Avec près de 56 200 m² placés au 1er semestre 2016, le marché d'Aix-Marseille affiche une performance contrastée (vs 74 000 m² au S1 2015). L'absence de grandes transactions depuis le début de l'année explique en grande partie cette tendance. Par ailleurs, de fortes disparités sont visibles entre les différents secteurs géographiques. Eclairage par Nicolas Treich, Directeur Transaction1 de BNP Paribas Real Estate à Aix et Marseille.
Quel est le bilan sur le marché des bureaux à Aix-Marseille au 1er semestre 2016 ?
Au 1er semestre 2016, la demande placée2 à Aix / Marseille est en retrait de 24% par rapport au 2nd semestre 2015. Le secteur d'Aix-en-Provence et sa périphérie aura été le plus dynamique que celui de Marseille avec 30 000 m² placés au S1 2016.
La majorité des transactions a été réalisée dans l'ancien. Les grandes transactions en revanche se positionnent principalement sur les produits neufs et bien placés.En l'absence de lancement en blanc, les comptes propres et clés en main locatifs demeurent une composante importante du marché d'Aix / Marseille.
Les valeurs locatives restent relativement stables sur le secteur d'Aix / Marseille. Les valeurs prime sont tirées par les opérations du secteur Euromediterranée 1 (Euromed Center, Les Docks). Cette stabilité des valeurs s'explique par un équilibre entre l'offre et la demande3. Il existe en revanche un réel potentiel d'évolution des valeurs prime sur Aix-en-Provence du fait du manque d'opérations neuves sur ce secteur.
Au 1er semestre 2016, l'offre à un an sur le marché des bureaux4 d'Aix-Marseille progresse de 15% par rapport à décembre 2015 et s'établit à 296 600 m². L'offre neuve progresse quant à elle de 5% avec 54 700 m². La livraison en avril 2017 du 3ème bâtiment d'Euromed Center (Hermione) est le principal élément expliquant cette hausse. Le faible niveau des transactions dans le neuf au S1 2016 participe également à cette tendance.
L'offre de seconde main5 progresse de 18%. Certains immeubles de tailles importantes arrivent sur le marché. Ces nouvelles offres sont souvent la conséquence de libérations de locaux de secondes mains au profit de clés en main locatifs réalisés en 2015 (SOPRA, CAP GEMINI, ERDF…). L'offre de seconde main reste de qualité très hétérogène tant par l'état des actifs que par leur emplacement géographique.
Les prochaines livraisons conséquentes d'immeubles de bureaux neufs à Aix-Marseille n'interviendront pas avant la fin du premier trimestre 2017. La majorité de ces offres seront livrées sur le secteur de Marseille et plus particulièrement sur le secteur Euroméditerranée.
Le faible nombre de lancement en blanc permet de conserver un niveau d'offre cohérent par rapport à la demande exprimée. 2017 verra la livraison des deux derniers immeubles de EUROMED CENTER et d'une partie de l'opération SMARTSEILLE. En 2018, interviendront les livraisons des immeubles CASTEL (Marseille), CAP HORIZON (Vitrolles) et la MARSEILLAISE (Marseille). Quant aux premières livraisons de l'opération XXL, elles ne devraient pas intervenir avant 2019 ou 2020.
Sur la métropole, le volume d'investissement en bureaux est de seulement 16 M€ au S1 2016, contre 40 M€ au S1 2015. Cette baisse significative s'explique d'une part par l'absence d'opérations d'envergure, alors qu'elles avaient animé le marché depuis 2 ans (tour La Marseillaise pour 180 M€ en 2014, Thyrapolis pour 26 M€ en 2015). D'autre part, il n'y a eu que peu d'arbitrages en bureaux au S1 2016 et pas d'opérations en VEFA6 notamment en blanc à Marseille. Une transaction significative est néanmoins à recenser : l'acquisition d'un immeuble de bureaux à la Canebière par NAMI – AEW Europe pour 7,5 M€. À l'instar de Lille et Lyon en 2015, Marseille devrait voir arriver au cours du S2 2016 de nouvelles opérations en VEFA en blanc qui permettront de régénérer un marché en manque de produits neufs.Le taux de rendement « prime » dans le secteur de Marseille Euromediterranée est stable, aujourd'hui de 6%.
Comment voyez-vous évoluer le marché des bureaux à Aix-Marseille d'ici la fin de l'année ?
Le marché de l'immobilier de bureaux aixois est peu à peu en train de prendre le pas sur celui de Marseille. Une tendance forte qui se confirme depuis maintenant presque 18 mois. Ces deux marchés sont très différents, mais sont en même temps très complémentaires.
Aix-en-Provence reste le terrain de jeu privilégié des sociétés liées à l'industrie, l'informatique et les nouvelles technologies telles que HIGHCO ou VOYAGE PRIVE par exemple. Ces sociétés poursuivant leur croissance, elles ont maintenant besoin de consolider leurs implantations et recherchent donc des surfaces7 de plus en plus importantes (CAP GEMINI, SOPRA, ERDF, DIGINEXT et bien d'autres…). Or le marché d'Aix-en-Provence n'est que très peu offreur d'immeubles neufs de grandes tailles et le foncier y reste rare.
À l'opposé le marché immobilier Marseillais est tiré par le secteur public et les activités de banque, d'assurance et de conseil. La différence est également marquée au niveau de l'offre proposée. Cette dernière est beaucoup plus diversifiée sur Marseille, tant en termes de surfaces qu'en typologie d'immeubles.
Aujourd'hui les utilisateurs ne considèrent que très exceptionnellement les deux marchés ; il existe d'une part un important différentiel de loyer8 entre les deux zones : 265 € à Marseille contre 165 € environ sur Aix en Provence, et d'autre part des connexions difficiles, tant par les transports que par la route.
Quels conseils donneriez-vous aux entreprises souhaitant s'implanter à Marseille?
Le marché d'Aix -Marseille poursuit sa révolution. Avec l'officialisation de la métropole Marseillaise au 1er trimestre dernier, se met en place une politique forte visant à uniformiser les stratégies de développement, coordonner les actions entre les différentes communes de la métropole afin d'accroitre fortement l'attractivité économique du territoire.
Euroméditerranée reste la figure de proue de la métropole, et sans conteste la zone la plus attractive de l'agglomération marseillaise. Mais après 20 années de développement, EUROMEDITERRANEE 1 arrive à son terme. EUROMEDITERRANEE 2 rentre donc maintenant en phase opérationnelle avec la livraison des premiers immeubles de l'éco-quartier SMARTSEILLE. Cette opération est le témoin des futurs développements de la zone, qui se feront sous forme de macro-lots et dans une logique de mixité urbaine mélangeant tertiaire, résidentiel et services. Pour absorber ces surfaces conséquentes, ce projet s'accompagnera d'un fort développement des infrastructures de transports, des axes routiers et des espaces de vie et de bien-être. Ainsi, l'ouverture à terme du dernier tronçon de la rocade L2 devrait d'une part fluidifier le trafic au sein de l'agglomération marseillaise, mais également permettre une communication plus rapide avec le secteur d'Aix-en-Provence et donc potentiellement attirer les sociétés de ce secteur.
EUROMED 2 devrait par ailleurs proposer des valeurs locatives plus modérées et donc attirer une typologie d'acteurs différente.
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