Toulouse représente la 4ème aire urbaine de France et se positionne comme l'un des grands acteurs de l'innovation dans l'hexagone. Particulièrement attractive pour les entreprises, l'agglomération Toulousaine initie de nombreuses opérations d'aménagement urbain pour créer de nouvelles zones d'activités mixant bureaux1, logements, services et commerces. Le marché immobilier d'affaires toulousain offre ainsi de belles perspectives pour les entreprises à la recherche de bureaux à louer ou à vendre à Toulouse. Retour sur les atouts de la ville rose, les opportunités de l'immobilier de bureaux à Toulouse et les grands projets qui structurent de nouveaux espaces de vie et de travail.
Toulouse : les atouts d'une métropole attractive
Proposant un cadre de vie agréable, au cœur de la région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, l'agglomération toulousaine compte un peu plus de 900 000 habitants. Selon le palmarès 2015 du magazine L'Express, Toulouse est en tête des villes les plus attractives pour travailler et en deuxième position pour ce qui concerne les villes où il fait bon entreprendre. Il faut dire que les atouts de la ville rose ne manquent pas, à commencer par une situation géographique au cœur d'une région qui conjugue innovation, art de vivre et patrimoine culturel.
Alliant dynamisme économique et qualité de vie, Toulouse est desservie par 6 autoroutes permettant de rejoindre l'Espagne et les villes de Narbonne, Limoges, Tarbes, Albi ou encore Bordeaux. L'agglomération toulousaine bénéficie par ailleurs d'un bon réseau de transports en commun avec près de 120 lignes de bus, 2 lignes de tramway. Le métro, qui compte actuellement deux lignes, fait l'objet de deux grands projets d'aménagement avec le prolongement de la ligne B (Innométro) et l'ouverture d'une 3ème ligne pour accompagner l'arrivée de la LGV en 2024. La ligne à grande vitesse permettra de rejoindre Paris depuis la gare de Toulouse-Matabiau en environ 3h15.
L'aéroport de Toulouse-Blagnac, situé à l'ouest de la ville, figure parmi les 5 premiers aéroports français en dehors des aérogares parisiennes.Accueillant chaque année près de 8 millions de passagers par an, l'aéroport de Toulouse-Blagnac dessert de nombreuses villes françaises ainsi que des destinations européennes.
L'économie locale s'appuie majoritairement sur l'industrie aéronautique, notamment sur AIRBUS bien évidemment, mais aussi sur toutes les sociétés d'AIRBUS GROUP (AIRBUS DEFENSE & SPACE, ...). Lien vers article Toulouse IMMO MQC Le territoire de Toulouse Métropole accueille par ailleurs de grandes groupes tel que Orange, Cap Gemini, Safran, Unilog, Thalès ou encore IBM.
Toulouse mène également de nombreux projets R&D liés aux IoT (Internet des objets) et aux systèmes électroniques embarqués (pôle de compétitivité Aerospace Valley). Métropole French Tech récemment labellisée, Toulouse soutient les entrepreneurs de l'économie numérique à travers des pépinières de start-up et autres projets d'incubateurs sur les secteurs de Labège Innopole et de Montaudran.
Immobilier d'entreprise : le marché du neuf à Toulouse
L'offre en matière de bureaux neufs à Toulouse se concentre essentiellement sur le parc de Basso Cambo, La Cartoucherie, Labège Innopole ou encore à Balma Gramont Vidailhan.
De nombreux programmes immobiliers tertiaires sont en cours de lancement sur l'agglomération toulousaine, offrant ainsi de belles perspectives aux entreprises à la recherche de bureaux neufs à louer ou à acheter à Toulouse en centre-ville2 ou en périphérie.
Ainsi, au 1er trimestre 2016, ce sont près de 100 000 m² de bureaux qui ont déposé ou obtenu un permis de construire3. La métropole toulousaine commercialise des programmes de bureaux neufs à louer à Toulouse sur les secteurs de Toulouse Saint-Martin-du-Touch, Colomiers Ramassiers, Balma Gramont/Vidailhan, sur le secteur de la Cartoucherie et de Basso Cambo.
Des bureaux neufs à Toulouse Centre sont par ailleurs disponibles à la location4 ou à la vente avec une livraison pour fin 2016et dans le quartier d'affaires de Compans Caffarelli.
Les grands projets urbains qui dynamisent le marché immobilier tertiaire à Toulouse
Trois grands de pôles de compétitivité (Aérospace valley, Agro Innovation Sud-Ouest, Cancer Bio Santé) dynamisent le marché tertiaire et les activités industrielles à Toulouse : agroalimentaire, aéronautique (capitale européenne de l'aéronautique et de l'espace) et santé avec notamment la présence d'un centre de recherche européen : l'Oncopole (Canceropole) de Toulouse.
