Comptant aujourd'hui plus de 120 000 habitants, Rouen représente le premier bassin d'emploi de la région normande. Elle abrite notamment les sièges sociaux de grands groupes parmi lesquels Novandie, Daiwa France ou encore Ferrero France, et séduit chaque année de nouvelles entreprises à la recherche de bureaux1 à louer ou à acheter en Haute-Normandie. Ville dynamique, elle porte également de beaux projets urbains visant à renforcer son attractivité auprès des investisseurs qui plébiscitent les programmes d'immeubles tertiaires dans les quartiers rouennais en mutation. Cap sur la Seine-Maritime pour découvrir les atouts de la ville aux cent clochers et faire le point sur l'état du marché immobilier de bureaux à Rouen.
Les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier tertiaire à Rouen
Capitale de la Haute-Normandie, Rouen profite d'une localisation géographique stratégique, à un peu moins d'1h30 de route du pôle tertiaire de Paris-La Défense.
Avec de nombreuses industries présentes sur son territoire, un port international (1er port céréalier d'Europe) et un cadre de vie très agréable à proximité de la Côte d'Albâtre, Rouen s'affirme comme une ville très attractive pour les entreprises cherchant à s'installer en Normandie.
Située au centre d'une zone de chalandise2 ouverte sur l'Europe, Rouen profite en effet d'une bonne desserte autoroutière qui la place à 2 heures à peine deCalais et à environ 3h30 de Nantes ou encore d'Anvers.
Rouen dispose par ailleurs d'un très bon maillage en matière de transports en commun. Ainsi, outre une trentaine de ligne de bus, l'axe Nord-Sud de la métropole rouennaise est parcouru par trois lignes de tramway. D'ici 2018, ce même axe bénéficiera d'une quatrième ligne TEOR (Transport Est Ouest Rouennais)qui desservira les avenues de la Rive-Gauche, le centre historique, la place des Chartreux ou encore la gare Rive-Droite ainsi que de nouveaux quartiers mixtes (bureaux, logements, commerces...) actuellement en développement.
En effet, de nombreux projets urbains sont en cours de réalisation. La ville de Rouen mise ainsi sur la création d'éco-quartiers (Flaubert ou Deux-Rivières), revalorise les quais bas de la Rive Gauche de Rouen et travaille à l'amélioration des conditions de circulation à travers le projet de contournement Est reliant l'A28 à l'A13.
Rouen : une métropole dynamique porteuse de nombreux projets urbains
Afin d'accélérer le développement et la création d'entreprises innovantes sur son territoire, la ville de Rouen porte 3 projets majeurs.
Tout d'abord, dans le cadre de la labellisation Métropole French Tech, le pôle d'excellence Seine Innopolis abrite près de 65 entreprises du secteur de l'économie numérique. Cette ancienne filature réhabilitée déploie désormais plus de 7 000 m² de bureaux neufs à Petit-Quevilly.
Ensuite, avec le projet du technopôle du Madrillet, Rouen a souhaité réunir des entreprises et des laboratoires de recherche spécialisés dans les domaines de l'écotechnologie.
Enfin, RIS ou Rouen Innovation Santé. Il s'agit d'un pôle tertiaire et technologique consacré aux biotechnologies et à la R&D dans le secteur de la santé. Il se situe au cœur d'un environnement scientifique constitué du CHU, de l'UFR de Médecine et Pharmacie et de nombreux laboratoires de R&D.
Le RIS accompagne les entreprises dans leur développement notamment grâce à une pépinière d'entreprises offrant plus de 2 300 m² de bureaux au cœur du campus hospitalo-universitaire.
A travers ces projets structurants, la ville de Rouen renforce son attractivité auprès des entreprises et des investisseurs séduits par les opportunités en cours et à venir en matière d'immobilier tertiaire3.
Le marché de l'immobilier de bureaux à louer à Rouen
Quels sont les quartiers les plus dynamiques à Rouen ?
