1er marché des bureaux1 en région, la Métropole de Lyon confirme sa bonne santé au 1er semestre 2016 avec 130 400 m² placés. Retour sur les raisons de cet engouement avec Benoît de Fougeroux, Directeur Région Rhône-Alpes de BNP Paribas Real Estate, et sur les 4 principaux quartiers de Lyon (Part Dieu, Confluence, Gerland, Carré de Soie) qui participent à ce dynamisme lyonnais.
Quel est le bilan sur le marché des bureaux à Lyon au 1er semestre 2016 ?
Au 1er semestre 2016, 130 400 m² ont été placés sur le territoire de la métropole de Lyon, soit une hausse de 76 % par rapport à la même période en 2015. Ce bon résultat s'explique notamment par la signature de plusieurs grandes opérations, contrairement à l'an dernier où les signatures de grands deals étaient intervenues au cours du second semestre. Le secteur le plus actif est celui du Nord-Ouest de la métropole de Lyon, où 30 500 m² ont été placés, soit six fois plus que l'an dernier. Danone-Bledina a ainsi signé un BEFA de 11 000 m² à Limonest et LDLC se fait construire 7 000 m² sur la même commune.
Au niveau de la Part-Dieu, 20 000 m² ont été commercialisés, dont 5 500 auprès d'Orange et 1 900 auprès du Pôle Emploi. Enfin, à Villeurbanne-Tonkin, 17 000 m² ont été placés dont 3 900 auprès de la CARSAT. Actuellement, 40 % des surfaces2 placées l'ont été dans des immeubles neufs ou restructurés.
Les valeurs locatives sont restées stables depuis le début de l'année. La valeur prime se situe à la Part-Dieu et est de l'ordre de 280 €/m²/HC/HT/an (hors IGH3). Lyon a toujours été un marché raisonnable où les loyers ont suivi la courbe des prix à la consommation. Les valeurs locatives poursuivent leur progression selon les quartiers d'affaires. Si on prend en compte les IGH, le loyer prime4 concerne l'immeuble Sky 56 et s'élève à 295 €/m².
À Lyon, l'offre à un an a progressé de 17 % depuis le 1er janvier 2016 pour atteindre 548 400 m². Elle a augmenté dans les mêmes proportions en centre-ville5 et en périphérie.
La hausse de l'offre à un an est plus marquée dans le neuf (+26 %) que dans le seconde main6. Ceci s'explique notamment par la progression des lancements en blanc. La dynamique du marché locatif incite les investisseurs et les promoteurs à développer ce type de produits. L'offre de 2nde main continue toutefois sa progression (+11%) et atteint son plus haut niveau des 5 dernières années : 327 700 m². La structure de l'offre, tant par sa répartition géographique que par sa qualité, permet de répondre à la demande7 des utilisateurs, voire la suscite.
Dans les 4 principaux secteurs tertiaires lyonnais, de nombreux immeubles sont en chantier et devraient être livrés en 2017 :
- Lyon Part-Dieu : l'immeuble Silex 1 avec 7 000 m² restant à commercialiser.
- Lyon Gerland : Technopark 2 et 3 pour un total de 6 600 m² et l'immeuble Link qui propose 8 500 m².
- Carré de Soie : View One pour 14 300 m², Site Sadena pour 6 900 m² et 6 800 m² sont disponibles dans l'immeuble Fakto.
- Enfin, sur la tranche 2 de Confluence, trois chantiers sont en cours : 2 immeubles sur l'ilot Ynfluences Square (2 800 et 6 800 m²) et la restructuration du King Charles (9 400 m²).
En ce qui concerne les lancements en blanc, nous avons bien entendu l'immeuble IGH Sky 56 avec 28 000 m² mais aussi l'immeuble Grand Parilly dans le secteur Sud Est pour 10 000 m².
En matière d'investissement, la métropole lyonnaise demeure le marché régional le plus dynamique avec 338 M€ investis, soit la moitié du marché régional en investissement8 en bureaux. Trois transactions ont dépassé les 50 M€ depuis le début de l'année 2016 : le Triangle dans la Part-Dieu pour 57 M€ par AEW Europe ; le Linux, futur siège de Blédina acheté en VEFA9 par Unofi pour plus de 50 M€ et Universaone à Vaise pour 51 M€ par Primonial. Dans un contexte de confiance de la part des investisseurs, les ventes de bureaux en blanc se poursuivent (3 supérieures à 15 M€ au cours du S1 2016). La Part-Dieu n'est plus le seul secteur qui intéresse les investisseurs. Ceux-ci considèrent bien 4 secteurs distincts : la Part-Dieu, Gerland, Presqu'Île-Confluence et Carré de Soie qui représentent 56% des volumes investis en moyenne depuis 5 ans. En termes de taux, la forte compétition entre investisseurs sur les actifs « prime » a provoqué une contraction du rendement initial sur le marché lyonnais en 2015 et 2016. Ainsi, le taux de rendement « prime » est passé sous la barre des 5% sur deux opérations, pour s'établir à 4,80% au T2 2016.
Comment voyez-vous évoluer le marché des bureaux à Lyon d'ici la fin de l'année ?
La reconstruction de la gare de la Part Dieu, qui s'annonce comme le grand chantier de Lyon Métropole dans les futures années, va s'accompagner d'une programmation tertiaire importante. La Part Dieu s'apprête d'ailleurs à accueillir le seul méga deal de l'année avec le compte propre10 de 25 000 m² que se fait construire Orange avec Pitch Promotion. Les travaux devraient bientôt commencer.
Carré de Soie fait quant à lui le pari de devenir un nouveau quartier hors du périphérique lyonnais sur 500 ha. Là où il y a encore seulement quelques années, de vieux bâtiments industriels subsistaient, ce sont aujourd'hui une ligne de métro, une ligne de tramway et le Rhône express qui placent le Carré de Soie à moins de 20 minutes de 3 gares TGV, d'un aéroport international et du centre-ville.
Le secteur de Gerland, situé dans le 7ème arrondissement de Lyon voit ses usines progressivement réhabilitées pour laisser place à des quartiers entiers où le bureau a une très bonne place.
Enfin, Confluence, situé au cœur de Lyon, a fait appel aux urbanistes Herzog et de Meuron pour dessiner de nouveaux programmes immobiliers qui accueilleront du résidentiel, un centre commercial11 de 60 000 m² et des bureaux. La phase 1 venant de se terminer, c'est aujourd'hui la phase 2 de Confluence qui va prochainement être lancée. Ce seront à terme plus de 900 000 m² de planchers construits.
Quels conseils donneriez-vous aux entreprises souhaitant s'implanter à Lyon ?
Le dynamisme que nous connaissons actuellement à Lyon a trouvé sa source dans le fort développement des quartiers d'affaires. L'adage qui dit que « l'offre fait la demande « n'a jamais été aussi vrai à Lyon.
Cependant, il existe également de réelles opportunités de bureaux à louer à Lyon, en dehors de cet « eldorado », notamment sur l'ouest lyonnais. Pour preuve, le plus grand deal réalisé ce premier semestre est l'opération clé en main réalisée par DCB pour Blédina filiale de Danone.
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