Vous recherchez un local commercial pour votre future implantation à Paris ? Vous envisagez de louer des bureaux1 plus vastes sur Lyon pour accompagner la croissance de votre entreprise ? Vous aimeriez trouver des entrepôts logistiques stratégiquement positionnés près d'un hub logistique2 à fort potentiel ? Quel que soit votre projet, la visite de bureaux, d'entrepôts ou de commerces ne s'improvise pas.
Voici donc quelques conseils pour préparer et réussir la visite de vos futurs locaux.
Bureaux à louer, locaux à vendre : évaluer ses besoins au plus juste
Que vous recherchiez des bureaux à louer pour démarrer votre activité ou qu'il s'agisse d'un projet qui accompagnera le nouveau dimensionnement de votre entreprise, vous devrez préalablement estimer la surface tertiaire dont vous aurez besoin. Pour cela, comptez en moyenne 12 m² par personne pour un bureau fermé. Si vous optez pour une configuration plus actuelle de type open-space, vous pouvez vous baser sur une moyenne d'environ 70 m² pour 10 personnes.
A cela s'ajoutent les espaces de convivialité ainsi que les éventuelles salles de réunion : on compte en moyenne 3 m² par personne. Enfin, n'oubliez pas les sanitaires, les locaux techniques ou les couloirs. Ils représentent 20% de la surface totale.
Selon l'activité de votre société, vous devrez également prendre en compte d'autres éléments spécifiques : stockage de la marchandise, accueil des clients, parking, zone de manutention etc...
Estimer la surface de VOS bureaux avec le simulateur
Au besoin, faîtes vous aider par des experts de l'immobilier tertiaire. Ils sauront vous accompagner dans l'évaluation précise de vos besoins.
Lister précisément tous les critères de recherche
Lorsque vous aurez calculé la surface de bureaux ou de stockage dont vous avez besoin, vous pourrez lister les autres critères à prendre en compte pour affiner votre recherche.
- La localisation : une belle adresse est bénéfique pour l'image de l'entreprise. Selon la nature de vos activités, le lieu d'implantation pourra également se révéler déterminant dans la réussite de votre projet. Certains secteurs géographiques, seront alors plus indiqués que d'autres : un quartier d'affaires, une zone d'activités, une zone industrielle... Pensez également à analyser la typologie des entreprises présentes sur ce même secteur : concurrence, partenaires, prospects...
Bon à savoir : en choisissant de s'implanter sur des Zones Franches Urbaines-Territoire Entrepreneur (ZFU-TE), les entreprises peuvent bénéficier – sous conditions - d'une exonération d'impôt sur les bénéfices.
- L'accessibilité représente un élément-clé dans votre recherche de locaux professionnels3. Un quartier bien desservi (accès routiers, transports en commun) vous permettra, entre autres, d'attirer et de retenir les talents. Autre point à vérifier : des places de stationnement sont-elles prévues dans les prestations du bail ?
- Les contraintes techniques : là encore, tout dépend de votre activité mais n'oubliez pas de lister l'ensemble des éléments nécessaires au bon fonctionnement de votre entreprise (réglementations, hauteur sous plafond, résistance au sol, puissance électrique, isolation phonique, quais de déchargement...).
Les points de vigilance
Lors d'une première visite d'entrepôts ou de bureaux à louer, renseignez-vous précisément sur les éléments suivants :
- le loyer4 (TTC ou HT)
- le montant des charges5 mensuelles et des taxes
- le dépôt de garantie6
- les honoraires de l'agent immobilier
- la date d'entrée dans les lieux
- la durée de l'engagement
- les conditions de sortie
Vérifiez également que le bien immobilier tertiaire7 à louer ou à vendre répond aux normes de sécurité, d'accessibilité (ERP8) ou à vos exigences en matière de performance énergétique.
Cette première visite vous permettra de faire un état des lieux (chauffage, climatisation, éclairage, acoustique, sanitaires, sécurité, ascenseurs...), d'évaluer les éventuels travaux à prévoir mais surtout de vous projeter. Les experts immobiliers pourront d'ailleurs vous y aider en vous proposant des plans d'aménagements (assortis de visualisations 3D) parfaitement adaptés à votre organisation et à vos projets.
Bien sûr, prenez votre temps, comparez, négociez et prévoyez plusieurs visites avant de signer le bail.
La visite virtuelle ou immersive de bureaux à vendre ou à louer tend à se développer notamment pour les surfaces9 tertiaires non construites (bureaux neufs en VEFA10) ou en restructuration lourde. Elles permettent au futur occupant de visualiser les espaces, les volumes ou même les vues depuis les étages.
Cette option peut également s'avérer très utile pour effectuer une pré-sélection des biens immobiliers tertiaires, notamment lorsqu'il s'agit de bureaux à louer ou à vendre situés dans une autre région ou même à l'étranger.
Ces nouvelles technologies ne remplacent évidemment pas une visite réelle mais elles offrent un outil complémentaire dans la recherche d'actifs immobiliers à vendre ou à louer.
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