6ème marché des bureaux1 en région avec plus de 100 000 m² placés chaque année, le marché des bureaux à Bordeaux continue sur sa bonne lancée et poursuit le développement de ses quartiers d'affaires. Décryptage du marché immobilier bordelais avec Valery Carron, Directeur Associé deBNP Paribas Real Estate Transaction2 à Bordeaux.
Quel est le bilan sur le marché des bureaux à Bordeaux au 1er semestre 2016 ?
Après une année 2015 en forte progression, les six premiers mois de l'année sont actifs et le marché des bureaux à Bordeaux évolue de 13% avec 50 500 m². Nous prévoyons un atterrissage dépassant de nouveau 100 000 m² pour 2016.
76% des transactions se réalisent sur deux territoires, Bordeaux Centre (49%) et l'Ouest à Mérignac (27%). Les transactions sont moins importantes en volume sur les secteurs des Bassins à flot ou Bordeaux Euratlantique pour ce 1er semestre car l'offre est en cours de construction mais le changement devrait s'opérer au 2nd semestre.
Au premier semestre 2016, l'offre neuve est en sous-offre sur l'ensemble de la métropole, hormis sur le secteur des Bassins à Flot. Elle s'établit à 23 700 m². L'offre de 2nde main à Bordeaux baisse également, mais la qualité reste inégale : si de bonnes opportunités correspondent aux attentes des entreprises, le stock de 3ème main représente 30% de l'offre disponible et devra faire l'objet de réhabilitation ou de destruction. À noter également, une pénurie de l'offre de bureaux à louer sur Bordeaux Centre, un équilibre à Pessac et une sur-offre à Mérignac.
Le premier semestre connait toutefois le lancement de plusieurs mises en chantier importantes, marquant le développement des secteurs majeurs de la métropole bordelaise :
- Bordeaux Euratlantique : Halle Débat Ponsan (11 000 m²), Perspective (4 600 m²) et Opus (4 000 m²)
- Les Bassins à Flot : Hangar G3 (5 200 m²), Hangar G5 (5 000 m²), N2Office (4 800 m²) et Sémaphore (5 000 m²)
L'ensemble de ces immeubles ont fait l'objet de pré-commercialisation3.
En Périphérie,les projets continuent de se développer mais le lancement des programmes reste conditionné au marché, à l'exception de Mérignac où 2 opérations sont lancées en blanc pour une livraison prévue en 2017.
Sur le marché des bureaux à Bordeaux, les valeurs locatives au S1 2016 sont en légère hausse dans le neuf en centre-ville4 (175 € HT HC/m²/an) suite à la livraison de nouvelles opérations sur les quartiers phares. En revanche, en périphérie, la valeur moyenne est en baisse (139 € contre 143 € au S1 2015), ce qui s'explique par la faiblesse de livraison d'immeubles haut de gamme.
On constate une forte baisse (138 € HT HC/m²/an) de la valeur moyenne en seconde main5 en centre-ville due à la pénurie d'offres de qualité qui se transforment aujourd'hui en habitation.
Les transactions prime au S1 2016 se sont réalisées dans le neuf, à 190 € HT HC/m²/an.
Avec 28 M€ investis en bureaux au S1 2016, le marché de l'investissement à Bordeaux est stable par rapport au S1 2015. Ce volume reste dans la moyenne 5 ans qui s'établit à 29 M€ pour un S1. Deux transactions supérieures à 10 M€ marquent ce semestre : l'acquisition de l'immeuble Perspective par le groupe Camacte pour 13 M€ ainsi que l'achat par Keys Asset Management de l'immeuble le G5 pour 10 M€. Une nouvelle baisse du taux de rendement s'est opérée en 2016 sur les actifs « prime ». Ainsi, le taux « prime » est passé sous la barre des 6% pour s'établir à 5,75%. Cette contraction a incité certains investisseurs à se positionner sur des secteurs moins tertiaires pour profiter d'une prime de risque6 attractive.
