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Les différents types de baux

Les différents types de baux

La location d'un bureau ou d'un espace commercial implique la signature d'un contrat de bail qui fixe les droits et devoirs du bailleur et du preneur. Selon l'activité de l'entreprise et le type de bien loué, les parties pourront signer un bail commercial, un bail professionnel ou un bail mixte, chacun de ces contrats ayant des caractéristiques précises.

Le point sur les essentiels à connaître concernant les différentes typologies de baux.

Le bail commercial1

Le statut du bail commercial relève des articles L.145-1 et s'applique dans le cas de la location de locaux dédiés à l'exploitation de fonds de commerce ou artisanaux. Même s'il est signé pour une durée minimum de 9 ans, ce type de contrat offre la possibilité au locataire de quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans. C'est la raison pour laquelle on parle communément de bail 3/6/9. Pour signifier son congé, le locataire fera part de sa décision au propriétaire en respectant un préavis de 6 mois.

Le bail commercial présente 2 avantages majeurs particulièrement protecteurs du locataire. Tout d'abord la règle du plafonnement du loyer : la révision du loyer2 ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. A noter que le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties.

Deuxième avantage du bail commercial, le droit au renouvellement du bail également appelé propriété commerciale : si le locataire souhaite renouveler le bail, il fera part de sa décision au propriétaire bailleur par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent la date d'expiration du bail. Si le propriétaire refuse cette demande3 de renouvellement sans raison valable (travaux importants par exemple), il devra s'acquitter d'une indemnité d'éviction pour compenser le préjudice subi par le locataire.

Dans le cas où le locataire ne souhaite pas s’engager sur une durée minimum de 3 ans, il est possible de signer un bail dérogatoire également appelé bail précaire. Il court généralement sur 23 mois. S’il dépasse cette durée, il sera alors automatiquement reconsidéré comme un bail classique 3/6/9.

Le bail professionnel

Cette typologie de contrat de location s'applique à des locaux dans lesquels l'occupant exerce une activité non commerciale, non artisanale, non industrielle ou non agricole. Le bail professionnel reste donc particulièrement adapté aux activités libérales et aux professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) tels que les experts-comptables, les médecins, les architectes et autres consultants (…).

Même s'il n'est soumis à aucune forme particulière, il est obligatoirement écrit : il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire4. Le bail professionnel se différencie du bail commercial par sa durée minimum de 6 ans et sa tacite reconduction pour une durée identique à celle du bail précédent. Le locataire peut cependant quitter les lieux à tout moment en cours de bail. Dans ce cas, il préviendra le bailleur dans un délai de 6 mois par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.

Le montant du loyer n'est soumis à aucune réglementation. Il est donc librement négocié entre le locataire et le bailleur. En cours de bail, le loyer pourra être révisé selon une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat qui précisera l'indice de référence.

Dernier point à retenir concernant le bail professionnel : cette forme de contrat autorise la colocation (sauf mention contraire précisée dans le contrat) et est donc particulièrement appréciée par les cabinets médicaux ou cabinets d'avocats.

Par ailleurs, la sous-location est également possible, le preneur devra cependant en informer le bailleur. Dans ce cas, il n'y a pas transfert des obligations au sous-locataire : celles-ci relèvent toujours de la responsabilité du locataire initial.

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Le bail mixte

Particulièrement plébiscité par les professions libérales, le bail mixte5 s'applique lorsque qu'un local est utilisé à la fois à usage d’habitation et pour exercer une activité professionnelle.

Concernant le montant du loyer, il est librement fixé par les parties et pourra être révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers. La date de révision devra être précisée dans le contrat.

Un bail mixte est conclu pour une période de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou de 6 ans si le propriétaire est une personne morale.
L'occupant pourra décider de mettre un terme au contrat de location quand il le souhaite, à la condition de respecter un préavis de 3 mois. De son côté, le bailleur a lui aussi la possibilité de mettre un terme au contrat mais selon des conditions beaucoup plus strictes à savoir à l’expiration du terme ou bien s'il justifie d'un motif légitime et sérieux : en cas de manquement du locataire à ses obligations, de reprise du local pour l'habiter ou encore s'il souhaite vendre le bien.

Dans tous les cas, le bailleur respectera un préavis de 6 mois.

A noter que, la sous-location et la cession6 sont strictement interdites dans le cadre d’un bail mixte, sauf en cas d’obtention de l’accord du bailleur.

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