Le marché des bureaux en Régions : Points clés 2015
Avec près de 1 509 300 m² commercialisés en 2015 (cumul sur 20 villes), le marché? des bureaux en région affiche une bonne dynamique. Il apparaît cependant que l'immobilier de bureau en région se distingue en deux types de marchés : les grandes métropoles régionales >100 000 m² et les marchés complémentaires <100 000 m². Quelles sont les villes où il fait bon investir dans la location ou l'achat de bureau ? Quels sont les programmes neufs qui dynamisent le marché immobilier des bureaux à Bordeaux, à Lyon, à Nantes ou Montpellier ? Tour d'horizon des 10 villes où investir en Régions en 2016.
Les grandes surfaces1 constituent le segment le plus dynamique avec une hausse de 24% pour les > 5 000 m² et de 10% pour les 1 000 - 5 000 m² par rapport à 2014. Les moyennes surfaces poursuivent leur érosion (-4%), alors que les petites surfaces ( 0 – 1 000 m²) affichent une hausse de +7%. L'offre à un an est stable avec une hausse (+5%) de l'offre de seconde main2. L'offre neuve continue sa baisse et atteint son plus bas niveau depuis 2006 : 541 000 m². La part de l'offre neuve dans l'offre à un an est de 23%, à son plancher historique.
Face à la rareté de l'offre neuve, les utilisateurs se font construire leurs propres locaux : 25% des volumes commercialisés en 2015, soit 373 00 m², sont des comptes propres et clé-en-main locatifs, un poids très significatif par rapport aux années précédentes. Les valeurs locatives sont stables avec deux tendances opposées. Les loyers dans le neuf sont en légère hausse face à la rareté de l'offre neuve. Au contraire, les valeurs moyennes dans le seconde main sont sous tension, conséquence de l'excès d'offre de seconde main.
Le loyer prime3 en Régions se situe à Lyon dans le secteur de la Part-Dieu dans l'immeuble en chantier Sky 56.
1- Lyon, 1er marché des transactions de bureaux en région
Preuve du dynamisme de l'immobilier d'affaires de la métropole lyonnaise, l'offre de bureaux4 neufs représente plus de 40% de l'offre globale lyonnaise. Cette tendance est notamment portée par d'ambitieux programmes immobiliers tertiaires en cours dans les quartiers de la Part-Dieu (restructuration de l'immeuble 107 par exemple, de Gerland (Programme GreenOfficel Link dans le 7ème arrondissement, à Villeurbanne-Carré de Soie (Programme ViewOne, Sadena, Confluence ainsi que dans le secteur de la Presqu'île.
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2- Le marché des bureaux à Lille : Euralille et Villeneuve d'Ascq à l'honneur en 2015
Alors que les grands utilisateurs semblent privilégier les bureaux neufs ou restructurés, l'offre disponible de seconde main progresse de plus de 15% sur le premier semestre 2015.
Ce sont les secteurs de Lille, Euralille et Villeneuve d'Ascq qui ont connu la plus forte progression des transactions sur un an. Les valeurs locatives moyennes des bureaux lillois sont en légère baisse par rapport a? la fin de l'année 2014. Les transactions immobilières de grande importance dans la métropole lilloise devraient être redynamisées à horizon 2017 et 2018 grâce aux programmes neufs situés dans le quartier d'affaires Euralille.
C'est notamment le cas avec l'immeuble de bureaux City'Zen situé au cœur d'Euralillequi sera livré fin 2016 ou encore de Souham 4 qui accueillera un hôtel, des commerces et des bureaux neufs près d'Euralille en août 2018.
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3- Aix-Marseille : de belles opportunités dans l'immobilier de bureaux
Avec 155 000 m² placés, le marché d'Aix/Marseille a enregistré une hausse des volumes pour la deuxième année consécutive. Il s'agit de l'une des meilleures performances de ces 10 dernières années.
Si les transactions de bureaux de seconde main ont connu une forte augmentation, le neuf a représenté 59 200 m² placés, soit 39% des volumes commercialisés. Après une année 2014 décevante, le marché d'Aix-en-Provence a connu une très forte progression (+121%), et représente 70 000 m² en 2015. Du fait de l'absence de grandes transactions, le marché de Marseille est quant à lui en recul de 18% par rapport à 2014, soit 73 000 m²
S'il y a peu de chantiers en cours à Aix, il y a quelques belles opportunités à saisir dans le neuf à Aix : Le Corsy, ou le Floréal
4- Toulouse : une offre stable
L'offre de bureaux a? un an dans l'agglomération toulousaine reste stable depuis trois ans. Alors que l'offre de seconde main progresse significativement, l'offre en matière de bureaux neufs diminue et se concentre majoritairement sur le parc de Basso Campo à Toulouse, à Labège Innopole ou encore à Balma.
Le potentiel de l'offre dans le tertiaire neuf sur Toulouse et sa région est élevé et présente de belles perspectives puisque près de 95 000m² de bureaux ont obtenu un permis de construire5. Ainsi la métropole toulousaine commercialise déjà des programmes de bureaux neufs sur les secteurs de Saint-Martin du Touch, Balma, Blagnac et Basso Campo.
