Le marché de l'investissement en France au T1 2016 enregistre 3,8 milliards d'euros engagés. Un résultat en dessous de la moyenne décennale mais qui s'explique en partie par une année 2015 particulièrement dynamique pour le marché de l'investissement immobilier. Analyse du marché de l'investissement en France au premier trimestre 2016.
Investissement en France au T1 2016
Avec seulement 3,8 milliards d'euros engagés en France au cours du premier trimestre 2016, le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise affiche une baisse de 35 % comparativement au premier trimestre 2015. Un résultat faible, en-dessous de la moyenne décennale pour un premier trimestre, qui s'établit à 4,7 milliards d'euros. Ce recul fait suite à une année 2015 particulièrement active sur le marché de l'investissement. En effet, le montant révisé de 2015 s'élève à 31,3 milliards d'euros, supérieur au montant record de 2007 (30,9 milliards d'euros).
Le très bon dynamisme du marché de l'investissement en fin d'année 2015 a contribué au net ralentissement de ce début d'année 2016. Néanmoins, un rattrapage est anticipé dès le deuxième trimestre, porté par des transactions importantes en volume, en particulier à La Défense qui représente l'un des quartiers d'affaires les plus appréciés des investisseurs en Île-de-France.
Investissement immobilier : l'Ile-de-France et Lyon se démarquent
Si l'Île-de-France reste le marché privilégié des investisseurs, sa part dans l'investissement en France s'est légèrement tassée au cours du premier trimestre pour s'établir à 64 %, soit 10 points sous la moyenne décennale. Une transaction1 de bureaux2 supérieure à 200 millions d'euros est à recenser en Île-de-France : l'acquisition du 2/8 rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine pour 272 millions d'euros par des assureurs français.
En région, le marché lyonnais s'est une nouvelle fois démarqué : il regroupe la moitié du volume investi en bureaux en région au premier trimestre 2016. L'immeuble Universaone a notamment été acheté par Primonial pour 44 millions d'euros.
Le recul des volumes investis au premier trimestre s'explique avant tout par la faiblesse des montants en bureaux, qui ne représentent plus que 36 % contre 64 % traditionnellement. Les commerces poursuivent leur bonne performance amorcée il y a deux ans. Avec 1,2 milliard d'euros, ils représentent 31 % des volumes investis. Une transaction significative est à recenser : il s'agit des outlet centers McArthurGlen de Troyes et Roubaix acquis par Ares Management pour environ 200 millions d'euros. La logistique3 reste attractive pour les investisseurs lien à intégrer toujours attirés par les portefeuilles, à l'image de l'acquisition du portefeuille4 Diane par Rockspring pour plus de 100 millions d'euros. Les locaux d'activité restent minoritaires avec 3 % des investissements, tandis que les services se maintiennent avec presque 800 millions d'euros engagés.
Quelles actifs ont la préférence des investisseurs au T1 2016 ?
Les fonds représentent de loin la première catégorie d'investisseurs au premier trimestre avec 44 % des engagements. La collecte particulièrement élevée des assureurs, OPCI5 et SCPI au cours de l'année 2015 leur assure une part importante des investissements (28 %).
La présence des français s'est renforcée en 2016 : ils représentent 73 % des acquéreurs au premier trimestre contre 64 % en 2015. Les investisseurs anglo-saxons sont toujours présents avec 20 % des flux investis. À l'inverse, les investisseurs asiatiques et moyen-orientaux se sont montrés moins dynamiques dans leurs acquisitions en France en début d'année mais devraient être plus actifs dans les prochains mois.
Les taux financiers ont établi de nouveaux records cette année. Ainsi, l'OAT6 se place sous la barre des 0,5 % au premier trimestre 2016 et devrait encore baisser d'ici la fin de l'année. Combiné à des volumes de liquidité toujours importants, les taux de rendement "prime" sont tous orientés à la baisse, quel que soit le secteur géographique ou la typologie d'actif. Le taux "prime" des bureaux dans le QCA (Paris Quartier Central des Affaires), qui s'établit actuellement à 3,25 %, devrait atteindre les 3 % en cours d'année. En commerce7 de pieds d'immeuble, le taux pourrait avoisiner les 2,75 %.
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