes de proximité.

L'événementiel constitue également un marché spécifique pour les locaux d'activité. À Cannes comme à Nice, les besoins des prestataires du secteur — audiovisuel, scénographie, communication ou organisation d'événements — alimentent une demande régulière pour des espaces de stockage, des ateliers techniques et des bases opérationnelles.

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La parfumerie grassoise, pilier industriel et moteur de la demande spécialisée en locaux d'activité

Au cœur de ce marché, une filière joue un rôle particulier : celle de la parfumerie, profondément ancrée dans le Pays de Grasse. Héritière d'un savoir-faire plusieurs fois centenaire, elle reste aujourd'hui une industrie de premier plan, avec une soixantaine d'entreprises spécialisées, près de 15 000 emplois directs et indirects et un chiffre d'affaires estimé à près de 3 milliards d'euros.

Autour des grandes maisons et groupes internationaux comme Chanel ou Dior s'est développé un tissu industriel dense composé de fabricants de compositions parfumées, d'acteurs des ingrédients naturels, de laboratoires de formulation, de centres de recherche et de sous-traitants spécialisés.

La montée en puissance de la biotechnologie olfactive, de l'extraction durable, de la traçabilité des matières premières ou encore du packaging responsable modifie les besoins immobiliers des entreprises. Les sites recherchés intègrent désormais des laboratoires, des zones techniques, des espaces de recherche et des conditions de stockage adaptées à des matières premières sensibles.

Cette évolution alimente la demande en locaux industriels spécialisés, capables de répondre aux contraintes réglementaires et techniques spécifiques à la filière.

Cette transformation se traduit par plusieurs investissements industriels récents. Le groupe suisse Givaudan développe notamment son Campus 52, un centre d'excellence consacré aux ingrédients naturels, implanté sur l'ancien site industriel Biolandes à Grasse. De son côté, dsm-firmenich (anciennement Firmenich) poursuit le développement de ses activités sur le bassin grassois, avec des unités dédiées à la création, à la production et à la recherche.

Le tissu industriel local continue également d'investir. Payan Bertrand a engagé la construction d'un nouvel outil de production d'environ 2 800 m² au Plan-de-Grasse. Cosmo International Fragrances a, pour sa part, lancé en mars 2025 la construction d'un nouveau site industriel consacré aux ingrédients naturels et aux technologies de la parfumerie. Ce projet représente un investissement³ supérieur à 12 millions d'euros, avec une mise en service prévue en 2026. Enfin, le groupe MANE a investit 45 millions d'euros dans son futur Fragrance Design Centre au Bar-sur-Loup, qui devrait entrer en service en 2028 pour y accueillir 250 collaborateurs. 

Dans ce contexte, la rareté du foncier industriel renforce la tension sur les locaux d'activité capables de répondre aux contraintes spécifiques de la filière : zones ATEX, maîtrise des températures, laboratoires intégrés ou dispositifs de stockage spécialisés.

Logistique, santé, luxe : les autres moteurs du marché azuréen

Au-delà des filières déjà structurantes, plusieurs secteurs spécialisés contribuent fortement à la demande en locaux d'activité dans les Alpes-Maritimes. La logistique bénéficie de la position stratégique des Alpes-Maritimes, situées sur l'un des principaux axes de circulation entre la France et l'Italie. L'autoroute A8, les infrastructures portuaires et l'aéroport Nice Côte d'Azur soutiennent les besoins liés aux flux régionaux et au développement du dernier kilomètre.

Autre secteur porteur : la santé et les biotechnologies. Concentrée autour de Sophia Antipolis, mais également présente à Nice et Carros, la filière rassemble des acteurs de la pharmacie, de la recherche clinique et des technologies médicales. Cette spécialisation génère une demande pour des locaux répondant à des standards élevés, notamment des laboratoires, des espaces techniques et des bâtiments adaptés aux activités réglementées.

Enfin, l'artisanat de luxe complète ce paysage industriel. Les ateliers liés à la joaillerie, à la maroquinerie ou aux métiers d'art recherchent des locaux combinant production, stockage sécurisé et parfois espaces de présentation. Un segment plus confidentiel, mais qui participe lui aussi à la montée en gamme du marché des locaux d'activité dans les Alpes-Maritimes.   

Découvrir les offres de locaux d'activité à louer à Sophia Antipolis

Pour les entreprises à la recherche de locaux d'activité à louer dans les Alpes-Maritimes, plusieurs opérations viennent renforcer l'offre disponible sur le territoire. À Mouans-Sartoux, dans la ZI de l'Argile, un nouvel hôtel d'entreprises propose des locaux d'activité et des bureaux⁴ à louer, avec des surfaces⁵ adaptées aux besoins des entreprises souhaitant s'implanter ou développer leur activité. D'autres programmes de bâtiments d'activité sont également en cours, notamment à Nice, à proximité de la zone commerciale de Lingostière, ou encore sur la technopole de Sophia Antipolis, à Valbonne, avec par exemple un bâtiment labellisé BREEAM⁶ Very Good proposant des prestations haut de gamme pour les occupants, avec une salle de sport, des espaces de coworking⁷ et deux restaurants. Ces nouvelles opérations illustrent la montée en gamme des locaux d'activité dans les Alpes-Maritimes, avec des bâtiments combinant espaces de travail, services aux utilisateurs et performance environnementale.

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