Après une année 2016 d'excellence, le marché toulousain continue sa bonne dynamique au 1er semestre 2017, et affiche un volume de transactions stable avec environ 88 000 m² placés par rapport au S1 2016. Retour sur les faits notables qui ont marqué le marché immobilier tertiaire1 à Toulouse au S1 2017.
Bilan du marché des bureaux à Toulouse au S1 2017
Sur les 6 premiers mois de l'année, 5 deals supérieurs à 5 000 m² ont été signés. Le deal le plus significatif concerne la prise à bail de 11 860 m² dans un immeuble neuf2 par Spherea Test & Services dans la zone de Basso Combo.
Deux locations ont été réalisées dans des locaux de seconde main3 : 7 500 m² par le Crédit Agricole sur Bordelongue et 6 000 m² pour ATR à Blagnac ; ainsi que deux comptes-propres : Ceatech pour 6 800 m² sur Labège Innopole et la Banque Populaire pour 5 200 m² à Balma.
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Les loyers de bureaux4 restent très stables ce semestre.
En périphérie, cette stabilité est de mise depuis 2015, tant en neuf avec un loyer5 moyen de 150 €HT/m²/an hors parking, qu'en seconde main avec un loyer moyen de 115 €HT/m²/an. Dans le centre-ville6, l'opération ELIPSYS, qui est la référence en bureaux neufs, s'est louée sur la base d'une valeur de location7 de 195 € HT/m²/an.
En revanche, en seconde main, le loyer peut dépasser les 200 €/m² pour des biens de bonne qualité situés en centre-ville.
Les mesures d'accompagnement permettent de maintenir les valeurs faciales : elles représentent en moyenne de 12 % à 20 % de la période du bail suivant l'importance de la transaction8.
Les grandes livraisons attendues sur le marché des bureaux à Toulouse
Après avoir atteint un seuil extrêmement bas, l'offre neuve enregistre une belle hausse ce semestre, signe du dynamisme du marché avec notamment de nombreux lancements en blanc.
Parmi les programmes actuellement en chantier, deux grandes livraisons sont attendues au 1er semestre 2018 :
- Riverside seule opération neuve située en centre-ville pour environ 11 400 m² (avil 2018)
- Golf Park sur Basso Combo avec le bâtiment F de 9 000 m².
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Au total, ce sont 31 offres neuves qui sont disponibles sur la métropole. L'offre de seconde main est stable. Elle se concentre majoritairement sur l'ouest de la métropole (45%).
Sur la métropole toulousaine, le rythme de livraison est assez régulier pour les années à venir.
Pour 2018, en dehors des chantiers déjà en cours, plusieurs permis de construire9 ont été obtenus, notamment pour le programme Equinox sur la ZAC10 des Ramassiers qui sera lancé en blanc.
Pour 2019, on attend notamment un immeuble pour B Park de près de 2 800 m² à Balma, un immeuble également pour Air d'Envol sur la zone de l'aéroport à Blagnac pour environ 6 600 m².
Pour 2020, plusieurs programmes devraient continuer de se développer, comme par exemple Air d'Envol pour 10 000 m² supplémentaires ou bien Equinox avec un deuxième immeuble de 6 700 m².
Le projet de La TOUR D'OCCITANIE de 30 000 m² mené par la Compagnie de Phalsbourg marquera également la mutation du quartier de la gare Matabiau, au cœur de la ville. Ce sera la première tour de grande hauteur de la métropole. Sa particularité tient dans son architecture : ce gratte-ciel sera en forme de rubans, s'enroulant en spirale. L'une des façades sera en verre, l'autre supportera des jardins verticaux. Malgré les incertitudes sur la date d'arrivée de la LGV à Toulouse, le projet a tout de même été confirmé en juin avec une livraison possible en 2022.
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