Les chiffres du marché de l'immobilier d'entreprise à Rouen marquent le rebond du volume des transactions avec plus de 62 900 m² commercialisés en 2015. Le volume de transactions du marché Rouennais a atteint un niveau supérieur aux cinq années précédentes. Les comptes propres ont représenté 30 000 m². A lui seul le compte propre4 de la MATMUT totalise 17 000 m² dans le secteur de Rouen Rive Gauche.
L'offre disponible à un an se répartit principalement entre le secteur du centre-ville5 (Rouen Rive Droite et Rouen Rive Gauche) et la périphérie (45 % / 55 %). La disparité est plus forte concernant l'offre neuve puisqu'elle est à 70 % en périphérie.
L'offre de bureaux de seconde main6 représente 88 % du stock global en volume. Comme en 2014, plus de 20 % de ce volume nécessite une importante réhabilitation pour être de nouveau commercialisable. Près de 50 % de l'offre disponible se situe dans le segment de surfaces7 inférieures ou égales à 300 m².
Le stock d'offres neuves est à un niveau historiquement faible et se situe à 7 800 m². L'offre neuve immédiatement disponible est constituée du solde de surfaces en majorité inférieur à 1 000 m². Cette situation ne permet pas de répondre aux demandes de surfaces importantes.
La réhabilitation en 2014 de l'immeuble Normandie 1 a permis d'installer EDF, MGEN et URSSAF pour 3 591 m².
La mobilisation pour la construction de nouveaux bâtiments en 2016 et 2017 devrait répondre aux attentes des demandes. Les secteurs les plus dynamiques restent Rouen Rive Gauche et le Plateau Nord.
Quels sont les loyers moyens à Rouen ?
Le loyer8 moyen à Rouen est en hausse en 2015.
Les valeurs locatives dans le neuf ont progressé en 2015, particulièrement en centre-ville pour atteindre un montant de 150 € HT HC /m² /an. Le montant du loyer dans le neuf en périphérie bénéficie de l'augmentation en centre-ville pour se stabiliser à 140 € HT HC /m² /an.
Les loyers de seconde main ont eux aussi progressé dans le centre-ville. En périphérie, les loyers sont restés stables.
Quels sont les nouveaux programmes de bureaux à louer qui dynamisent le marché rouennais ?
L'année 2015 a également vu le démarrage de chantiers de nouveaux immeubles de bureaux à Rouen ou en périphérie. Ces programmes immobiliers tertiaires permettront notamment de répondre aux demandes des entreprises en recherche de surfaces de bureaux supérieures a? 1 000 m² à Rouen.
Les premières livraisons sont attendues pour le courant de l'année 2016 et se poursuivront sur 2017 avec, par exemple, des bureaux neufs situés à l'entrée de Rouen Rive Gauche. Parmi lesquels le programme immobilier Cap Avenues qui abritera outre des bureaux, des appartements pour étudiants, une résidence seniors, un hôtel mais également des commerces et locaux d'activité à proximité du quartier Rouen-Saint-Sever.
Localisé dans un quartier en pleine restructuration avec un accès direct à l'A13, ce nouvel immeuble tertiaire distribue en effet près de 2 500 m² de bureaux de type open-space.
Sur la rive droite rouennaise (qui englobe les quartiers du Vieux-Marché, Mont-Gargan, Gare-Jouvenet, Coteaux Ouest, Saint-Marc, Croix-de-Pierre, Saint-Nicaise, Vallon Suisse, Saint-Hilaire et Les Hauts de Rouen), des projets tertiaires sont également en cours de construction. On retiendra par exemple l'Ilot D situé rue Marie Curie au cœur du projet Rouen Innovation Santé (RIS) qui regroupe les entreprises et start-up innovantes du secteur de la Santé. Ce programme tertiaire propose plus de 2 300 m² de bureaux divisibles à louer à Rouen et à proximité du campus universitaire qui accueillera très bientôt des laboratoires R&D, des incubateurs, de l'immobilier résidentiel ainsi que des surfaces tertiaires à louer sur Rouen Rive Gauche.
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