Comment voyez-vous évoluer le marché des bureaux à Bordeaux d'ici la fin de l'année ?
Au-delà de la qualité de vie, la mutation a été considérable en 20 ans à Bordeaux sous l'effet d'une impulsion politique forte. La ville s'est embellie, est devenue attractive et son classement au patrimoine de l'UNESCO a dopé le tourisme. Le second point qui participe à l'engouement autour de Bordeaux Métropole vient de l'effervescence des projets. Trois secteurs particulièrement attractifs dopent le marché de l'immobilier de bureaux à Bordeaux : Bordeaux Euratlantique, les Bassins à Flot et l'Aéroparc.
Bordeaux Euratlantique
Véritable quartier d'affaires européen, qui sera soutenu par l'arrivée de la LGV en juillet 2017, sera relié à Paris en 2 heures. Sur le secteur de Bordeaux Euratlantique les livraisons sont attendues pour fin 2017, début 2018. 4 opérations sont en cours de construction et représentent 55 000 m² dont 50% sont déjà pré-commercialisées : Perspective Pichet / Camacte (4 400m²), la Halle Débat Ponsan Eiffage (11 700 m²), Emergence Adim Vinci / AMR (7 200 m²) et Quai 8.2 ANF Vinci (32 000 m²).
La seule offre livrée en 2016 est OPUS. Elle s'apprête à accueillir MAZARS, MANPOWER, LISEA et les équipes de BNP PARIBAS REAL ESTATE Bordeaux.
Les Bassins à Flot
Les Bassins à Flot, imaginés il y a 3 ans autour de la reconversion des friches industrielles, vont accueillir également 4 nouveaux immeubles de bureaux à Bordeaux avant la fin de l'année: G3 Eiffage Immobilier / LFAM 4 800 m² entièrement commercialisé, G5 KetB / Keystone 4 440 m², le Sémaphore ICADE / LFAM 5 000 m² loué à 50% et N2OFFICE Groupe Lazard 4 800 m².
En 2017, 2 immeubles seront lancés en fonction de la commercialisation puis viendra le démarrage de l'opération Quai des Caps.
Bordeaux Aéroparc
Enfin, l'Aéroparc, cette opération a pour vocation de rassembler les activités aéronautiques autour de l'aéroport de Mérignac. Les ventes de Rafale et de Falcon, le développement de l'offre d'entretien des avions et le regroupement de Thalès qui installe son nouveau campus sur 60 000 m² ne fera que renforcer le dynamisme de ce secteur.
A Mérignac, un immeuble de 5 000 m² Le Ferry et une opération de 3 immeubles en bois massif seront livrés en 2017 puis viendra l'opération du 45éme parallèle contre l'aéroport, attendue à partir de 2018.
Nous anticipons également une progression du volume de transactions pour 2017 et 2018 au regard des négociations que nous sommes en train de finaliser.
Quels conseils donneriez-vous aux entreprises souhaitant s'implanter à Bordeaux ?
Euratlantique est parfaitement adapté aux besoins des grands utilisateurs qui recherchent des immeubles de dernières générations aux normes européennes. De plus la proximité de la gare TGV, qui permet de rejoindre la capitale en 2 heures est un atout majeur. Toutefois, la périphérie de Bordeaux, semble plébiscitée par les entreprises en recherche de campus où les coûts immobiliers y sont moins élevés.
Les start-ups sont également de plus en plus désireuses de s'implanter à Bordeaux. L'environnement French Tech se développe dans la métropole et vient par ailleurs d'être confirmé. Les start-ups privilégient les quartiers d'affaires des Bassins à Flot et d'Euratlantique qui enregistrent déjà de nombreux regroupements de start-ups labellisées French Tech. Les échanges entre les sociétés se font plus facilement sur ces plateformes. La Cité Numérique dont la livraison est prévue fin 2017 offrira par ailleurs près de 27 000 m² de bureaux pour contribuer et créer des synergies avec l'écosystème numérique.
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