Parmi les grands projets portés par Toulouse Métropole, on retiendra également Toulouse EuroSudOuest qui reconfigure totalement le quartier de Marengo/Matabiau en vue de l'arrivée de la ligne LGV à horizon 2024. Véritable pôle d'échanges multimodal, le secteur de Toulouse-Matabiau fait l'objet d'un projet urbain ambitieux qui proposera un nouveau quartier mêlant commerces, services, programmes résidentiels neufs et immobilier tertiaire5.
Le projet urbain Innométro qui s'appuie sur le prolongement de la ligne B du métro Toulousain reste à ce jour en pourparler. Augurant d'une véritable métamorphose du sud-est toulousain (où se situent notamment le premier parc d'activité de la région Labège-Innopole et le Parc Technologique du Canal), ce nouveau quartier accueillera, d'ici 2019, commerces, services, programmes résidentiels et immeubles de bureaux neufs à louer.
La 3ème ligne de métro rapprochera par ailleurs la gare de Toulouse Matabiau de l'aéroport de Toulouse-Blagnac en reliant la zone aéronautique de Colomiers (à l'ouest de l'agglomération toulousaine) au nouveau campus de Toulouse Montaudran Aerospace situé au sud-est de Toulouse.
Ce dernier dessine le nouveau quartier européen de l'innovation autour de l'ancienne piste de l'Aéropostale. Il accueillera à la fois des laboratoires de recherche (liés au campus scientifique international), des locaux d'activité, des infrastructures sportives, des espaces de loisirs, des commerces, des logements neufs ainsi que des immeubles de bureaux neufs à louer au cœur de Toulouse Métropole.
L'éco-quartier de la Cartoucherie, situé au bord de la voie du TOEC sur 33 hectares continue son développement. Les loyers y sont actuellement modérés pour y attirer les premiers commerces.
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Situé au sud-ouest de Toulouse, l'Oncopole représente un projet ambitieux en matière de santé publique. Dédié à la recherche en cancérologie, il regroupe sur un même campus un hôpital, le pôle de compétitivité Cancer Bio Santé, des start-up ainsi que des laboratoires de recherche publics et privés (Sanofi et Laboratoires Pierre Fabre). Ce projet d'envergure a engagé de nombreux travaux de réaménagement urbain sur le secteur sud-ouest de Toulouse.
Autre projet d'envergure qui renforcera l'attractivité économique de l'agglomération toulousaine : le parc des expositions de Toulouse Métropole. Avec près de 100 000 m² de surface utile, un centre de convention et des espaces d'exposition extérieurs, le parc des expositions de Toulouse Métropole accueillera des salons internationaux, des conventions, des congrès et également des grands événements sportifs ou culturels. Situé au Nord-Ouest de la ville, sur la commune de Beauzelle, et conçu par l'architecte néerlandais Rem Koolhaas, ce nouvel espace permettra à Toulouse de rejoindre les rangs des plus grandes métropoles européennes.
Quels programmes immobiliers tertiaires retenir à Toulouse en 2016 ?
Parmi les programmes immobiliers les plus porteurs pour les entreprises qui souhaitent s'implanter et louer un bureau à Toulouse, on retient :
- RIVERSIDE : programme immobilier de 10 854 m² situé dans le quartier d'affaires de Compans Caffarelli à Toulouse. Certifié HQE6 Passeport Excellent et BREEAM7 Very Good, l'immeuble de bureau Riverside peut accueillir jusqu'à 911 collaborateurs.
- Golf Park : Au sein du Parc de Basso Cambo et avec accès direct à la rocade Arc en Ciel, ce programme immobilier de 10 059 m² propose des surfaces8 de bureaux à louer à Toulouse, divisibles à partir de 446 m². Ce bâtiment, certifié HQE, vise également la certification THPE.
- Galaxia : Cet ensemble immobilier de 15 414 m², situé rue du Groupe d'Or à Blagnac bénéficie d'une excellente localisation (face à l'aéroport Toulouse Blagnac). Il est composé de 3 immeubles de bureaux (Auriga, Berenice et Cassiopee) et de prestations haut de gamme.
- B Park : immeuble de bureaux de 7 121 m² à Balma à proximité du métro ligne A Balma-Gramont, du Centre Commercial9 Occitania et d'un accès direct via la rocade Est de Toulouse.
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