Une dynamique de comptes propres et les clés en main, en faveur de l'achat immobilier logistique
Les opérations en compte propre1 et clés en main représentent désormais plus de 40 % du take-up* global. Cette montée en puissance s'explique par plusieurs facteurs :
- La recherche de performance via des plateformes logistiques ultra-personnalisées, intégrant robotisation, automatisation ou flux spécifiques ;
- Des exigences ESG de plus en plus fortes : certifications, solutions énergétiques et réduction de l'empreinte carbone ;
- La nécessité de répondre à des contraintes techniques spécifiques (frigorifique, ICPE, etc.) ;
- Une prise en compte accrue du bien-être au travail, avec des bâtiments pensés pour l'ergonomie et le confort des collaborateurs.
Fait marquant : trois quarts de ces opérations se font à l'acquisition, malgré un contexte de financement plus contraint. Cela confirme la vitalité de l'approche patrimoniale dans la logistique2.
* transactions
Un marché de l'immobilier logistique marqué par l'évolution des taux d'intérêt
Entre 2016 et 2024, le marché a enregistré plus de 630 opérations clés en main ou en compte propre, représentant 14 millions de m². Cependant, la dynamique a été fortement influencée par l'évolution des taux :
- En 2023, la remontée des taux a freiné les clés en main locatifs ;
- Depuis mars 2024, la recompression des taux (prime inférieure à 5%) relance l'intérêt pour ces opérations ;
- En 2024, les mises en chantier ont chuté (divisées par trois), mais 2025 devrait être une année de rebond, marquée par un retour progressif des investisseurs.
Il y a 12 mois encore, le volume de bâtiments en blanc avait chuté de 1,1 million à 500 000 m² et les mises en chantier avaient été divisées par trois en 2024. Mais avec des taux d'emprunt plus favorables, on peut s'attendre à un regain d'intérêt pour les opérations en clé en main dès 2025 et au-delà, grâce notamment à la reprise progressive des mises en chantier.
Acheter un entrepôt : une stratégie patrimoniale de long terme
Pour les entreprises ayant une vision claire à long terme, l'achat constitue également un levier patrimonial fort. L'actif immobilier peut être valorisé à la revente ou consolidé au bilan, renforçant la crédibilité financière de l'entreprise.
Une analyse issue de la base de données BNP Paribas Real Estate, portant sur l'ensemble du parc logistique Français développant près de 90 millions de m², révèle que 42 % de celui-ci est détenu par les exploitants. Cela confirme que l'approche patrimoniale reste une stratégie solide pour de nombreuses entreprises, en particulier les PME, PMI et groupes familiaux, en leur permettant d'ancrer leur activité dans un logique de long terme.
Acheter un entrepôt3 permet aussi de construire des bâtiments sur mesure, intégrant des technologies spécifiques, des équipements techniques pointus (ex : chambres froides, conformité ICPE) ou encore des standards ESG élevés. Le confort des salariés et l'efficacité énergétique sont aussi souvent au cœur des nouvelles constructions.
Louer un entrepôt pour gagner en agilité
La location4 est souvent privilégiée par les entreprises souhaitant conserver une grande flexibilité : adaptation rapide à la croissance, variations de volumes ou déploiement sur de nouveaux marchés. Le développement de baux plus courts (hors du classique 3-6-9) répond à ces besoins et permet aux entreprises d'aligner leurs engagements immobiliers avec leurs contrats commerciaux, d'une durée souvent inférieure à trois ans.
Sur le plan financier, la location libère du capital, réaffectable à des investissements stratégiques : robotisation, R&D, développement commercial, etc. Selon Arthur Rodriguez de BNP Paribas Real Estate Transaction5, le loyer6 représente environ 15 % du coût total d'une supply chain7, auxquels s'ajoutent 5 % de taxes et charges8. En externalisant son immobilier, l'entreprise gagne en agilité sans compromettre sa capacité de croissance.
D'un point de vue comptable, la location permet également de préserver les capacités d'endettement des entreprises. En évitant de mobiliser leur bilan sur l'immobilier, elles peuvent concentrer leurs investissements sur des opérations stratégiques, telles que la croissance externe ou le développement de nouvelles activités.
Autre avantage : l'entretien, la mise aux normes (certifications, ESG, etc) ou les travaux sont souvent à la charge du propriétaire. À ce titre, le marché de l'immobilier logistique propose aujourd'hui des entrepôts à louer de grande qualité, conçus pour accueillir une grande diversité d'activités sans avoir à s'engager dans de lourds travaux d'aménagements. Cette souplesse renforce encore l'intérêt des entreprises pour la location de plateformes logistiques, qui permet à l'entreprise locataire de se concentrer sur son cœur d'activité tout en profitant de bâtiments récents, certifiés et immédiatement exploitables.
Sale-and-leaseback : le compromis entre propriété et flexibilité
Le sale-and-leaseback est une typologie de transaction plébiscitée par les investisseurs. Le sale-and-leaseback (SLB) ou crédit-bail9 permet à une entreprise propriétaire de vendre son entrepôt tout en continuant à l'occuper en tant que locataire. Elle libère ainsi du capital sans perturber son exploitation. Très prisé des investisseurs, le SLB garantit des revenus locatifs stables tout en limitant le risque, notamment si l'utilisateur est reconnu.
Dans certains cas, l'entreprise conserve une option de rachat à prix défini, lui offrant la possibilité de redevenir propriétaire à terme.
Comment choisir : les questions à se poser avant de louer ou d'acheter un entrepôt
Pour prendre la bonne décision, les entreprises doivent se poser les bonnes questions :
- Disposez-vous de la trésorerie pour investir dans l'immobilier ?
- Prévoyez-vous des investissements majeurs à court ou moyen terme ?
- Votre activité nécessite-t-elle une forte flexibilité ?
- Envisagez-vous une croissance rapide ou des implantations multiples ?
L'alternative entre location et achat doit donc s'inscrire dans une réflexion globale sur la stratégie immobilière de l'entreprise. À court terme, la location offre flexibilité et agilité, tandis que l'achat reste un levier de valorisation à long terme. Les tendances en 2025 suggèrent que le marché immobilier logistique est en pleine recomposition, avec une alternance entre achat et location, où chaque entreprise doit arbitrer entre flexibilité, stratégie patrimoniale et contraintes financières.
Quel que soit le choix envisagé, n'hésitez pas à contacter les équipes BNP Paribas Real Estate pour être accompagné dans votre recherche d'entrepôt à louer, entrepôt à acheter ou même entrepôt à vendre.
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