Dans le centre-ville6 de Toulouse, des programmes neufs sont déjà commercialisés dans le secteur Saint-Michel, dans le quartier d'affaires de Compans Caffarelli.
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5- Nantes : une hausse significative des volumes
Avec plus de 111 200 m² placés, l'offre de bureaux à Nantes enregistre une hausse de près de 27%.
Cette tendance est soutenue par des livraisons réalisées en 2015 à l'ouest de la ville ainsi qu'en centre-ville avec l'immeuble de bureaux neufs Kanoa situé sur l'Ile de Nantes.
Le quartier d'affaires Euronantes, a déjà accueilli de nouveaux immeubles en 2015 et devrait compter 2 nouveaux programmes neufs d'ici 2016 : le Berlingot et l'ilot Jallais.
6- Bordeaux : misez sur le secteur Bordeaux Euratlantique en 2016
En 2015, le niveau de transactions enregistre une augmentation de 19% par rapport a? 2014. Cette hausse s'explique principalement par la livraison de nouveaux immeubles dans les nouveaux quartiers d'affaires des Bassins à Flot et d'Euratlantique..
La ville de Bordeaux offre cependant de belles perspectives pour les entreprises à la recherche d'opportunités dans l'immobilier de bureaux neuf à Bordeaux grâce aux programmes immobiliers tertiaires en cours dans les quartiers des Bassins à Flot et de Bordeaux Euratlantique.
A ce titre, parmi les programmes immobiliers tertiaires du projet Bordeaux Euratlantique, certains seront disponibles courant 2016. C'est notamment le cas d'Opus 33. Les livraisons se poursuivront en 2017 et 2018 avec de nouveaux ensembles immobiliers accueillant bureaux, commerces, locaux d'activités7 au cœur de Bordeaux : Halle Debat-Ponsan, Tour Innova, E-Mergence ou encore Ilot 8.2.
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7- Rennes : une demande majoritairement locative
Le volume des transactions en bureaux a? Rennes s'établit a? 89 000 m² en 2015. Ce chiffre est en progression de 27% par rapport a? 2014. La demande placée8 reste majoritairement locative.
Si l'offre de bureaux neufs se concentre actuellement sur les secteurs de Rennes Atalante Beaulieu et les Champs blancs, de nouveaux programmes neufs ont été lancés en 2015 dans le quartier d'Eurorennes avec Eurosquare (7 000 m² de surface de bureaux) et Urban Quartz (près de 13 000 m² de bureaux neufs).
Des programmes neufs disponibles à la vente ou à la location9 sont par ailleurs déjà commercialisés sur la ZAC d'Armorique.
8- Montpellier : une année exceptionnelle
Après une année 2014 remarquable, le volume de bureaux commercialisés à Montpellier en 2015 continue sa progression (+ 10%).
Si l'offre de bureaux neufs reste stable (27 % de l'offre globale), le marché immobilier d'affaires proposera de nouvelles opportunités pour investir à Montpellier d'ici quelques mois. Ainsi, l'opération du Doramar a déjà été livrée et sera suivie, d'ici 2017, par la livraison de nouveaux immeubles de bureaux tels que le Terra Verde, le nouveau po?le de bureaux @7 center et les Corollys situé a? l'entrée du parc tertiaire de l'ae?roport (Pérols).
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9- Rouen : un manque de grandes surfaces
Le stock d'offre à un an dans la Métropole Rouennaise se répartit de façon homogène entre le centre-ville 45% et la périphérie 55%. Selon l'état des locaux, l'offre de bureaux de seconde main reste stable par rapport à 2014; elle représente 91% du volume global. Plus de 20% du volume de bureaux de seconde main est aujourd‘hui considéré comme obsolète.
D'autre part, seulement 6 100 m² de surfaces neuves ou restructurées sont aujourd'hui disponibles à un an (versus 15 000 m² en moyenne pendant les cinq dernières années). Cette diminution du stock s'explique par la consommation de surfaces principalement dans le secteur du plateau Nord, mais aussi par le manque de lancement de nouvelles opérations en blanc.
Les surfaces proposées sur le marché de la location de bureaux à Rouen sont inférieures à 1 000 m² et ne peuvent répondre aux demandes des grands utilisateurs.
10- Strasbourg : un marché en hausse significative
L'offre de bureaux disponible a? un an a? Strasbourg s'élève à 159 382 m², en hausse de 21% par rapport à la fin de l'année 2014.
Les bureaux neufs actuellement disponibles se concentrent essentiellement au sein de L'Espace Européen de l'Entreprise, à la Meinau (avec le Verdiane ou encore sur le secteur du parc d'innovation d'Illkirch (immeubles Auriga & Bérénice). Toutefois de beaux projets immobiliers sont en cours dans le quartier d'affaire du Parc des Forges et dont la livraison est prévue courant 2017.
Concernant l'éco-quartier de la Brasserie (ancienne friche industrielle Kronenbourg), il offre d'ores et déjà de belles opportunités et dynamise l'immobilier d'entreprise strasbourgeois.
Enfin, les premiers immeubles de bureaux du quartier d'affaires du Wacken pourraient être livrés en 2018.
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